拥有两个抵押贷款并不像你想象的那么罕见。在家里积累足够的股权的人往往会选择第二次抵押贷款。他们可能会用这笔钱还债，送孩子上大学，资助创业，或者大买。其他人将通过改建或建造游泳池等方式，使用第二笔抵押来提高其房屋或财产的价值。

然而，两笔抵押贷款可能比只持有一笔更棘手。幸运的是，有一些机制可以将两个抵押贷款合并成一笔贷款。但是，合并过程本身可能很棘手，最终可能无法算出它的价值。

关键要点

• 持有两个抵押贷款是一种常见的情况，可以将它们合并为一个单一的贷款来简化。
• 将两笔贷款合并为一笔贷款可能需要有经验的专业经纪人的帮助。
• 虽然合并可以简化您的财务状况，并可能随着时间的推移为您节省资金，但它确实会带来成本，最终可能不会使它成为一个明智的决定。

组合抵押贷款

让我们看一个例子：10年或更长时间前，你申请了一个房屋净值信贷额度，在提取期内，当你可以“提取”你的信贷额度时，你支付了一个可控的金额：每月275美元，10万美元的信贷额度。

根据这项贷款的条款，十年后的提款期变成了未来15年的还款期，你必须像偿还抵押贷款一样偿还贷款。但你可能没想到275美元的付款会变成700美元的付款，如果最优惠利率提高的话，可能会更高。

通过合并这两项贷款，你可能每月节省超过100美元，并锁定你的利率，而不是看着它升级，如果黄金价格上升。另一方面，也许你想更快地还清贷款，想要更好的条件，这将有助于你做到这一点。这种类型的合并是如何工作的？这是一个好主意吗？

知道你从什么开始吗

要了解合并时会发生什么，你必须了解一些关于当前贷款的情况。如果你去整合贷款时，你会意识到你的第二笔抵押贷款是用来从你家里提取现金的，因为某种原因，所谓的现金出借，它可能会增加新贷款的成本，并减少你的资格。放贷人说，现金流出贷款的定价较高，因为统计上，如果借款人遇到麻烦，他们更可能退出贷款。

然后是利率/定期再融资（refi）。这类贷款只是对你当前贷款的利率和条件的调整。贷款被认为是更安全的贷款人，因为借款人没有口袋里的钱或减少金额的股权，他们在财产。最近当抵押贷款利率降至历史低点时，你可能已经进行了再融资。

为什么这些区别很重要？C2金融公司的抵押贷款顾问、《贷款指南：如何获得尽可能好的抵押贷款》一书的作者凯西•弗莱明（Casey Fleming）认为，它们很重要，因为新抵押贷款的条款和支付金额可能会大不相同。

“假设你和你的邻居都获得了75%的贷款价值比再融资贷款，符合标准的贷款限额是41.7万美元。你的是套现，他的不是。到2021年4月，你的贷款比你邻居的贷款贵0.625个百分点。1个百分点是贷款金额的1%，因此，如果你的贷款金额是20万美元，在所有条件相同的情况下，你将支付1250美元（20万美元x 0.00625美元），利率与你邻居相同。”

这样想吧。如果你最初是在买房时获得这两项贷款的，那就不是提款贷款，因为第二笔抵押贷款是用来获得房子的，而不是从中提取现金。但后来，如果你因为第二次抵押贷款而收到了钱，那次抵押贷款就是套现贷款，所以新的综合贷款也会被认为是一样的。

这一区别变得重要还有另一个原因。因为套现贷款对贷款人来说风险更大，他们可能只会借给你75%到80%的房屋资产，而利率/定期再融资则是90%。弗莱明用通俗易懂的英语这样说：“如果你的贷款将被视为套现贷款，你将需要更多的股权在您的财产资格。”

如何整合

贷款人将完成所有与贷款合并相关的复杂文书工作。你的工作是成为一个消息灵通的消费者。不要和一个人说话，要和几个人说话。

由于两项贷款的合并比直接的住房抵押贷款更为复杂，因此最好亲自与多达三、四家贷款机构进行沟通。你可以和你的银行或信用合作社、抵押贷款经纪人交谈，或者听取你信任的行业专业人士的建议。

当然，问问他们新的贷款是要兑现贷款还是利率/定期再融资。是固定利率贷款还是可变利率贷款？15年还是30年？

一旦你对某个贷款人感到满意，他们就会引导你完成这个过程。在没有阅读之前不要签署任何东西，并确保你了解付款时间表。

如果你的贷款是现款贷款，凯西弗莱明说，有一种方法可以将其转换为利率/定期再融资一年后。

“将贷款合并为现金流出，但获得贷款人信贷，支付与交易相关的所有成本。再等一年再融资。因为你只是再融资一个单一的贷款在这一点上，这不是一个现金贷款。现在你可以把钱花在积分上，把利率买下来，因为你可以把贷款保留更长一段时间。”弗莱明接着建议，只有当你相信利率稳定或可能下降时，才这样做。

底线

“永远不要仅仅根据每月还款的减少来决定再融资或合并贷款。弗莱明说：“在大多数情况下，你一生中花在新贷款上的钱要比单纯偿还现有贷款的钱多。”数以百万计的消费者不断抵押自己的未来，最后却少了几万甚至几十万元的退休金。”

取而代之的是，确定你认为你将在房子里呆多久，并比较你当前抵押贷款的成本与新抵押贷款的成本加上在你持有贷款的整个时间内与新贷款相关的任何成本。如果整合可以降低总体成本，那么整合可能是个好主意。