法律禁止住房方面的種族歧視和其他歧視。然而，住房專家和民權律師說，偏見仍然難以證明和消除。以下是如何承認住房歧視，法律是為了保護你免受歧視，以及如何打擊它。

關鍵要點

• 聯邦、州以及在某些情況下，地方法律禁止住房方面的種族歧視和其他歧視。
• 儘管如此，歧視仍然存在，而且很難證明。
• 打贏官司可能需要良好的檔案和耐心。
• 公平住房團體可以提供援助。

住房歧視法

1968年的《公平住房法》規定，房東、賣方和貸款人基於種族、膚色、宗教和國籍對租房人和買房人的歧視在美國是非法的。1974年，聯邦**擴大了《公平住房法》，將性別保護包括在內，1988年，保護有孩子的家庭和殘疾人。

各個州和地方管轄區都增加了對性取向和其他類別的具體保護。例如，在紐約，銀行或房東不能詢問某人的犯罪記錄，damonp。霍華德是紐約市的一名房地產律師，負責處理住宅和商業訴訟。霍華德指出，紐約市還禁止基於移民身份或合法職業的歧視。禁止種族歧視的規定已經擴大到包括戴民族髮型，如長髮綹，以及其他特徵。

但即使這是非法的，種族隔離在許多社群仍然很普遍，儘管從民權法案時代取得了進展。”法律很適合保護人民；潛在的問題是那些無法立即識別的東西，”霍華德說。

近期監管變化

民權和住房權律師說，特朗普**時期美國住房和城市發展部（HUD）所做的監管改革，使得在許多情況下證明歧視更加困難。2020年9月初，住房和城鄉建設部釋出了2019年提出的最終規則修改，使得個人更難以“不同影響”為由就住房歧視提出申訴，即錶面上看似中立但對受保護群體成員產生不利影響的做法或政策。律師們說，新規則還將舉證責任轉移給了原告。最終規則在《聯邦公報》公佈30天后生效，即2020年9月4日。

在2020年8月初，住房和城鄉建設部還終止了奧巴馬**2015年確定的進一步促進公平住房（AFFH）條例，該條例旨在增加社群的公平住房保護。在2019年8月的一份宣告中，美國住房和發展部（HUD）表示，這項規則的修改是為了“就什麼構成非法的不同影響提供更適當的指導，以更好地反映最高**2015年在德克薩斯州住房和社群事務部（Texas Department of Housing and Community Affairs）v。包容性社群專案公司

全國有色人種協進會法律辯護和教育基金會高階律師Ajmel Quereshi說：“特朗普**改寫了2013年的規則，因此現在你不僅要證明這一政策或做法造成了傷害，而且重要的是，這兩者之間存在著強有力的因果關係和直接關係。”，這些要求是重疊的、令人困惑的和重覆的，它們甚至可以防止受害者的投訴被聽到

霍華德總結了這兩項監管改革的雙重影響，他說，“如果你是一個膚色的人，在白人居住地或建築中被拒絕租賃，那麼更難顯示出歧視性的影響。但是，AFPH的改變使得一個全白色的社群或建築從一開始就被取消種族隔離的可能性更小。”

2021年1月，美國總統拜登簽署行政命令，最終可能扭轉特朗普**的住房政策。一項行政命令要求HUD審查特朗普**對AFPH和不同影響法規的修改。

住房歧視依然存在

雖然土地法律現在禁止住房歧視，但事實是，對於租房者和買房者來說，住房歧視尤其是種族歧視在美國的許多地方仍然是一個嚴重的問題。的確，**者和房東不能再張貼“白人專用”的廣告，也不能強制執行禁止向種族或宗教少數群體**住房的限制性條款（美國最高**在1948年宣佈這是非法的）雪萊v。克雷默決定）。 銀行不能僅僅因為借款人的種族而公開拒絕向他們提供抵押貸款，這在美國曾經很普遍，事實上，聯邦住房政策透過紅線批註使這種情況長期存在。

但賣家、房東和銀行家可以用更微妙的方式區別對待。這些措施包括拒絕向申請人出示某一特定社群的名單，或將少數民族成員的申請人引導到他們已經普遍存在的社群，從而促進種族隔離。

而且，根據HUD，住房歧視研究表明，“全國社群的同性夫婦和變性人在尋求租賃住房時，明顯不如直男和順行同齡人受到的待遇。”

“住房歧視是最陰險的歧視形式之一，”紐約民權律師Alanna Kaufman說，她在住房和就業歧視案件中代表客戶很難判斷你是否在住房和就業方面受到了歧視。作為買家或租客，你通常不知道還有誰在看同樣的公寓、房子或單位。”

例如，2019年發表的一項為期三年的《新聞日報》調查發現，長島薩福克郡和拿騷郡（紐約州是美國最自由的州之一）的“少數族裔潛在購房者和少數族裔社群普遍受到單獨和不平等的待遇”。有證據表明，在40%的測試中，經紀人讓少數族裔測試者受到與白人測試者不同的待遇；對於黑人測試員來說，這一發病率上升到近一半：黑人測試員經歷不同治療的時間佔49%，拉丁裔測試員佔39%，亞裔測試員佔19%。

關於賠償責任的“不同影響”法律理論意在處理具有歧視受保護群體的效果的做法，無論這是否是他們的具體意圖。考夫曼說，一個例子是，合作委員會對合作公寓開發專案現有居民的朋友或家人給予優惠待遇，合作委員會以前曾對受保護群體採取種族歧視做法。這種做法“將對不同種族的成員產生不成比例的影響，儘管錶面上看起來是中立的。這就是受規則制定影響的索賠型別，這使得在這些索賠型別上取得成功變得更加困難，”她補充說。

在對特定群體有隔離或歧視歷史的社群或住宅建築中，不同的影響理論通常是相關的。

按揭貸款歧視

關於抵押貸款中的歧視，2020年1月對1976年至2016年住房中的種族和種族歧視進行的一項研究發現，“在抵押貸款市場中，拒絕貸款的種族差距略有下降，抵押貸款成本中的種族差距根本沒有下降，這表明種族歧視持續存在。”

除了直接否認之外，抵押貸款歧視還包括以比少數申請者資格更優惠的條件來發放貸款：加利福尼亞大學研究人員對近七百萬年30年抵押貸款的分析；伯克利發現，在面對面交易中，黑人和拉丁裔申請人支付的抵押貸款利息和再融資費用比白人借款人高出近0.08%。在使用線上或智慧**應用程式時，他們的表現只稍微好一點。

1974年透過的《公平住房法》和《平等信貸機會法》（ECOA）中包括了抵押貸款中的反歧視法，並由消費者金融保護局（CFPB）和州監管機構執行。

歧視阻礙了美國黑人的財富積累

住房歧視剝奪的不僅僅是一個居住的地方。從建立財富的角度來看，這對美國黑人建立和傳遞世代財富的能力是毀滅性的。根據2019年的一項分析，華盛頓特區智庫城市研究所（Urban Institute）發現，那些在45歲或45歲以上購買住房的人在60歲或61歲時的平均住房財富，黑人為26668美元，白人為104866美元。

貧富差距很大程度上歸因於這樣一個事實，即在35歲之前能夠購買第一套住房的黑人比例較小，他們的第一套住房價值較低，購買時比白人負債更多，權益更少。此外，黑人通常在第一套住房之後就不再擁有住房，更多的情況是在第一次購買後又開始租房。

美國非營利智囊團經濟政策研究所（EconomicPolicyInstitute）的研究顯示，美國白人家庭中位的財富是非裔美國人家庭財富的12倍，該研究機構引用了聯邦**的資料。而且，在過去幾十年裡，這種差距已經惡化而不是改善。

美國城市研究所（Urban Institute）表示，美國黑人家庭擁有率降低的趨勢可能會加劇未來的財富不平等，解決家庭擁有率差距是解決種族財富差距的關鍵。

如何回擊住房歧視

如果一個潛在的購房者或租房者認為自己受到了歧視，他們會怎麼做？

霍華德說，根據反歧視和騷擾法，私人財產的所有者可以合法地拒絕向任何人出租或**，並且以任何理由拒絕，只要不存在針對“受保護階層”的歧視性依據。這意味著證明歧視發生並不總是容易的。

律師們表示，透過積極聽取經紀人、代理人和貸款人的意見並做筆記來記錄這些經歷，是收集證據的最佳方式，這些證據是向州或地方公平住房官員或執行公平住房法的聯邦機構HUD提出訴訟所需的。他們建議尋找以下各項：

紅旗語

註意可能是歧視舉報的陳述或建議。

“在與房地產經紀人打交道時，你可以適應經紀人使用的語言型別，比如說‘這真的很合適’，或者‘我覺得你在這附近不在家’，或者‘我覺得這對你不合適，“或者‘我覺得你在這個社群會更快樂’，如果你覺得這個人正試圖引導你去某些種族或宗教的社群，那通常是一面旗幟，”考夫曼說。

意外的路障

另一個跡象是，即使申請人在經濟上有資格獲得住房或公寓，也會出現突然的障礙。”考夫曼說：“你試圖租或買一套公寓（但遭到拒絕），然後你發現它還在市場上。”。

“我們在種族歧視中看到的最常見的情況是，有人被告知公寓不提供時，他們是。外面的牌子上寫著公寓有空，你進去就沒有了。這是非常普遍的，”考夫曼說。

在這種情況下，聯絡公平住房正義中心等組織或類似的非營利組織或地方人權委員會是有幫助的，在那裡，不同種族的測試人員可以被派去測試不同的待遇。”考夫曼說：“通常，作為律師，我們與一些組織合作，這些組織對不屬於同一受保護階層的人進行測試，這可能是非常好的證據。”。

霍華德說，購房者也可以自己搜尋，瞭解經紀人是否沒有顯示所有在市場上的房屋，或者，如果是抵押貸款，檢查銀行公佈的利率，以確認哪些利率可用。

負面信用資訊

如果租客認為自己由於以下原因之一受到歧視，他們有追索權：

• 由於從消費者報告機構獲得的負面或不充分的資訊，他們被拒絕購房
• 他們被收取更高的租金
• 租賃條款受不利信用資訊的影響

在這些情況下，聯邦和州公平信貸法要求申請人被告知他們被拒絕或收取更高租金的原因；提供報告****的機構的名稱和地址；並告知申請人有權在60天內從該信用機構索取報告的免費副本。租房者可以對報告的準確性提出異議，併在報告中新增自己的“消費者宣告”。 

同樣，在涉嫌按揭歧視的情況下，申請人也有權看到任何負面信用資訊，並有權對此提出異議。他們可以向CFPB舉報涉嫌違反《平等信貸機會法》的抵押貸款歧視或欺詐行為，並向HUD舉報涉嫌違反《公平住房法》的行為。 

獲得幫助的步驟

如果您覺得自己因種族、性別、民族出身、宗教、殘疾或法律禁止的其他原因而在住房中受到歧視，應採取以下步驟：

獲得州和/或地方援助

聯絡您所在州或當地的公平住房委員會或公平住房中心。為了幫助找到一個當地的公平住房中心，嘗試聯絡華盛頓的全國公平住房聯盟，華盛頓的公平住房中心可以派出測試人員，以尋找在租房、房屋銷售和抵押貸款方面歧視的證據。

在一些州，如紐約，個人也可以向州人權司或州總檢察長民權局提出申訴，或在當地向市人權委員會提出申訴。這些**機構可以調查投訴，如果有可能的原因，他們可以舉行聽證會，以確定事實，霍華德說。但是，當地代理人進行投訴的敏捷程度有時取決於該地區的政治。

你也可以考慮聘請一位民權律師或房屋律師為你辯護。

提出聯邦申訴

填寫並向HUD公平住房機會辦公室（FHEO）提交行政投訴，根據法律規定，該辦公室應在提交投訴後100天內進行調查。 您可以撥打住房歧視熱線（800）669-9777，打印表格並郵寄到最近的地區辦事處，或線上投訴。投訴表有英文、西班牙文和其他七種語言版本。對投訴進行報複是非法的。FHEO還執行有關抵押貸款和評估的反歧視法律。

霍華德說，有時美國司法部會對觸犯法律的人或公司提起訴訟，特別是在發生暴力或觸犯刑法的情況下。

但住房和民權律師表示，向住房和城市發展部提出行政投訴，尤其是以不同的影響理由提出的投訴，現在面臨著巨大的障礙。居住在擁有健全的公平住房法的州和城市的人最好到州**尋求補救。

“不同影響”標準承認，證明歧視是故意的可能是一個不可逾越的障礙。霍華德說：“新規定將允許企業繼續實施具有明顯歧視性效果的政策，前提是申請人不能證明該政策是造成歧視性效果的直接原因。”。

基於這個原因，霍華德建議，在有嚴格公平住房標準和機構的州和城市，最好透過州和地方機構和**而不是透過HUD和聯邦**提起法律訴訟。當地住房和民權律師和公平住房團體應該知道如何最好地進行。

考夫曼指出：“幸運的是，像紐約和其他許多州有比聯邦法律更廣泛的保護，你可以根據當地法律尋求補救措施。”。

提出抵押貸款投訴

如果你懷疑按揭貸款歧視，你也可以向CFPB投訴違反聯邦平等信貸機會法案。聯絡你的州總檢察長辦公室，也要瞭解州公平住房法和在州和地方一級提出投訴的程式。

如果一項申訴在聯邦地區**得到支援，一般來說，受害人可以因故意不當行為而獲得實際損害賠償或懲罰性賠償，這取決於具體情況，以及法庭費用和法律費用。霍華德說，在集體訴訟案件中，**通常試圖與被告達成和解協議。

底線

一般來說，在涉嫌住房歧視的問題上，反擊需要耐心，收集證據和檔案，通常還需要良好的法律諮詢。”註意，提問，做筆記，調查，尋求法律諮詢。這永遠是最好的建議，”考夫曼說。