你想擁有自己的家，但不想耗盡你的全部積蓄來實現這一點？你可能想考慮一個一體化的抵押貸款。這個產品可以讓你結合你的抵押貸款和儲蓄。讓我們看看它是如何工作的。

關鍵要點

• 一體式抵押貸款允許抵押貸款和儲蓄相結合。他們要求將支票賬戶、房屋凈值貸款和抵押貸款合二為一。  
• 一體式抵押貸款的好處包括無縫地使用額外的現金流來償還抵押貸款，以及在典型的房屋凈值貸款之外增加流動性。 
• 在一個所有在一個按揭額外的本金支付可以逆轉和檢索任何時候。 
• 一體式抵押貸款通常收取50至100美元的年費，是30年期可調利率抵押貸款。 

什麼是一套一體式抵押(an all-in-one mortgage)？

在英國和澳大利亞，IRS不允許已付應納稅利息和已收利息相互抵消；每一項都必須單獨報告。因此，從技術上講，美國可用的“抵消”貸款不能用這個名字來稱呼。為了使這些貸款符合國稅局的指導方針，他們必須結合一個支票帳戶，房屋凈值貸款和抵押貸款到一個帳戶。一個賬戶不能像在英國那樣真正抵消另一個賬戶。單一賬戶提供普通銀行賬戶的所有便利設施，如ATM和借記卡、自動賬單支付和支票簿。但它允許房主的每一分錢都用來支付抵押貸款，直到抵押貸款被使用。

這一獨特的功能有利於業主在幾個方面。首先，由於房主的銀行賬戶直接建立在抵押貸款中，房主的存款將獲得更高的回報。這是因為這些錢被用來減少貸款的利息，而貸款的利率幾乎總是遠遠高於傳統活期存款賬戶所能提供的利率。

其次，這種型別的賬戶仍能提供即時流動性，這是傳統抵押貸款，甚至房屋凈值信貸額度所無法做到的。雖然一些房屋凈值信用額度確實提供透過支票簿甚至借記卡的訪問，但它們沒有這種混合產品的靈活性。如果房主在一個月內沒有現金支付貸款，那麼就不需要支付最低利息，因為到期的最低利息只是從可用的信貸額度中提前支付的。

最後，一體化貸款是完全可逆的；額外支付的本金可以隨時收回，這解決了試圖加速傳統的“單向”抵押貸款甚至海外可獲得的抵消貸款所固有的一個主要問題。

大多數一體式抵押貸款要求FICO評分在700分左右或更高，只有穩定正現金流的借款人才能受益。 

一體式抵押貸款示例

丹需要40萬美元的抵押貸款，6%。他每月凈收入7000元，如果做常規30年固定貸款，每月支付2398元，畢竟日常生活、房貸等費用，每月都能省下1000元。但如果他使用一個一體式或“抵消”抵押貸款，他每月存1000美元的資金也將用於減少房貸餘額進行利息支付計算。

假設加速貸款利率保持在6%不變，丹在短短15年內還清貸款是可能的，而且每月還存1000美元。它實際上不會進入抵押貸款。貸款人只會在貸款還清時借錢，以減少本金餘額。也許最重要的是，這種抵押貸款可以激勵借款人減少開支，因為他們可以看到他們的資金被用來償還貸款。

綜合按揭費用及利率

大多數抵消和一體化抵押貸款貸款人收取50美元至100美元的年費以外的其他標準貸款費用，更高的利率通常適用於加速抵押貸款。大多數加速貸款是與倫敦銀行同業拆借利率指數掛鉤的30年期可調利率工具。這類貸款的可調整利率可能比傳統貸款高1%，除非借款人選擇提前支付額外的積分。但問題的核心是什麼更重要的問題：利率和費用，還是貸款期限內支付的利息總額？

顯然，這裡要考慮的一個關鍵問題是貸款的期限。如果貸款比低利率貸款提前幾年還清的話，稍微高一點的利率是值得的。記住，提前還款的時間不是固定的。因此，在進行比較時，必須考慮借款人的預計盈餘現金流。

一體式抵押貸款適用性

這類貸款的主要警告之一是，大多數提供加速抵押貸款的貸款人要求借款人的FICO分數至少為680至700，才能符合條件。這是因為這種型別的抵押貸款只會有利於借款人誰有一個穩定的正現金流，有盈餘的資金可用於減少定期貸款本金。

底線

儘管這類貸款的好處是巨大的，但與其他貸款產品一樣，適用性仍然是一個關鍵問題。財務上不守紀律的借款人可能希望避開這些貸款。透過賬戶的股本額度方面擁有過多的可用信貸可能會引發一些人的瘋狂消費，這將增加債務的本金。

另一種減少抵押貸款相關債務的方法是以低利率獲得抵押貸款。重要的是要貨比三家，因為不同的貸款人可能會對同一型別的抵押貸款提供不同的利率，從長遠來看，以較低的利率獲得抵押貸款可以為你節省數千美元。