你想拥有自己的家，但不想耗尽你的全部积蓄来实现这一点？你可能想考虑一个一体化的抵押贷款。这个产品可以让你结合你的抵押贷款和储蓄。让我们看看它是如何工作的。

关键要点

• 一体式抵押贷款允许抵押贷款和储蓄相结合。他们要求将支票账户、房屋净值贷款和抵押贷款合二为一。  
• 一体式抵押贷款的好处包括无缝地使用额外的现金流来偿还抵押贷款，以及在典型的房屋净值贷款之外增加流动性。 
• 在一个所有在一个按揭额外的本金支付可以逆转和检索任何时候。 
• 一体式抵押贷款通常收取50至100美元的年费，是30年期可调利率抵押贷款。 

什么是一套一体式抵押(an all-in-one mortgage)？

在英国和澳大利亚，IRS不允许已付应纳税利息和已收利息相互抵消；每一项都必须单独报告。因此，从技术上讲，美国可用的“抵消”贷款不能用这个名字来称呼。为了使这些贷款符合国税局的指导方针，他们必须结合一个支票帐户，房屋净值贷款和抵押贷款到一个帐户。一个账户不能像在英国那样真正抵消另一个账户。单一账户提供普通银行账户的所有便利设施，如ATM和借记卡、自动账单支付和支票簿。但它允许房主的每一分钱都用来支付抵押贷款，直到抵押贷款被使用。

这一独特的功能有利于业主在几个方面。首先，由于房主的银行账户直接建立在抵押贷款中，房主的存款将获得更高的回报。这是因为这些钱被用来减少贷款的利息，而贷款的利率几乎总是远远高于传统活期存款账户所能提供的利率。

其次，这种类型的账户仍能提供即时流动性，这是传统抵押贷款，甚至房屋净值信贷额度所无法做到的。虽然一些房屋净值信用额度确实提供通过支票簿甚至借记卡的访问，但它们没有这种混合产品的灵活性。如果房主在一个月内没有现金支付贷款，那么就不需要支付最低利息，因为到期的最低利息只是从可用的信贷额度中提前支付的。

最后，一体化贷款是完全可逆的；额外支付的本金可以随时收回，这解决了试图加速传统的“单向”抵押贷款甚至海外可获得的抵消贷款所固有的一个主要问题。

大多数一体式抵押贷款要求FICO评分在700分左右或更高，只有稳定正现金流的借款人才能受益。 

一体式抵押贷款示例

丹需要40万美元的抵押贷款，6%。他每月净收入7000元，如果做常规30年固定贷款，每月支付2398元，毕竟日常生活、房贷等费用，每月都能省下1000元。但如果他使用一个一体式或“抵消”抵押贷款，他每月存1000美元的资金也将用于减少房贷余额进行利息支付计算。

假设加速贷款利率保持在6%不变，丹在短短15年内还清贷款是可能的，而且每月还存1000美元。它实际上不会进入抵押贷款。贷款人只会在贷款还清时借钱，以减少本金余额。也许最重要的是，这种抵押贷款可以激励借款人减少开支，因为他们可以看到他们的资金被用来偿还贷款。

综合按揭费用及利率

大多数抵消和一体化抵押贷款贷款人收取50美元至100美元的年费以外的其他标准贷款费用，更高的利率通常适用于加速抵押贷款。大多数加速贷款是与伦敦银行同业拆借利率指数挂钩的30年期可调利率工具。这类贷款的可调整利率可能比传统贷款高1%，除非借款人选择提前支付额外的积分。但问题的核心是什么更重要的问题：利率和费用，还是贷款期限内支付的利息总额？

显然，这里要考虑的一个关键问题是贷款的期限。如果贷款比低利率贷款提前几年还清的话，稍微高一点的利率是值得的。记住，提前还款的时间不是固定的。因此，在进行比较时，必须考虑借款人的预计盈余现金流。

一体式抵押贷款适用性

这类贷款的主要警告之一是，大多数提供加速抵押贷款的贷款人要求借款人的FICO分数至少为680至700，才能符合条件。这是因为这种类型的抵押贷款只会有利于借款人谁有一个稳定的正现金流，有盈余的资金可用于减少定期贷款本金。

底线

尽管这类贷款的好处是巨大的，但与其他贷款产品一样，适用性仍然是一个关键问题。财务上不守纪律的借款人可能希望避开这些贷款。通过账户的股本额度方面拥有过多的可用信贷可能会引发一些人的疯狂消费，这将增加债务的本金。

另一种减少抵押贷款相关债务的方法是以低利率获得抵押贷款。重要的是要货比三家，因为不同的贷款人可能会对同一类型的抵押贷款提供不同的利率，从长远来看，以较低的利率获得抵押贷款可以为你节省数千美元。