如今,許多年輕人似乎都買不起房子,家長們可能會想,他們是否應該在某個時候把房子交給自己的孩子?例如,如果父母打算縮小規模,建一個新的公寓,或者把以前的度假屋作為他們的全職住所,這可能是一個考慮因素。然而,儘管這樣的慷慨可能令人欽佩,但贈送一所房子是一個對所有相關人員都有嚴重經濟後果的決定。
在你把宅基地轉讓給你的成年子女之前,考慮一下這些因素,這會讓你三思而後行。
除了退休賬戶中的資金外,你的房屋凈值可能是你擁有的最大資產。如果你放棄你的房子,你將無法**它,收穫現金或採取反向抵押貸款,以借用你積累的股權,如果你需要的話。即使你現在經濟上很寬裕,晚年一大筆醫療費或養老院賬單也會讓你忙著掏錢來支付。
如果你在你還活著的時候把你的房子給了你的成年子女,他們的計稅基礎將和你的一樣:不管你為房子付了多少錢,再加上你這些年來所做的任何改進的費用。所以,舉個例子,如果你20年前花30萬美元買了房子,把廚房重新裝修到5萬美元,你的成本基礎是35萬美元。
然而,如果你在遺囑中把房子留給你的成年子女,而不是在你還活著的時候做禮物,那麼成本基礎將上升到你去世時房子的公平市場價值。
假設你的房子今天值70萬美元,再過10年就值100萬美元。你把房子給一個孩子,他後來以100萬美元的價格把房子賣了,所得稅將為65萬美元。如果他們繼承了房產,應稅所得只有30萬美元。
在這兩種情況下,孩子通常都可以在**前在家中至少住兩年,從而排除部分收益。個人免賠額為25萬美元,聯名申報的夫婦免賠額為50萬美元。但即便如此,稅收上的差別也可能很大。
隨著更多的美國人將抵押貸款債務帶到退休年齡,你可能在考慮把抵押貸款給孩子時,仍然可以在你的家裡貸款。如果你的抵押貸款是可轉讓的,你的孩子會對它負責,這可能是一個財政負擔。如果不能轉讓,你的孩子可能不得不再融資,如果你的孩子沒有很強的信用歷史,這可能更貴或不可能。
出於遺產規劃的目的,你可以考慮把房子給孩子,即使你打算繼續住在裡面。一個原因是遺產稅。2021年,聯邦遺產稅隻影響價值1170萬美元或以上的遺產, 所以除非你擁有一棟豪宅,否則這可能不是問題。但是,您所在的州可能會設定一個較低的閾值。馬薩諸塞州和俄勒岡州的免稅額最低,為100萬美元。
如果你真的想把你的房子給一個孩子,但仍然住在那裡,諮詢一個房地產規劃律師關於你的選擇,包括把你的房子放入信託。其中一種型別,合格的個人住宅信託,也可以讓你凍結你的房子的價值為遺產稅的目的,所以你不必擔心未來的升值推動你進入遺產稅領域。
當然,成為孩子的房客有很多潛在的缺點。一個是如果你在諸如房屋維護或誰該為什麼負責等問題上有分歧,就有可能出現家庭裂痕。即使你和你的孩子有一個理想的關係,你可能會發現自己在一個不太討人喜歡的女婿或兒媳的擺佈下,也許有一天他甚至還沒有出現在照片中。
把你的家給你成年的孩子不是一個輕率的決定。考慮到這一舉動的所有經濟後果,對你和你的孩子都是最有利的。如果你打算繼續住在這所房子裡,請諮詢財務規劃師和房地產規劃律師。這些步驟將有助於確保你做出一個對每個人都適用的決定。
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