如今，许多年轻人似乎都买不起房子，家长们可能会想，他们是否应该在某个时候把房子交给自己的孩子？例如，如果父母打算缩小规模，建一个新的公寓，或者把以前的度假屋作为他们的全职住所，这可能是一个考虑因素。然而，尽管这样的慷慨可能令人钦佩，但赠送一所房子是一个对所有相关人员都有严重经济后果的决定。

你不想交出房子的四个理由

在你把宅基地转让给你的成年子女之前，考虑一下这些因素，这会让你三思而后行。

有一天你可能需要这笔钱

除了退休账户中的资金外，你的房屋净值可能是你拥有的最大资产。如果你放弃你的房子，你将无法**它，收获现金或采取反向抵押贷款，以借用你积累的股权，如果你需要的话。即使你现在经济上很宽裕，晚年一大笔医疗费或养老院账单也会让你忙着掏钱来支付。

2.你可能会给你的孩子一大笔税单

如果你在你还活着的时候把你的房子给了你的成年子女，他们的计税基础将和你的一样：不管你为房子付了多少钱，再加上你这些年来所做的任何改进的费用。所以，举个例子，如果你20年前花30万美元买了房子，把厨房重新装修到5万美元，你的成本基础是35万美元。

然而，如果你在遗嘱中把房子留给你的成年子女，而不是在你还活着的时候做礼物，那么成本基础将上升到你去世时房子的公平市场价值。

假设你的房子今天值70万美元，再过10年就值100万美元。你把房子给一个孩子，他后来以100万美元的价格把房子卖了，所得税将为65万美元。如果他们继承了房产，应税所得只有30万美元。

在这两种情况下，孩子通常都可以在**前在家中至少住两年，从而排除部分收益。个人免赔额为25万美元，联名申报的夫妇免赔额为50万美元。但即便如此，税收上的差别也可能很大。

3.你的抵押贷款可能是一个障碍

随着更多的美国人将抵押贷款债务带到退休年龄，你可能在考虑把抵押贷款给孩子时，仍然可以在你的家里贷款。如果你的抵押贷款是可转让的，你的孩子会对它负责，这可能是一个财政负担。如果不能转让，你的孩子可能不得不再融资，如果你的孩子没有很强的信用历史，这可能更贵或不可能。

4.你可能还是想住在那里

出于遗产规划的目的，你可以考虑把房子给孩子，即使你打算继续住在里面。一个原因是遗产税。2021年，联邦遗产税只影响价值1170万美元或以上的遗产， 所以除非你拥有一栋豪宅，否则这可能不是问题。但是，您所在的州可能会设置一个较低的阈值。马萨诸塞州和俄勒冈州的免税额最低，为100万美元。

如果你真的想把你的房子给一个孩子，但仍然住在那里，咨询一个房地产规划律师关于你的选择，包括把你的房子放入信托。其中一种类型，合格的个人住宅信托，也可以让你冻结你的房子的价值为遗产税的目的，所以你不必担心未来的升值推动你进入遗产税领域。

当然，成为孩子的房客有很多潜在的缺点。一个是如果你在诸如房屋维护或谁该为什么负责等问题上有分歧，就有可能出现家庭裂痕。即使你和你的孩子有一个理想的关系，你可能会发现自己在一个不太讨人喜欢的女婿或儿媳的摆布下，也许有一天他甚至还没有出现在照片中。

底线

把你的家给你成年的孩子不是一个轻率的决定。考虑到这一举动的所有经济后果，对你和你的孩子都是最有利的。如果你打算继续住在这所房子里，请咨询财务规划师和房地产规划律师。这些步骤将有助于确保你做出一个对每个人都适用的决定。