什麼是租金上限(a rent ceiling)？

“租金上限”是指房東向房客收取的最高租金。租金上限是租金管制的一種形式，通常是由法律規定的，限制特定地區在任何給定時間的租金水平。限價是為了保護房客，防止房東對他們的房產定價過高。

一些人認為，租金上限導致可用住房數量的減少，因為房東不願意以低價出租他們的房產，而是選擇將他們的公寓樓改建成公寓。

關鍵要點

• 租金上限是租金的最大值 房東 允許向房客收費。
• 租金上限是地方市政實施的租金管製法的一部分。
• 這些限制旨在保護租戶的權利，特別是對低收入或固定收入者、老年人或具有其他能力的人來說，住房負擔得起。
• 許多經濟學家認為，租金上限和租金控制總體上具有破壞性，因為它們造成住房短缺，阻礙投資。

瞭解租金上限

美國自20世紀初開始實行租金管制，以保護公眾免受住房短缺和租金價格高度膨脹的影響。今天，地方**和一些州繼續頒佈租金管製法。它們涵蓋瞭如何對待租賃物業的幾個關鍵方面，包括房東可以向房客收取多少租金，以及房東可以增加租金的金額和何時可以增加租金。

房東必須透過當地租金管制委員會，在法律生效的地區提交定期租金登記冊，登記他們的財產。租金管制委員會根據物業的位置、大小和狀況，以及經濟狀況等任何其他相關資訊，確定最高租金數額。董事會還決定每年允許的增長率。

在租金高、經濟適用房稀少或難以獲得的人口稠密地區，租金管製法（包括執行租金上限）得到了突出執行。如上所述，這些法律旨在幫助租戶，特別是中低收入者、固定收入者、老年人和能力不同的人，負擔得起住房。

不過，這些法律在美國各地沒有統一執行。事實上，只有182個地方**制定了租金控製法，其中所有的租金上限都在加利福尼亞、紐約、新澤西、馬裡蘭州和華盛頓特區。 俄勒岡州於2019年頒佈了一項全國性的租金控製法，這是第一個這樣做的州。 37個州實際上禁止其市頒佈租金管製法。

特別註意事項

許多經濟學家質疑房租上限的有效性。他們指出，如果均衡價格低於上限，這些法律就沒有效力。但是，如果將上限設定為低於平衡水平，則會產生自重損失。當供需失衡時就會發生這種情況。其他問題則以黑市、搜尋時間和費用的形式出現。

關於租金上限和租金管制是否有效，存在著許多爭論。一方面，它們有助於使住房負擔得起；另一方面，一些經濟學家認為他們不鼓勵投資。

經濟學家們一致認為，房租管制具有破壞性，與自由市場的概念相衝突。在對芝加哥大學全球市場倡議進行的41位頂級經濟學家的2012項民意調查中，81%的受訪者不同意或強烈反對“限制紐約、舊金山等部分出租房屋租金上漲的地方法規，在過去三十年中，對使用過這些住房的城市中普遍負擔得起的租賃住房的數量和質量產生了積極影響。”

租金上限的利弊

優勢

在一些大城市，房租往往很高。例如，紐約市擁有美國一些價格最高的房產，這使得人們幾乎無法負擔房租。地方**可以介入，試圖糾正這種情況，特別是對於那些買不起市場定價公寓的居民。

租金上限和其他形式的租金管制可以保護租客的利益，否則租客可能被迫支付無良房東收取的高額租金。根據布魯金斯學會（Brookings Institute）的說法，租房法還保護低收入房客，這些房客擁有“特定社群的資本，如親朋好友網路、工作地點附近或當地學校入學的兒童”，否則，房租突然上漲可能會使他們流離失所。

缺點

然而，透過租金上限人為地降低價格，增加了對有租金上限的房地產的需求，從而減少了可用供應。這是因為租金上限增加了真正有能力支付公寓的人數。

如上所述，租金上限也可能導致黑市。例如，如果一個潛在的租客願意額外支付100到150美元的租金，他們就可以跳過租房控制公寓的輪候名單。唯一的問題是：額外的租金將作為現金單獨支付，因此仍不在帳面上。

經濟學家們還表示，租金控制轉移了新的投資，否則，新的投資將流向租賃住房和更綠色的牧場，以滿足消費者的需求。他們認為，這會導致住房惡化，維修和維護減少。當取消租金控制時，也會提升非租金控制房產的價值。