什么是租金上限(a rent ceiling)？

“租金上限”是指房东向房客收取的最高租金。租金上限是租金管制的一种形式，通常是由法律规定的，限制特定地区在任何给定时间的租金水平。限价是为了保护房客，防止房东对他们的房产定价过高。

一些人认为，租金上限导致可用住房数量的减少，因为房东不愿意以低价出租他们的房产，而是选择将他们的公寓楼改建成公寓。

关键要点

• 租金上限是租金的最大值 房东 允许向房客收费。
• 租金上限是地方市政实施的租金管制法的一部分。
• 这些限制旨在保护租户的权利，特别是对低收入或固定收入者、老年人或具有其他能力的人来说，住房负担得起。
• 许多经济学家认为，租金上限和租金控制总体上具有破坏性，因为它们造成住房短缺，阻碍投资。

了解租金上限

美国自20世纪初开始实行租金管制，以保护公众免受住房短缺和租金价格高度膨胀的影响。今天，地方**和一些州继续颁布租金管制法。它们涵盖了如何对待租赁物业的几个关键方面，包括房东可以向房客收取多少租金，以及房东可以增加租金的金额和何时可以增加租金。

房东必须通过当地租金管制委员会，在法律生效的地区提交定期租金登记册，登记他们的财产。租金管制委员会根据物业的位置、大小和状况，以及经济状况等任何其他相关信息，确定最高租金数额。董事会还决定每年允许的增长率。

在租金高、经济适用房稀少或难以获得的人口稠密地区，租金管制法（包括执行租金上限）得到了突出执行。如上所述，这些法律旨在帮助租户，特别是中低收入者、固定收入者、老年人和能力不同的人，负担得起住房。

不过，这些法律在美国各地没有统一执行。事实上，只有182个地方**制定了租金控制法，其中所有的租金上限都在加利福尼亚、纽约、新泽西、马里兰州和华盛顿特区。 俄勒冈州于2019年颁布了一项全国性的租金控制法，这是第一个这样做的州。 37个州实际上禁止其市颁布租金管制法。

特别注意事项

许多经济学家质疑房租上限的有效性。他们指出，如果均衡价格低于上限，这些法律就没有效力。但是，如果将上限设置为低于平衡水平，则会产生自重损失。当供需失衡时就会发生这种情况。其他问题则以黑市、搜索时间和费用的形式出现。

关于租金上限和租金管制是否有效，存在着许多争论。一方面，它们有助于使住房负担得起；另一方面，一些经济学家认为他们不鼓励投资。

经济学家们一致认为，房租管制具有破坏性，与自由市场的概念相冲突。在对芝加哥大学全球市场倡议进行的41位顶级经济学家的2012项民意调查中，81%的受访者不同意或强烈反对“限制纽约、旧金山等部分出租房屋租金上涨的地方法规，在过去三十年中，对使用过这些住房的城市中普遍负担得起的租赁住房的数量和质量产生了积极影响。”

租金上限的利弊

优势

在一些大城市，房租往往很高。例如，纽约市拥有美国一些价格最高的房产，这使得人们几乎无法负担房租。地方**可以介入，试图纠正这种情况，特别是对于那些买不起市场定价公寓的居民。

租金上限和其他形式的租金管制可以保护租客的利益，否则租客可能被迫支付无良房东收取的高额租金。根据布鲁金斯学会（Brookings Institute）的说法，租房法还保护低收入房客，这些房客拥有“特定社区的资本，如亲朋好友网络、工作地点附近或当地学校入学的儿童”，否则，房租突然上涨可能会使他们流离失所。

缺点

然而，通过租金上限人为地降低价格，增加了对有租金上限的房地产的需求，从而减少了可用供应。这是因为租金上限增加了真正有能力支付公寓的人数。

如上所述，租金上限也可能导致黑市。例如，如果一个潜在的租客愿意额外支付100到150美元的租金，他们就可以跳过租房控制公寓的轮候名单。唯一的问题是：额外的租金将作为现金单独支付，因此仍不在帐面上。

经济学家们还表示，租金控制转移了新的投资，否则，新的投资将流向租赁住房和更绿色的牧场，以满足消费者的需求。他们认为，这会导致住房恶化，维修和维护减少。当取消租金控制时，也会提升非租金控制房产的价值。