投資工具的豐富性給普通投資者帶來了一個挑戰，他們試圖掌握它們的全部內容。股票是投資的支柱，債券一直是存放資金的安全場所，期權增加了投機者的槓桿作用，共同基金被認為是投資者最容易的投資工具之一。房地產投資信託基金（REIT）是一種不屬於這些類別的投資，常常被忽視。

關鍵要點

• 房地產投資信託（REIT）是一家擁有、經營或融資的公司 創收財產。
• 股票型房地產投資信託基金擁有和管理房地產。
• 抵押房地產投資信託基金持有或交易抵押貸款和抵押擔保證券。
• 房地產投資信託基金為投資者帶來穩定的收入來源，但在資本增值方面提供的機會微乎其微。
• 大多數房地產投資信託基金都像股票一樣公開交易，這使得它們不像大多數房地產投資那樣具有很高的流動性。

什麼是房地產投資信託(a reit)？

一家房地產投資信託公司，透過首次公開發行（IPO）積累資金，然後用於購買、開發、管理和**房地產資產。首次公開募股與任何其他證券發行相同，在招股說明書、報告要求和條例方面有許多相同的規則；然而，一個房地產投資信託單位的所有者不是購買一家公司的股票，而是購買一部分管理的房地產池。這一房地產池隨後透過出租、租賃和**財產產生收入，並定期直接分配給房地產投資信託基金持有人。

不動產投資信託型別

與大多數投資一樣，房地產投資信託基金也有不同的風格。這些基金的分類表明瞭它們從事的業務型別，並可根據其股票的買賣方式進行進一步分類。

股權REITs是最常見的企業形式。這些實體購買、擁有和管理產生收入的房地產。收入主要來自租金，而不是來自組合物業的轉售。

抵押房地產投資信託基金，也被稱為MREIT，貸款給房地產所有者和經營者。貸款可以直接透過抵押貸款和貸款進行，也可以透過收購抵押貸款支援證券（MBS）間接進行。住房抵押貸款證券是持有由**資助企業（GSE）發行的抵押貸款集合的投資。他們的收入主要來自凈息差，即他們從抵押貸款中獲得的利息與這些貸款的融資成本之間的利差。由於該房地產投資信託基金以抵押貸款為中心，它們可能對利率上升敏感。

混合型REITs企業在其投資組閤中同時持有實物租賃房地產和抵押貸款。根據所述的實體投資重點，他們可能會權衡投資組合，以獲得更多的財產或更多的抵押貸款持有。

優勢

當你購買房地產投資信託基金的股票時，你實際上是在購買一種預期壽命長、透過租金和房地產增值獲得潛在收入的實物資產。這與普通股形成鮮明對比，在普通股中，投資者透過所有權購買參與公司盈利的權利。在購買房地產投資信託基金時，一個人不僅透過價值的增減來獲得房地產所有權的真正股份，而且還參與房地產產生的收入。這為投資者創造了一個安全網，因為他們在享受收益的同時，始終擁有信託財產的權利。

該產品為普通投資者提供的另一個優勢是能夠投資房地產，而無需通常相關的大量資本和勞動力需求。此外，由於該信託的資金集中在一起，信託公司能夠購買大量財產並減少單一資產問題的負面影響，因此產生了更大的多樣化。試圖模仿房地產投資信託基金的個人投資者將需要購買和維護大量的投資性房地產，而這通常需要大量的時間和資金進行不易清算的投資。在購買房地產投資信託基金時，資本投資僅限於單位的價格，投入的勞動力數量僅限於進行正確投資所需的研究數量，股票在正規證券交易所是流動的。

房地產投資信託基金提供的最後一個，可能也是最重要的優勢是，它們要求將其每年近90%的應納稅所得額（由產生收入的房地產創造）分配給股東。 這一數額在公司層面可扣除，一般在個人層面徵稅。因此，與股息不同的是，對支付給投資者的分配只徵收一級稅。這種高分配率意味著房地產投資信託基金的持有人在很大程度上參與了信託基金管理層和財產的盈利能力，這與普通股所有權不同，在普通股所有權中，公司及其董事會決定是否將多餘的現金分配給股東。

選擇合適的房地產投資信託基金

與任何投資一樣，在決定購買哪種房地產投資信託基金之前，你應該做好功課。在做決定之前，你應該看看一些明顯的跡象：

1.管理當購買信託或管理資產池時，瞭解和瞭解管理者及其團隊的業績記錄始終很重要。盈利能力和資產增值與經理人選擇正確投資和決定最佳戰略的能力密切相關。在選擇投資於哪家房地產投資信託基金時，一定要瞭解管理團隊及其業績記錄。看看他們是如何得到補償的。如果這是基於你的表現，那麼他們很可能也在關註你的最大利益。

2.多元化REITs是以財產所有權為重點的信託。由於房地產市場因位置和物業型別而波動，因此您決定購買的房地產投資信託基金必須適當多樣化。如果房地產投資信託基金大量投資於商業房地產，並且入住率下降，那麼你將遇到重大問題。多元化還意味著信託基金有足夠的資本渠道為未來的增長計劃提供資金，並適當地利用自身的槓桿作用來增加回報。

3.收益在購買特定的房地產投資信託基金之前，您應該考慮的最後一項是其運營資金和可供分配的現金。這些數字很重要，因為它們衡量的是房地產投資信託基金的整體表現，而房地產投資信託基金的整體表現又轉化為資金轉移給投資者。請註意不要使用房地產投資信託基金產生的常規收入數字，因為它們將包括任何財產折舊，從而改變數字。這些數字只有在你已經仔細觀察了另外兩個跡象的情況下才有用，因為房地產市場狀況或管理層選擇投資的運氣可能導致房地產投資信託基金出現異常回報。

底線

有這麼多不同的投資方式，重要的是你所做的任何決定都是知情的。這適用於股票、債券、共同基金、房地產投資信託基金或任何其他投資。然而，房地產投資信託基金有一些有趣的特點，可能很適合你的投資組合。