投资工具的丰富性给普通投资者带来了一个挑战，他们试图掌握它们的全部内容。股票是投资的支柱，债券一直是存放资金的安全场所，期权增加了投机者的杠杆作用，共同基金被认为是投资者最容易的投资工具之一。房地产投资信托基金（REIT）是一种不属于这些类别的投资，常常被忽视。

关键要点

• 房地产投资信托（REIT）是一家拥有、经营或融资的公司 创收财产。
• 股票型房地产投资信托基金拥有和管理房地产。
• 抵押房地产投资信托基金持有或交易抵押贷款和抵押担保证券。
• 房地产投资信托基金为投资者带来稳定的收入来源，但在资本增值方面提供的机会微乎其微。
• 大多数房地产投资信托基金都像股票一样公开交易，这使得它们不像大多数房地产投资那样具有很高的流动性。

什么是房地产投资信托(a reit)？

一家房地产投资信托公司，通过首次公开发行（IPO）积累资金，然后用于购买、开发、管理和**房地产资产。首次公开募股与任何其他证券发行相同，在招股说明书、报告要求和条例方面有许多相同的规则；然而，一个房地产投资信托单位的所有者不是购买一家公司的股票，而是购买一部分管理的房地产池。这一房地产池随后通过出租、租赁和**财产产生收入，并定期直接分配给房地产投资信托基金持有人。

不动产投资信托类型

与大多数投资一样，房地产投资信托基金也有不同的风格。这些基金的分类表明了它们从事的业务类型，并可根据其股票的买卖方式进行进一步分类。

股权REITs是最常见的企业形式。这些实体购买、拥有和管理产生收入的房地产。收入主要来自租金，而不是来自组合物业的转售。

抵押房地产投资信托基金，也被称为MREIT，贷款给房地产所有者和经营者。贷款可以直接通过抵押贷款和贷款进行，也可以通过收购抵押贷款支持证券（MBS）间接进行。住房抵押贷款证券是持有由**资助企业（GSE）发行的抵押贷款集合的投资。他们的收入主要来自净息差，即他们从抵押贷款中获得的利息与这些贷款的融资成本之间的利差。由于该房地产投资信托基金以抵押贷款为中心，它们可能对利率上升敏感。

混合型REITs企业在其投资组合中同时持有实物租赁房地产和抵押贷款。根据所述的实体投资重点，他们可能会权衡投资组合，以获得更多的财产或更多的抵押贷款持有。

优势

当你购买房地产投资信托基金的股票时，你实际上是在购买一种预期寿命长、通过租金和房地产增值获得潜在收入的实物资产。这与普通股形成鲜明对比，在普通股中，投资者通过所有权购买参与公司盈利的权利。在购买房地产投资信托基金时，一个人不仅通过价值的增减来获得房地产所有权的真正股份，而且还参与房地产产生的收入。这为投资者创造了一个安全网，因为他们在享受收益的同时，始终拥有信托财产的权利。

该产品为普通投资者提供的另一个优势是能够投资房地产，而无需通常相关的大量资本和劳动力需求。此外，由于该信托的资金集中在一起，信托公司能够购买大量财产并减少单一资产问题的负面影响，因此产生了更大的多样化。试图模仿房地产投资信托基金的个人投资者将需要购买和维护大量的投资性房地产，而这通常需要大量的时间和资金进行不易清算的投资。在购买房地产投资信托基金时，资本投资仅限于单位的价格，投入的劳动力数量仅限于进行正确投资所需的研究数量，股票在正规证券交易所是流动的。

房地产投资信托基金提供的最后一个，可能也是最重要的优势是，它们要求将其每年近90%的应纳税所得额（由产生收入的房地产创造）分配给股东。 这一数额在公司层面可扣除，一般在个人层面征税。因此，与股息不同的是，对支付给投资者的分配只征收一级税。这种高分配率意味着房地产投资信托基金的持有人在很大程度上参与了信托基金管理层和财产的盈利能力，这与普通股所有权不同，在普通股所有权中，公司及其董事会决定是否将多余的现金分配给股东。

选择合适的房地产投资信托基金

与任何投资一样，在决定购买哪种房地产投资信托基金之前，你应该做好功课。在做决定之前，你应该看看一些明显的迹象：

1.管理当购买信托或管理资产池时，了解和了解管理者及其团队的业绩记录始终很重要。盈利能力和资产增值与经理人选择正确投资和决定最佳战略的能力密切相关。在选择投资于哪家房地产投资信托基金时，一定要了解管理团队及其业绩记录。看看他们是如何得到补偿的。如果这是基于你的表现，那么他们很可能也在关注你的最大利益。

2.多元化REITs是以财产所有权为重点的信托。由于房地产市场因位置和物业类型而波动，因此您决定购买的房地产投资信托基金必须适当多样化。如果房地产投资信托基金大量投资于商业房地产，并且入住率下降，那么你将遇到重大问题。多元化还意味着信托基金有足够的资本渠道为未来的增长计划提供资金，并适当地利用自身的杠杆作用来增加回报。

3.收益在购买特定的房地产投资信托基金之前，您应该考虑的最后一项是其运营资金和可供分配的现金。这些数字很重要，因为它们衡量的是房地产投资信托基金的整体表现，而房地产投资信托基金的整体表现又转化为资金转移给投资者。请注意不要使用房地产投资信托基金产生的常规收入数字，因为它们将包括任何财产折旧，从而改变数字。这些数字只有在你已经仔细观察了另外两个迹象的情况下才有用，因为房地产市场状况或管理层选择投资的运气可能导致房地产投资信托基金出现异常回报。

底线

有这么多不同的投资方式，重要的是你所做的任何决定都是知情的。这适用于股票、债券、共同基金、房地产投资信托基金或任何其他投资。然而，房地产投资信托基金有一些有趣的特点，可能很适合你的投资组合。