在1998年至2017年MFS投資的投資回報週期圖中，房地產投資信託基金（REITs）是其中6年中表現最好的資產類別。此外，在這段時間內，以NAREIT Equity REIT指數為代表的REITs的平均年回報率為8.67%，是同期僅次於中小盤資產的第二好資產類別，平均年回報率為9.12%。

過去的業績不能保證將來的回報。那麼，在目前的環境下，房地產投資信託基金對於個人投資者以及財務顧問和他們的客戶來說仍然是可行的投資嗎(相關閱讀請參見：REIT ETF提供穩定性。）

利率+房地產投資信託

據雅虎報道！追蹤摩根士丹利資本國際美國房地產投資信託基金（MSCI U.S.REIT）指數的先鋒房地產投資信託基金（Vanguard REIT）指數Adm（VGSLX）目前的收益率為4.3%。在如今的低利率環境下，這無疑對許多投資者具有吸引力。利率上升通常是房地產投資信託基金的不利因素；由於利息支出增加，它們的資金外流增加，這減少了它們可用於向投資者支付股息的現金。

負債水平過高的房地產投資信託基金或近期需要為房地產再融資的房地產投資信託基金比其他基金更容易受到加息的影響。

2018年，Vanguard REIT ETF（VNQ）的價格較2015年1月的高點下跌逾12%，部分原因是美聯儲加息的時機和意願存在不確定性。

房地產投資信託基金過往業績

Cohen&Steers是一家提供多隻REIT基金的投資經理，他以2004年6月至2006年6月間美聯儲的上一輪緊縮週期為例，說明高利率最初會損害REIT的業績。但隨著時間的推移，強勁的經濟隨後幫助提振了REITs的回報率。

該公司稱，在這段時間內，REITs的累計回報率為57.9%，而股票和債券的回報率分別為15.5%和5.9%。

該公司在其網站上發表文章稱：“當經濟好轉，基本面強勁時，收益率推動的調整歷來為長期投資者提供了有吸引力的買入機會。隨著更強勁的經濟增長帶來的好處越來越明顯，估值往往會回歸正常。我們相信，願意利用這些機會的投資者可能會得到長期回報。”

房地產投資信託基金提供多樣化優勢

房地產投資信託基金（REITs）與股票的相關性約為78%，這一點從與標準普爾500指數（S&amp；在截至2015年底的10年中，p500指數和NAREIT股票REIT指數。然而，REIT在與核心債券、大宗商品和貨幣的低相關性或負相關性方面提供了良好的多元化。

除了利率，房地產投資信託基金的表現將取決於經濟和股市的表現。CBRE Clarion Securities管理著約220億美元的房地產資產，該公司首席投資官約瑟夫•史密斯（Joseph Smith）最近在CNBC的一篇文章中表示：“全年經濟增長預期和利率之間一直在發生翻盤。這種不確定性造成了波動，在波動時期，房地產投資信託基金與更廣泛的股票市場的相關性增加。”史密斯先生的話是在2015年末提出的（相關閱讀請參見：高利率環境下的房地產投資）

影響個人房地產投資信託基金的因素

與任何共同基金或ETF一樣，這些基金中也有潛在的reit。單個房地產投資信託基金可以包括那些擁有商業地產、住宅地產和酒店或度假村等基礎投資組合的基金。此外，還涉及醫療保健等特定行業以及木材和抵押房地產投資信託基金等專業領域。

這裡的重點是，這些房地產投資信託基金的一些業績將與它們所聯絡的股票市場和商業部門的業績掛鉤。這意味著這些房地產投資信託基金的表現超出了整個股市和/或經濟的表現。這和房地產格言中提到的所有房地產都是地方性的一樣。

個人房地產投資信託基金也受到管理人的影響。與任何其他股票或類似工具一樣，管理也很重要。他們的經歷是什麼？他們是否以股東為中心？他們有自己的錢和你的錢一起投資嗎？

2017年的減稅和就業法案有利於房地產投資者。新稅法中的一些變化影響了房地產投資信託基金。例如，房地產投資信託基金受益於對轉嫁實體收入20%的扣除。

底線

與如今的許多其他投資一樣，房地產投資信託基金（REITs）可能至少在最初的一段加息時期受到影響。槓桿率高的房地產投資信託基金，以及那些在利率上升時可能需要為債務再融資的房地產投資信託基金，可能比其他房地產投資信託基金更為脆弱。那些關註單個房地產投資信託基金的人需要關註公司的管理層及其潛在的投資組合。有許多共同基金和etf也為這一領域提供了堅實的敞口。隨著時間的推移，房地產投資信託基金已被證明是許多投資組合的堅實組成部分，並可能繼續向前發展(相關閱讀請參閱：5種房地產投資信託基金及其投資方法。）