什么是卖空（房地产）(a short sale (real estate))？

房地产卖空是指财务状况不佳的房主以低于抵押贷款到期金额的价格**自己的房产。房产的买方是第三方（不是银行），**所得全部归贷款人所有。贷款人要么免除差额，要么对借款人作出不足判决，要求借款人向贷款人支付全部或部分销售价格与抵押物原值之间的差额。在一些州，这种差额必须在卖空交易中得到法律上的原谅。

关键要点

• 房地产卖空是指以低于抵押贷款所欠金额的价格**房屋。
• 由抵押贷款放贷人批准卖空。
• 有时销售价格和抵押贷款金额之间的差额会被贷款人原谅，但并非总是如此。
• 对卖方而言，卖空的财务后果不如止赎的严重。
• 对于购房者来说，重要的是要计算成本，确保房子转售时有盈利空间。

了解卖空（房地产）

“卖空”一词是指房屋的售价低于抵押贷款余额，例如，一个人以15万美元的价格**房屋，而抵押贷款余额仍为17.5万美元。在这个例子中，25000美元减去结算成本和其他销售成本的差额被认为是不足。或者$150000-$175000=—$25000。

在这一过程开始之前，持有抵押贷款的贷款人必须签署执行卖空（也称为止赎前**）的决定。此外，贷款人，通常是银行，需要文件来解释为什么卖空是有意义的；毕竟，贷款机构在这个过程中可能会损失很多钱。未经贷款人批准，不得卖空。

卖空交易往往是冗长的文书密集型交易，有时需要一整年的时间来处理。然而，卖空交易对房主的信用评级并不像止赎那样有害。

房地产卖空不同于投资卖空。投资卖空是指投资者在预期价格下跌的情况下**借入的证券，并在未来某个时候要求投资者返还同等数量的股票的交易。

按揭贷款歧视是非法的。

特别注意事项

尽管卖空交易对一个人的信用评分的影响小于丧失抵押品赎回权，但它仍然是一个负的信用评分。 任何类型的房地产销售，是由信贷公司表示为“未按约定支付”是一个丁的信用评分。因此，卖空、取消抵押品赎回权和代替取消抵押品赎回权的契约都会对一个人的信用产生负面影响。

更重要的是，卖空并不总是否定了剩余的抵押贷款债务后，物业**。这是因为所有抵押贷款都有两个部分：偿还贷款人的承诺和用于担保贷款的财产的留置权。如果借款人不能偿还贷款，留置权保护贷款人。它赋予贷款机构**房产以偿还债务的权利。这部分抵押贷款在卖空时被免除。

抵押贷款的第二部分是偿还承诺，贷款人仍然可以强制执行这一部分，要么通过新的票据，要么通过收取不足部分。不管发生什么，贷款机构都必须批准卖空，借款人有时会心血来潮。

在说服贷款人同意卖空时，买方财务问题的根源必须是新的，而不是买方先前隐瞒的。

卖空与止赎

卖空和取消抵押品赎回权是两个金融选择谁是房主谁拖欠他们的抵押贷款，谁有一个房子是水下，或两者兼而有之。在这两种情况下，房主都被迫放弃房子，但时间安排和后果不同。

止赎是贷款人在借款人未能付款后扣押房屋的行为。取消抵押品赎回权是贷款人的最后选择。与卖空不同，止赎仅由贷款人发起。贷款人反对拖欠的借款人，以迫使**一套住房，希望能弥补其最初的投资抵押贷款。此外，与大多数卖空不同的是，许多止赎发生在房主放弃房屋时。如果住户还没有离开家，他们将在取消抵押品赎回权的过程中被贷款人驱逐。

一旦贷款人有权获得房屋，它就下令进行评估，并继续试图**。止赎通常不会像卖空那样需要很长时间才能完成，因为放贷人关心的是快速清算资产。取消抵押品赎回权的房屋也可能在受托人拍卖会上拍卖，买家通过公开程序竞拍房屋。

经过卖空的房主，在受到一定限制的情况下，可能有资格立即购买另一套住房。根据具体情况，遭遇止赎的房主可能要等2到7年才能再购买一套住房。止赎权在一个人的信用报告中保留了七年。

虽然止赎基本上可以让你离开你的家，虽然对你的财务未来的严重后果，如不得不宣布破产和摧毁你的信用完成卖空是劳动密集型的。然而，卖空所涉及的额外工作的回报可能是值得的。

卖空交易的破坏性较小的替代方案包括修改贷款和利用私人抵押贷款保险。

卖空选择

在放弃卖空之前，和你的贷款人谈谈修改付款计划或修改贷款的可能性。其中一个选择可能会让你呆在家里重新站起来。

如果你有私人抵押保险（PMI），另一个留在家里的可能选择。许多购房者购买降幅低于20%的房屋，都需要用自己的住房购买PMI。如果PMI公司认为您有机会从当前的财务状况中恢复，它可能会向您的贷款人预付资金，以使您的付款最新。最后，你得偿还预付款。

卖空的细节

说服贷款人

在开始卖空过程之前，苦苦挣扎的房主应该考虑，通过了解贷款人的观点，贷款人希望与他们合作卖空的可能性有多大。贷款人无需卖空；贷款人可自行决定是否允许。

经济问题的根源应该是新的，如健康问题、失业或离婚，而不是购房者最初申请贷款时没有披露的事情。贷款人不会同情不诚实的借款人。然而，如果你觉得自己是掠夺性贷款行为的受害者，你也许可以说服贷款人进行卖空，即使你自购买房屋以来没有发生过任何重大金融灾难。

为了让自己处于一个更令人信服的位置来完成卖空，停止购买非必需品。你不想在贷款人审查你的卖空提议时显得不负责任。

另外，要注意其他可能妨碍贷款人进行卖空交易的情况。如果你还没有拖欠你的抵押贷款，贷款人可能不会愿意与你合作。如果放贷人认为取消你房子的赎回权比允许卖空能得到更多的钱，它可能不允许这样做。最后，如果有人联名抵押，贷款人可以要求该人负责付款，而不是卖空。

如果你认为你的情况是成熟的卖空，谈谈决策者在银行从事这类交易的可能性。不要只和****代表交谈，他们通常更像发言人，没有真正的权威。要想在电话上爬得更高，请立即与贷款人的损失减轻部门联系。如果你不喜欢第一个决策者说的话，试着改天和另一个决策者谈谈，看看你是否得到了不同的答案。如果贷款人愿意考虑卖空，你就可以着手制定卖空方案并找到买家。

咨询专业人士

在这一点上，你应该咨询律师，税务专业人士，和房地产经纪人。虽然这些都是高价的专业服务，但如果你自己试图处理复杂的卖空交易而犯了错误，你可能会发现自己陷入更大的财务困境。您可以从您的房屋销售收入中支付这些服务费。习惯于处理卖空交易的专业人士将能够指导您如何支付。

定价

在设定要价时，一定要将**房产的成本计入你摆脱困境所需的总金额。当然，你想以尽可能接近抵押贷款价值的价格**房子，但在低迷的市场中，肯定会出现亏空。在一些州，即使在卖空之后，银行也会要求你偿还全部或部分的差额。

收集你的文件并找到买家

收集所有你需要的文件，向贷款人证明你的经济困难。这些可能包括银行对账单、医疗账单、工资单、离职通知或离婚判决。由你提**空建议。请注意，贷款人最终必须在收到所有细节后批准卖空，因为贷款人是收益的接受者。你的工作是为你的房子找买主。

向银行提交你的建议

一旦你有一个买家和必要的文书工作，你准备提交买家的报价和你的建议，银行。你的提案应该包括一份困难证明，说明阻碍你偿还抵押贷款的情况。你想使它尽可能令人信服，保护你的利益，同时也呼吁银行。

在向贷款人提交你的财务信息时要小心，因为如果它不批准卖空，它可能会利用你的财务信息在止赎程序中试图从你身上拿钱。如果你仍然有现金资产，你可能会被期望用它们来继续支付抵押贷款或弥补销售价格和抵押贷款金额之间的一些差额。在完成卖空交易方面经验丰富的律师可以帮助你了解细节。

由于需要获得贷款人的批准，空头销售可能比普通房屋销售需要更长的时间，因此空头销售往往会失败。买家可能会在等待您答复的同时找到另一处房产。为这种可能性做好准备。如果卖空交易通过，请咨询美国国税局（IRS），看看你是否需要为差额缴税。

另外，要注意卖空仍然会影响你的信用评分，因为你在卖空前错过的几个月的按揭付款可能会在你的信用报告中显示为拖欠付款。银行有权决定报告什么，所以说服银行不要报告你拖欠的款项对你最有利。

如果你在明显落后之前就提出了你的困难，那么你的银行在这方面可能会更慷慨。就信贷而言，虽然这有点破坏性，但肯定比止赎损失小。

买家和投资者的卖空策略

卖空也能为购房者提供绝佳的降价入市机会。这里有几条建议可以帮助你在考虑购买卖空房产时做出明智的决定。

学习如何找到他们

大多数卖空房地产是由房地产经纪人和房地产网站上列出的。有些上市公司可能不会出来说“卖空”，所以你可能要在上市公司内部寻找线索，比如“须经银行批准”或“给银行时间回应”

一个有经验的房地产经纪人可以在寻找和关闭卖空房地产方面产生很大的影响。专门从事卖空交易的经纪人可能持有卖空交易和止赎资源（SFR）认证，这是由全国房地产经纪人协会（NAR）提供的一种指定。

持有此证书的人接受过卖空和止赎、卖空资格认证、与贷款人谈判和保护买家等方面的专门培训。重要的是要注意，认证并不能保证一个代理将有你正在寻找的经验类型，也不排除缺乏认证。不管是哪种方式，你都需要审查任何潜在的房地产经纪人，以确保他们的卖空专长。

准备快点等

提前意识到卖空交易是复杂的、耗时的交易。贷款人批准卖空可能需要数周或数月时间，许多提交报价的买家最终会因为卖空过程太长而取消。买家必须准备好等待银行的卖空批准。卖空交易的规则因州而异，但步骤通常包括：

• 短期**计划借款人必须向贷款人提交一份财务一揽子计划，证明其财务困难。该一揽子计划包括财务报表、描述卖方困难情况的信函和财务记录，包括纳税申报表、W-2s、工资存根和银行对账单。
• 卖空要约一旦卖方接受潜在买方的报价，上市代理将向贷款人发送上市协议、已执行的收购要约、买方预批准函、保证金支票副本和卖方的卖空包。如果该包裹丢失了任何东西，或者是因为没有提交文件，或者是由于银行的文件错误（例如，银行丢失了），程序将被延迟。
• 银行处理银行对该报价的审查可能需要几个星期到几个月。最后，它会批准或否认它。重要的是要注意的是，仅仅因为卖方接受报价并不意味着银行会同意价格。如果银行认为通过丧失抵押品赎回权程序可以赚更多的钱，它将拒绝这一提议。

如果你是以卖空的方式买房，意图甩卖，那么一笔有利可图的交易的关键是一个好的买价。

都在数字上

在房地产投资中，据说钱是在“买入”中赚来的，这意味着一个好的买入价往往是一笔成功交易的关键。如果你能以一个好的价格买到一处房产，你就增加了提前出手的几率。另一方面，如果购买价格处于高端，你可能会看到利润率下降。

你应该能够购买物业，把它放在良好的条件，并**它的价格，你仍然可以获利。投资者需要能够掉头，以低于市价的价格快速**房子，好的购买价格使这成为可能。

然而，购买价格只是一个重要数字。您还必须进行其他计算，包括：

维修和翻新（r&amp；r） 成本

这些费用将根据物业的状况和您的计划而有所不同。花时间和精力制定一个现实的预算是值得的，因为这是你需要确定投资是否能赚钱的数据之一。需要考虑的成本包括材料、劳动力、许可证、检查费、垃圾清除、储存成本和垃圾箱租金。一个好的检查（在购买之前）可以提醒你任何大的费用，如破裂的基础，错误的布线，或广泛的白蚁损坏。

修复后价值（arv）

ARV是在进行任何维修和翻新后，对房地产公平市场价值（FMV）的估计。投资者通过观察这个数字来判断一处房产是否有盈利潜力。评估房地产ARV的最佳方法是查看可比数据（comps）——最近在该地区售出的房屋（通常离标的房地产一英里远），这些房屋在建筑面积、卧室/浴室数量等方面具有相似的特征。

账面成本

持有成本是你持有房产的费用。您拥有物业的时间越长，您将花费更多的成本，其中包括：

• 按揭付款（含利息）
• 财产税
• 保险
• 公寓和协会费用
• 公用设施（电、气、水、下水道、垃圾）

确定盈利能力

为了使投资有利可图，您的成本总和（购买价格、维修和翻新成本以及运输成本）必须低于ARV。如果您的成本接近或高于抗逆转录病毒药物，将很难或不可能盈利。您可以通过从ARV中减去购买价格、维修和翻新（R&R）成本和运输成本来确定潜在利润：

房地产投资者可能期望在一处房产上赚取至少20%的利润，有些人使用指导方针来评估不同房地产市场的房产。根据这些准则，总投资（购买价格、研发成本和账面成本）不应超过：

• 在房价上涨的市场中，80%的ARV
• 在一个平坦的市场中，ARV的70%至75%
• 在房价正在下降的市场中，60%至65%的ARV

比如，如果一个楼盘的ARV是20万元，那么在不断上涨的市场，你的总投资应该限制在16万元左右，平盘的投资额为14万元，在价值下降的市场，则限制在12万元左右。在市场条件变化时，采用不同的投资水平来降低风险。在不断上升的市场上，你可能会冒更多的风险，因为你在卖出时更可能获得你的ARV或者更好。在一个下跌的市场中，你不太可能获得你的ARV，所以你的投资应该更小。

底线

卖空房产可以提供一个很好的机会用更少的钱买房。在许多情况下，卖空房屋的状况是合理的，虽然购买价格可能高于止赎，但使房屋可销售的成本可能要低得多，对卖方的不利影响也不那么严重。然而，由于过程漫长，买卖双方必须愿意等待。有经验的房地产经纪人可以帮助你确定一个公平的报价，并与银行谈判。

虽然许多投资者购买卖空房产，并迅速转售获利，但也有人选择维持所有权，通过收取租金来获取收入。无论哪种情况，在购买前都必须仔细评估每一处房产，以确定其是否具有盈利潜力。

由于税法复杂且不断变化，建议您咨询了解房地产投资及相关税法的注册会计师（CPA），以获得全面的最新信息。它可能意味着在一项投资中盈利和亏损的区别。

常见问题

什么是卖空(a short sale)？

在房地产中，卖空发生在业主**低于抵押价值的房屋时。通常情况下，这种情况发生在房主陷入财务困境，拖欠房贷时。业主有义务将其房屋**给第三方，而**所得归贷款人所有。在此之前，贷款人必须批准卖空，也称为止赎前**。通常卖空交易的过程可能需要长达一年的时间，这是由于所涉及的文书工作的规模。

卖空(a short sale)和取消抵押品赎回权(a foreclosure)的区别

在卖空交易中，这个过程是由房主发起的。在这里，业主将通过可能显示最近失业、离婚判决或银行对账单的文件向贷款人说明其财务困境的程度。在贷款人同意前进后，房主负责寻找买家。相比之下，在丧失抵押品赎回权的情况下，贷款人启动了这一过程，实质上是在房主未能付款后没收房屋。通常，这一过程比卖空要快，因为贷款人寻求尽快清算资产。

买卖空房是个好主意吗？

在许多情况下，购买卖空物业可能是有利的潜在买家。然而，重要的是要意识到其中的一些缺点。首先，卖空交易可能需要很长时间，贷款人有时需要几个月的时间来批准交易。此外，在卖方批准后，银行可能需要数周时间才能批准价格。如果该行认为止赎程序将更有利可图，它可能会拒绝卖空，转而推进止赎。