什么是租金管制(rent control)？

租金控制是一项**计划，它对房东租赁房屋或续租房屋所能要求的金额加以限制。租金管制法通常由各市**颁布，具体内容差别很大。所有这些都是为了使低收入居民能够负担得起生活费用。

租金管制在美国并不普遍。根据城市研究所（Urban Institute）2019年的一项研究，美国有182个市镇制定了租金管制条例，这些条例都在纽约、新泽西、加利福尼亚、马里兰州或华盛顿特区。 事实上，37个州有法律禁止地方**制定租金控制措施。 然而，近年来，租金管制问题再度出现，特别是在城市和州，生活成本不断上升，加上工资停滞不前，给中等收入居民和固定收入老年人造成了住房负担能力危机。

俄勒冈州是美国第一个颁布全州房租控制法的州。该法于2019年3月签署，将年租金涨幅限制在7%加上消费者物价指数的涨幅。

关键要点

• 大多数租金管制法律限制房东可以增加现有租户的租金。
• 租金管制存在争议。事实上，有37个州的法律禁止地方**制定此类措施。
• 俄勒冈州在2019年成为美国第一个颁布全州房租控制法的州。

租金管制如何运作

美国最早的租金管制法可以追溯到20世纪20年代，通常是完全冻结租金。这些通常被证明是行不通的。上世纪70年代，控制租金的想法再次浮出水面，这次是以一种更温和的形式出现，通常被称为“稳定租金”

例如，纽约市有两项租金控制计划：

• 几十年来，旧的租金控制计划一直处于逐步取消的过程中。该法案对租房价格进行了严格限制，但该法所涵盖的唯一租房者自1971年或更早以来一直居住在1947年之前建造的建筑物中。
• 20世纪70年代的租金稳定计划控制了大约一半城市租金的价格。租金只能增加一年或两年，允许增加的百分比由租金指导委员会确定，委员会的九名成员由市长任命。这些规则和例外情况错综复杂，由市**和州**联合管理。 

纽约市居高不下的生活成本经常被认为足以证明房租管制不起作用。截至2020年8月，曼哈顿一居室公寓门卫楼的平均租金为4075美元，非门卫楼的平均租金为2997美元。

城市研究所（Urban Institute）等租金控制倡导者认为，价格控制允许中等收入人群和固定收入老年人留在家中，因为贵族化推高了他们周围的房价。

租金管制的利弊

租金管制一直备受争议。当今城市的租金管制条例通常是针对续租而不是新租客的价格上涨进行管制。这可以说对房东有一定的好处，他们可以对空置的公寓收取任何市场费用，或者在最坏的情况下，让那些有充分动机留在原地并按时支付租金的房客继续居住。

反对租金管制的主要论点包括：

• 租金管制减少了体面住房的供应，因为房东宁愿把一栋楼改造成公寓或使其适应商业用途，也不愿遵守限制其利润的法律。
• 新租赁住房的投资突然停止。
• 由于房东的投资回报率不高，租金管制下的建筑物维修不严或根本不存在。

监管的主要论据包括：

• 美国许多城市的租金价格上涨速度远远快于中等收入工作的工资上涨速度。
• 租金管制使中等收入家庭和固定收入的老年人能够体面地生活，而不必担心个人灾难性的房租上涨。
• 社区更安全、更稳定，长期居住在租金控制的公寓里。