什么是再融资(a refinance)？

再融资，简称“refi”，是指修改和替换现有信贷协议条款的过程，通常与贷款或抵押有关。当企业或个人决定对信贷债务进行再融资时，他们实际上会寻求对其利率、付款计划和/或合同中概述的其他条款进行有利的变更。如果获得批准，借款人将获得一份新合同，取代原来的协议。

当利率环境发生重大变化时，借款人通常会选择再融资，这可能会节省新协议所带来的债务支出。

关键要点

• 当现有贷款的条款（如利率、付款计划或其他条款）被修改时，就发生了再融资。
• 当利率下降时，借款人倾向于再融资。
• 再融资涉及对个人或企业信用和还款状况的重新评估。
• 经常考虑再融资的消费贷款包括抵押贷款、汽车贷款和学生贷款。

再融资如何运作

消费者通常寻求对某些债务进行再融资，以获得更优惠的借款条件，通常是为了应对不断变化的经济状况。再融资的共同目标是降低一个人的固定利率，以减少在整个贷款期限内的付款，改变贷款的期限，或从固定利率抵押贷款切换到可调整利率抵押贷款（ARM）或反之亦然。

借款人也可以再融资，因为他们的信用状况已经改善，由于他们的长期财务计划的变化，或通过合并成一个低价贷款偿还他们现有的债务。

再融资最常见的动机是利率环境。由于利率是周期性的，许多消费者选择在利率下降时再融资。国家货币政策、经济周期和市场竞争可能是导致消费者和企业利率上升或下降的关键因素。这些因素可以影响所有类型信贷产品的利率，包括非循环贷款和循环信用卡。在利率上升的环境下，拥有可变利率产品的债务人最终支付的利息更高；在下降率环境中，情况正好相反。

为了再融资，借款人必须向现有贷款人或新贷款人提出申请，并完成新的贷款申请。再融资随后涉及重新评估个人或企业的信用条件和财务状况。通常考虑再融资的消费贷款包括抵押贷款、汽车贷款和学生贷款。

企业也可能寻求对商业地产抵押贷款进行再融资。许多企业投资者将评估其企业资产负债表，看债权人发放的企业贷款，这些贷款可能会从较低的市场利率或改善的信用状况中受益。

再融资类型

有几种类型的再融资选择。借款人决定获得何种贷款取决于借款人的需要。其中一些再融资方案包括：

• 利率和期限再融资：这是最常见的再融资类型。利率和定期再融资发生时，原来的贷款是支付和取代一个新的贷款协议，要求较低的利息支付。
• 套现再融资：当作为贷款抵押品的基础资产价值增加时，套现很常见。交易涉及提取资产的价值或权益，以换取更高的贷款金额（通常还有更高的利率）。换句话说，当一项资产的账面价值增加时，你可以通过贷款而不是通过**它来获得该价值。该选项增加了贷款总额，但使借款人能够立即获得现金，同时仍然保持资产的所有权。
• 现款再融资：现款再融资允许借款人以较低的贷款价值比（LTV）或较少的贷款支付来偿还部分贷款。
• 合并再融资：在某些情况下，合并贷款可能是一种有效的再融资方式。当投资者获得单一贷款的利率低于其在多个信贷产品中的当前平均利率时，可以使用合并再融资。这种类型的再融资要求消费者或企业以较低的利率申请新贷款，然后用新贷款偿还现有债务，使其总未偿本金的利率大大降低。

再融资的利弊

赞成的意见

• You can get a lower monthly mortgage payment and interest rate.

• You can convert an adjustable interest rate to a fixed interest rate, gaining predictability and possible savings.

• You can acquire an influx of cash for a pressing financial need.

• You can set a shorter loan term, allowing you to save money on total interest paid.

欺骗

• If your loan term is reset to its original length, your total interest payment over the life of the loan may outweigh what you save at the lower rate.

• If interest rates drop, you won’t get the benefit with a fixed-rate mortgage unless you refinance again.

• You may reduce the equity you hold in your home.

• Your monthly payment increases with a shorter loan term, and you have to pay closing costs on the refinance.

再融资示例

下面是一个再融资如何运作的假设例子。假设简和约翰有30年的固定利率抵押贷款。自10年前首次锁定利率以来，他们一直在支付8%的利息。由于经济状况，利率下降。这对夫妇向他们的银行伸出援手，能够以4%的新利率为他们现有的抵押贷款再融资。这样简和约翰就可以在未来20年内锁定一个新的利率，同时降低他们每月的定期按揭付款。如果未来利率再次下降，他们或许能够再次再融资，进一步降低还款。

按揭贷款歧视是非法的。

企业再融资

公司再融资是公司通过替换或重组现有债务来重组其财务义务的过程。公司再融资通常是为了改善公司的财务状况，也可以在公司陷入困境时借助债务重组来进行。公司再融资通常包括在可能的情况下收回旧发行的公司债券，并以较低的利率发行新债券。