负杠杆是房地产投资中常见的一种做法。它是一种财务杠杆的形式,描述购买产生收入的资产,如租赁房地产,但当资产产生的收入不足以支付资产成本时。例如,租金收入在短期内不足以支付贷款、维修、利息或资产折旧。理想情况下,资产最终将产生足够的资金来支付这些成本。
购房者之所以会采用负杠杆比率,是因为在某些情况下,短期亏损可能有利于业主的税单。
负负债资产是指不能提供足够的收入来支付其成本的资产。它会给资产所有者带来损失。对买方或投资者的好处是,根据投资者的母国,所得收入和应付利息之间的差额可以从当期所得税中扣除。
允许这种减税的国家包括澳大利亚、日本和新西兰。其他国家,如加拿大、法国、德国、瑞典和美国,允许扣除,但有限制。以这种方式投资可能是有意义的情况下,大量的资本收益预计在**时,这将弥补间歇性的损失。
负杠杆只有在房地产最终通过资本增值**时才成为一种盈利的风险。在销售时,前提是房地产价值必须不断上涨,不能下跌,或持稳。如果财产价值正在下降或保持稳定,则在资产产生的收入不足以支付费用的同时,业主可能无法以足够高的价格**资产以弥补损失。
许多以这种方式进行投机的投资者会故意寻找税收减免的负杠杆,希望在**房产以获取资本收益时获利。
考虑这种安排的投资者需要有稳定的财务状况,以自掏腰包填补资金缺口,直到**房产并获得全部利润。最重要的是,利率从一开始就被锁定,或者,如果借款人的利率是按浮动指数计算的,那么现行利率仍然很低。
对负杠杆的批评是,它可以通过减少住房供应(尤其是租赁房)扭曲住房市场,可能推高租赁价格,并鼓励房地产过度投资。
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