15年期与30年期抵押贷款：概述

各种各样的抵押贷款可能令人困惑，但对于大多数购房者来说，实际上只有一种。30年期固定利率抵押贷款实际上是美国的一个原型，是金融工具的苹果派。这是几代美国人第一次拥有住房的道路。

但如果这些买家选择15年期固定利率抵押贷款，他们中的许多人可能会得到更好的服务。

这些贷款结构相似，主要区别在于期限。虽然30年期的抵押贷款可以让你的月供更实惠，但从长远来看，15年期的抵押贷款通常成本更低。

关键要点

• 大多数购房者选择30年期固定利率按揭，但15年期按揭对一些人来说可能是个不错的选择。
• 30年的抵押贷款可以让你的月供更实惠。
• 虽然15年期抵押贷款的月供较高，但从长远来看，贷款成本较低。

抵押条款如何影响成本

抵押贷款只是一种由不动产担保的特殊类型的定期贷款。对于定期贷款，借款人每年根据贷款的未偿余额支付利息。利率和月供都是固定的。

因为月供是固定的，所以要付利息的部分和要付本金的部分会随着时间的推移而变化。一开始，由于贷款余额很高，大部分是利息。但随着余额的减少，支付的利息份额下降，本金份额增加。

较短期限的贷款意味着更高的月供，这使得15年期的抵押贷款似乎负担不起。但较短的期限使贷款在几个方面更便宜。事实上，在整个贷款期限内，30年期抵押贷款的成本将是15年期抵押贷款的两倍多。

因为 对银行来说，15年期贷款的风险比30年期贷款要小，而且由于银行发放短期贷款的成本比长期贷款低，30年期抵押贷款的利率通常较高。

30年抵押贷款

当然，在30年期的抵押贷款中，余额收缩的速度要慢得多，实际上，购房者借同样数额的钱的时间要长一倍多。事实上，它是两倍多而不是两倍长，因为对于30年期抵押贷款，本金余额下降的速度并不像15年期贷款那么快。

利率越高，两笔房贷之间的差距就越大。例如，当利率为4%时，借款人实际支付的利息几乎是15年期贷款的2.2倍。

30年期抵押贷款的主要优点是月供相对较低。即使负担能力不是问题，也有其他优势：

• 较低的付款额可能会使借款人购买比他们15年贷款所能负担的更多的房子，因为同样的每月付款额将使借款人在30年内获得更大的贷款。
• 较低的还款额允许借款人积累储蓄。
• 较低的报酬可以腾出资金用于其他目标。

90%

房地美数据显示，2019年选择30年固定利率抵押贷款的购房者比例。

15年抵押

消费者在15年期的抵押贷款上少付了四分之一到整整少付了百分之十（或一个百分点），而且几十年来这一数字确实可以加起来。

**支持房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）等支持大多数抵押贷款的机构征收额外费用，称为贷款水平价格调整（loan level price adjustments），这使得30年期抵押贷款更加昂贵。

这些费用通常适用于信用评分较低、首付较少或两者兼有的借款人。联邦住房管理局还向30年期借款人收取更高的抵押贷款保险费。

康涅狄格州雅芳Norcom Mortgage负责零售贷款的高级副总裁詹姆斯·莫林（James Morin）说：“有些30年期的贷款水平价格调整并不存在于15年期。”据莫林说，大多数人将这些成本作为更高利率的一部分计入抵押贷款，而不是直接支付。

想象一下，一笔30万美元的贷款，30年4%，15年3.25%。更快的分期偿还和更低的利率的综合效应意味着，仅仅借款15年就要花费79441美元，相比之下，30年的借款要花费215609美元，或者说少了近三分之二。

当然，有一个陷阱。从长远来看，节省这么多钱的代价是每月支出要高得多——假设15年期贷款的月供为2108美元，比30年期贷款的月供（1432美元）多676美元（约38%）。

对一些专家来说，能够负担得起更高的报酬包括有一个未雨绸缪的基金。许多理财规划师喜欢15年期抵押贷款的地方在于，它实际上是以资产净值的形式进行的“强制储蓄”，而这种资产通常会升值（不过，与股票一样，房屋也会升值或贬值）。

如果一个投资者能够负担得起更高的还款，那么短期贷款符合他们的利益，特别是当他们即将退休时，他们将依赖于固定收入。

特别注意事项

在某些情况下，借款人可能有动机将每月用于15年期抵押贷款的额外资金投资于其他地方，如529大学学费账户或递延税款401（k）计划，尤其是如果雇主与借款人的供款相匹配。在抵押贷款利率如此之低的情况下，精明而有纪律的投资者可以选择30年期贷款，并将15年期和30年期付款之间的差额放在收益率较高的证券上。

使用上一个例子，如果15年期贷款月供为2108美元，30年期贷款月供为1432美元，借款人可以将这676美元的差额投资到其他地方。信封背面的计算是多少（或是否）外部投资的回报，减去所欠的资本利得税，超过扣除抵押贷款利息后的抵押贷款利率。对于24%税率等级的人，扣除额可能会将实际抵押贷款利率从4%降至3%。

广义地说，如果投资的税后回报高于抵押贷款的成本减去利息扣除额，那么借款人就会走在前面。

然而，据德克萨斯州达拉斯的一位注册理财规划师Shashin Shah说，这种策略需要一种风险倾向，因为借款人将不得不投资于波动性较大的股票。

沙阿说：“目前还没有固定收益投资能够产生足够高的回报，使这项工作得以开展。”。如果这种风险与COVID-19流感大流行期间出现的股市大幅下跌同时发生，那么这种风险可能并不总是有回报的。他补充说，这还需要纪律系统地投入相当于这些月度差额的资金，并需要时间专注于这些投资，而大多数人缺乏这些资金。

私人按揭保险 is required by lenders when you put a down payment that's less than 20% of the value of the home.

两全其美的选择

大多数借款人显然也缺乏或至少认为他们缺乏必要的资金来支付15年期抵押贷款所要求的更高的还款。但有一个简单的解决方案，以捕捉大部分储蓄较短的抵押贷款：简单地作出较大的付款，15年的时间表对你的30年抵押贷款，假设抵押贷款没有提前还款罚款。

借款人有权向委托人支付额外款项，如果付款一致，抵押贷款将在15年内付清。如果时间紧迫，借款人总能回到30年期的正常、较低的还款水平。然而，当借款人在15年内以较短贷款的较低利率还清抵押贷款时，加速还款的借款人的利息也将受制于相对较高的30年期利率。

底线

选择30年期还是15年期的抵押贷款将影响你未来几十年的财务状况，所以在决定哪一个是最好的之前，一定要仔细分析这些数字。如果你的目标是尽快还清抵押贷款，并且你可以支付更高的月供，那么15年期贷款可能是一个更好的选择。另一方面，30年期贷款的月供较低，可能会让你买更多的房子或腾出资金用于其他财务目标。