15年期與30年期抵押貸款：概述

各種各樣的抵押貸款可能令人困惑，但對於大多數購房者來說，實際上只有一種。30年期固定利率抵押貸款實際上是美國的一個原型，是金融工具的蘋果派。這是幾代美國人第一次擁有住房的道路。

但如果這些買家選擇15年期固定利率抵押貸款，他們中的許多人可能會得到更好的服務。

這些貸款結構相似，主要區別在於期限。雖然30年期的抵押貸款可以讓你的月供更實惠，但從長遠來看，15年期的抵押貸款通常成本更低。

關鍵要點

• 大多數購房者選擇30年期固定利率按揭，但15年期按揭對一些人來說可能是個不錯的選擇。
• 30年的抵押貸款可以讓你的月供更實惠。
• 雖然15年期抵押貸款的月供較高，但從長遠來看，貸款成本較低。

抵押條款如何影響成本

抵押貸款只是一種由不動產擔保的特殊型別的定期貸款。對於定期貸款，借款人每年根據貸款的未償餘額支付利息。利率和月供都是固定的。

因為月供是固定的，所以要付利息的部分和要付本金的部分會隨著時間的推移而變化。一開始，由於貸款餘額很高，大部分是利息。但隨著餘額的減少，支付的利息份額下降，本金份額增加。

較短期限的貸款意味著更高的月供，這使得15年期的抵押貸款似乎負擔不起。但較短的期限使貸款在幾個方面更便宜。事實上，在整個貸款期限內，30年期抵押貸款的成本將是15年期抵押貸款的兩倍多。

因為 對銀行來說，15年期貸款的風險比30年期貸款要小，而且由於銀行發放短期貸款的成本比長期貸款低，30年期抵押貸款的利率通常較高。

30年抵押貸款

當然，在30年期的抵押貸款中，餘額收縮的速度要慢得多，實際上，購房者借同樣數額的錢的時間要長一倍多。事實上，它是兩倍多而不是兩倍長，因為對於30年期抵押貸款，本金餘額下降的速度並不像15年期貸款那麼快。

利率越高，兩筆房貸之間的差距就越大。例如，當利率為4%時，借款人實際支付的利息幾乎是15年期貸款的2.2倍。

30年期抵押貸款的主要優點是月供相對較低。即使負擔能力不是問題，也有其他優勢：

• 較低的付款額可能會使借款人購買比他們15年貸款所能負擔的更多的房子，因為同樣的每月付款額將使借款人在30年內獲得更大的貸款。
• 較低的還款額允許借款人積累儲蓄。
• 較低的報酬可以騰出資金用於其他目標。

90%

房地美資料顯示，2019年選擇30年固定利率抵押貸款的購房者比例。

15年抵押

消費者在15年期的抵押貸款上少付了四分之一到整整少付了百分之十（或一個百分點），而且幾十年來這一數字確實可以加起來。

**支援房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）等支援大多數抵押貸款的機構徵收額外費用，稱為貸款水平價格調整（loan level price adjustments），這使得30年期抵押貸款更加昂貴。

這些費用通常適用於信用評分較低、首付較少或兩者兼有的借款人。聯邦住房管理局還向30年期借款人收取更高的抵押貸款保險費。

康涅狄格州雅芳Norcom Mortgage負責零售貸款的高階副總裁詹姆斯·莫林（James Morin）說：“有些30年期的貸款水平價格調整並不存在於15年期。”據莫林說，大多數人將這些成本作為更高利率的一部分計入抵押貸款，而不是直接支付。

想象一下，一筆30萬美元的貸款，30年4%，15年3.25%。更快的分期償還和更低的利率的綜合效應意味著，僅僅借款15年就要花費79441美元，相比之下，30年的借款要花費215609美元，或者說少了近三分之二。

當然，有一個陷阱。從長遠來看，節省這麼多錢的代價是每月支出要高得多——假設15年期貸款的月供為2108美元，比30年期貸款的月供（1432美元）多676美元（約38%）。

對一些專家來說，能夠負擔得起更高的報酬包括有一個未雨綢繆的基金。許多理財規劃師喜歡15年期抵押貸款的地方在於，它實際上是以資產凈值的形式進行的“強制儲蓄”，而這種資產通常會升值（不過，與股票一樣，房屋也會升值或貶值）。

如果一個投資者能夠負擔得起更高的還款，那麼短期貸款符合他們的利益，特別是當他們即將退休時，他們將依賴於固定收入。

特別註意事項

在某些情況下，借款人可能有動機將每月用於15年期抵押貸款的額外資金投資於其他地方，如529大學學費賬戶或遞延稅款401（k）計劃，尤其是如果僱主與借款人的供款相匹配。在抵押貸款利率如此之低的情況下，精明而有紀律的投資者可以選擇30年期貸款，並將15年期和30年期付款之間的差額放在收益率較高的證券上。

使用上一個例子，如果15年期貸款月供為2108美元，30年期貸款月供為1432美元，借款人可以將這676美元的差額投資到其他地方。信封背面的計算是多少（或是否）外部投資的回報，減去所欠的資本利得稅，超過扣除抵押貸款利息後的抵押貸款利率。對於24%稅率等級的人，扣除額可能會將實際抵押貸款利率從4%降至3%。

廣義地說，如果投資的稅後回報高於抵押貸款的成本減去利息扣除額，那麼借款人就會走在前面。

然而，據德克薩斯州達拉斯的一位註冊理財規劃師Shashin Shah說，這種策略需要一種風險傾向，因為借款人將不得不投資於波動性較大的股票。

沙阿說：“目前還沒有固定收益投資能夠產生足夠高的回報，使這項工作得以開展。”。如果這種風險與COVID-19流感大流行期間出現的股市大幅下跌同時發生，那麼這種風險可能並不總是有回報的。他補充說，這還需要紀律系統地投入相當於這些月度差額的資金，並需要時間專註於這些投資，而大多數人缺乏這些資金。

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兩全其美的選擇

大多數借款人顯然也缺乏或至少認為他們缺乏必要的資金來支付15年期抵押貸款所要求的更高的還款。但有一個簡單的解決方案，以捕捉大部分儲蓄較短的抵押貸款：簡單地作出較大的付款，15年的時間表對你的30年抵押貸款，假設抵押貸款沒有提前還款罰款。

借款人有權向委託人支付額外款項，如果付款一致，抵押貸款將在15年內付清。如果時間緊迫，借款人總能回到30年期的正常、較低的還款水平。然而，當借款人在15年內以較短貸款的較低利率還清抵押貸款時，加速還款的借款人的利息也將受制於相對較高的30年期利率。

底線

選擇30年期還是15年期的抵押貸款將影響你未來幾十年的財務狀況，所以在決定哪一個是最好的之前，一定要仔細分析這些數字。如果你的目標是儘快還清抵押貸款，並且你可以支付更高的月供，那麼15年期貸款可能是一個更好的選擇。另一方面，30年期貸款的月供較低，可能會讓你買更多的房子或騰出資金用於其他財務目標。