净营业收入（noi）与息税前利润（ebit）：概述

净营业收入（NOI）确定实体或财产的收入减去所有必要的营业费用。它不考虑利息、税金、资本支出、折旧或摊销费用。相反，息税前利润（EBIT）由收入减去费用（不含税和利息）组成，但它确实考虑了折旧和摊销费用。息税前利润是衡量公司盈利能力的指标。

关键要点

• 计算净营运收入包括从物业收入中减去营业费用。
• 计算息税前利润使用相同的公式，但包括折旧和摊销
• 所得税不影响公司的净营业收入或息税前利润，但财产税包括在等式中。
• 营业费用是指维持收入和资产盈利能力所必需的费用。

净营业收入

NOI通常用于分析房地产市场和建筑物的创收能力。房地产可以从租金、停车费、服务费和维护费中获得收入。物业可能有保险费、物业管理费、水电费、物业税、清洁费、除雪和其他户外维护费用以及用品等运营费用。

经验法则是将一项开支归类为经营开支，如果不在该项开支上花钱会危及资产继续产生收入的能力。所得税和利息不影响公司或房地产投资赚钱的潜力，因此不包括在净收入中。

净营业收入公式是总收入减去营业费用等于净营业收入。NOI还决定了一个财产的资本化率或回报率。房地产的资本化是通过将其年度净营运收入除以其潜在的总销售价格来计算的。

息税前利润

息税前利润的计算方法是将公司的销售成本（COGS）及其营业费用从收入中减去。息税前利润也可以计算为营业收入和营业外收入减去营业费用。

假设ABC公司的收入为5000万美元，上一财年的COG为2000万美元，折旧费用为300万美元，营业外收入为100万美元，维护费用为1000万美元。因此，其息税前利润为2100万美元。其息税前利润等式为5000万美元（收入）加上100万美元减去1000万美元（维护费用）减去2000万美元（销售成本）等于2100万美元。

净利润与息税前利润示例

假设一个投资者以全现金交易的方式购买了一栋公寓楼。该物业产生2000万美元的租金和服务费。这座公寓楼的洗衣机运营费用高达500万美元，折旧费用为10万美元。

公寓楼产生的净营运收入为1500万美元（2000万美元减去500万美元），因为折旧不包括在计算中。

建筑物的息税前利润不同，因为息税前利润考虑了折旧费用。因此，该公寓楼产生的息税前利润为1490万美元（2000万美元减去500万美元减去100000美元）。