什么是基础设施信托(an infrastructure trust)？

基础设施信托是一种收益信托，旨在为特定地区或经营区域内的不同基础设施项目融资、建设、拥有、运营和维护。基础设施信托基金还将定期向单位持有人提供分配款项。

关键要点

• 基础设施信托是一种收益信托，旨在为特定地区或经营区域内的不同基础设施项目融资、建设、拥有、运营和维护。基础设施信托基金还将定期向单位持有人提供分配款项。
• 基础设施房地产投资信托基金 拥有和管理基础设施房地产，同时向占用或使用该物业的租户收取租金。基础设施房地产投资信托基金 物业类型包括光缆、无线基础设施、电信塔和能源管道。

了解基础设施信托

在评估基础设施信托时，在做出购买决策之前，考虑信托的基础资产非常重要。与任何信托一样，通过使用多种估值技术（包括贴现现金流或价格/息税前利润和价格/息税折旧摊销前利润倍数）来确定信托的内在价值是有用的。

基础设施房地产投资信托基金

房地产投资信托（REIT）是一家拥有、经营或为产生收入的房地产融资的公司。一家公司要获得房地产投资信托基金的资格，必须符合某些监管准则。房地产投资信托基金经常像其他证券一样在主要交易所交易，并为投资者提供房地产的流动性股份。房地产投资信托基金也因其稳定的股息收入而闻名。

基础设施房地产投资信托基金拥有并管理基础设施房地产，同时向占用或使用该房地产的租户收取租金。基础设施房地产投资信托财产类型包括光缆、无线基础设施、电信塔和能源管道。

基础设施信托示例

例如，全球最大的房地产投资信托基金之一美国塔楼公司（AMT）拥有、开发和运营超过16万个通信网站。它租用通信塔的空间，操作室外分布式天线系统，管理屋顶和服务，加快网络部署。REIT股票在纽约证券交易所上市。

另一个基础设施信托的例子是Crown Castle International Corp.（CCI），它是美国最大的共享通信基础设施提供商。他们的基础设施组合包括约40000个基站，65000个空中或合同中的小型基站节点，以及75000英里的光纤线路。

个人可以通过直接在公开交易所购买股票或投资于专门从事公共房地产的共同基金来投资房地产投资信托基金。常见的REIT ETF有：IYR（iShares美国房地产ETF）、VNQ（Vanguard Real Estate ETF）和XLRE（Real Estate Select Sector ETF）。一些房地产投资信托基金在美国证券交易委员会注册并公开，但未在交易所上市；其他的是私人的。

在主要交易所交易的基础设施信托基金相对较少，在美国只有少数几家，原因之一可能是其业务的复杂性。例如，AMT拥有超过160000个属性，它跨一系列不同类型的通信站点管理这些属性。这类公司的资本需求很高，业务可能会受到飓风和其他自然灾害等天气相关事件的影响。

一般来说，在评估房地产投资信托基金时，每股收益和市盈率没有帮助。我们必须关注运营资金（FFO），而不是净收入。潜在投资者还应计算运营调整资金（AFFO），扣除维持房地产投资组合所需的可能支出。AFFO提供了一个很好的工具来衡量房地产投资信托基金的股息支付能力和增长前景。