合作与共管公寓：概述

公寓和合作公寓有相似之处，但也有独特的特点，为居民提供了多种选择。在许多方面，纽约市房地产市场不同于美国其他任何一个城市。最大的区别之一是，在纽约**的公寓不是公寓就是合作公寓。

在大多数地方，公寓是规则，但不是在大苹果。尽管在纽约，合作公寓的数量超过了公寓的75%，但大多数人估计，在任何特定时刻，都有更多的公寓在活跃的市场上。

让我们先来简单地分析一下合作公寓和共管公寓的区别。当你买一套公寓时，你的公寓以及一定比例的公共区域都属于你。当你买合作社的时候，你实际上并没有买你的公寓；相反，你购买的是一家公司的股票，这家公司就是你的办公楼。你的份额大小取决于你的公寓大小；购买股票可以让你在合作社大楼里占有一个单元。在公寓结束时，你会得到一份契约；在合作社结束时，你会得到一份所有权租约。

在大多数情况下，公寓和合作社都有门卫和监督人员；有些人会增加一个门房，他们会做其他两个不做的事情。便利设施可以是低调的（可能只是地下室的储藏室）或包罗万象的，如景观露台、台球室、钢琴室、放映室、儿童游戏室和健身房。

关键要点

• 当你买一套公寓时，你的公寓以及一定比例的公共区域都属于你。
• 当你买鸡舍的时候，其实你并不买 你的公寓；相反，你购买的是一家公司的股票，这家公司就是你的办公楼。
• 公寓价格比合作公寓高，但合作公寓需要更大的首付，更高的月费，以及漫长的审批过程。
• 公寓一般允许转租公寓，而只有一些合作社允许转租，而且规则很复杂。

公寓

新的社区，曾经被认为是异类，但现在被认为是时髦的，在那里你会发现公寓。纽约房地产经纪公司Citi habitates总裁加里•马林（garymalin）表示，“如果住在空中的玻璃房子更符合你的风格，那么你可能会看到很多公寓。直到20世纪70年代，公寓建筑才在纽约市普及，因此它们往往比合作社更为现代化。”

“由于曼哈顿新公寓楼的可用土地有限，”马林补充说，“最新的公寓楼很可能出现在远东和西区的新兴和边缘社区。在皇后区和布鲁克林，我们在长岛市和威廉斯堡的滨水区以及布鲁克林市中心看到许多新的建筑公寓正在兴建。”

首付及价格

成本往往会推动购买房地产的决策过程，公寓提供有吸引力的首付，通常只需要购买价格的10%。然而，公寓的价格往往高于合作公寓。

期末成本

公寓的结帐成本要比合作社高。关于细节，我们请纽约房地产律师亚当·斯通（Adam Stone）对两者进行比较。这是他想到的。对于一套价值100万美元、抵押贷款80万美元的公寓，成交成本将为：

• 买家的产权保险，4500美元
• 贷款人的产权保险，1000美元
• 标题搜索，700美元
• 录音费，700美元
• 纽约州豪宅税， $10,000
• 纽约州抵押记录税，15370美元
• 总计：32270美元（不含贷款人费用，因贷款人而异）

对于想知道豪宅税是什么的人，斯通解释说：“纽约州的转让税是销售价格的0.4%，这是向任何住宅物业的卖方收取的。它还有1%的购房者转让税，也被称为‘豪宅税’，因为它只适用于价格在100万美元或以上的住宅物业。”

月费

公寓业主每月都有一笔叫做“共同费用”的账单，用于维护建筑物的公共区域、美化环境、支付员工工资，通常还有一些公用设施。

公寓业主每月开两张支票（一张用于建筑维护，另一张用于房产税），但公寓业主的总金额通常低于合作社业主的维护账单。

董事会

公寓董事会的要求往往低于合作董事会。合作社有一个更漫长的审批过程，包括面试。董事会决定潜在买家是否可以购买该合作社。

据华纳M。Halstead Property的Harkov Lewis团队的Lewis说：“有了一套公寓，一栋楼可以向买家要求一个套餐，但没有面谈，这幢楼只有优先购买权（即，要么他们必须批准，要么公寓必须自己购买），也就是说，当你签了一份合同，除非买家（或融资方）出了什么事，否则这笔交易就完美无缺了。”

规则

公寓的规定往往较少，包括限制使用外国资金购买。公寓允许国际投资者购买和出租他们的空间；通常有一些警告，但没有一个是繁重的。公寓也允许公寓转租或出租给另一方相对容易，相比于转租过程的合作。然而，一些公寓协会可能会强加比其他更多的规则。因此，重要的是，潜在的买家做他们的研究，以确定什么是和什么是不允许的。

买方的优先权

花旗集团（Citi）总裁加里•马林（garymalin）表示，“如果你更愿意按照自己鼓手的节奏前进，并且重视灵活性，那么公寓可能是你明智的选择。然而，要明白这种自由是有代价的。公寓几乎总是比同等的合作社更贵。另外，如果经常在电梯里看到新面孔对你来说是个问题，那就去别处看看。租房者在公寓楼里很常见。业主通常会利用公寓更宽松的政策。”

合作

一般来说，老旧的住宅区以合作社为主。正如加里·马林（Gary Malin）解释的那样：“如果你喜欢历史性的房产，你很可能最终会成为一个合作社，因为几乎所有战前的建筑都是这样组织的。此外，由于合作建筑往往比公寓楼更古老，它们通常位于更中心的位置。例如，上东区公园大道（无论从哪个角度来看都是黄金地段）沿线几乎所有的居民楼都是合作社。”

首付及价格

和公寓一样，你的决定可能会归结为你能花多少钱，存多少钱作为首付。尽管只需支付公寓购买价格的10%是可能的，但合作公寓可能需要更高的首付，大约为购买价格的20%到50%。好消息是，合作社的购买价格往往低于公寓。不过，价格可能因所涉及的社区而异。

期末成本

根据纽约房地产律师亚当·斯通（adamstone）的说法，合作社的结算成本较低。在上面提到的一个例子中，一个共有公寓的成本超过32000美元，而一个合作社只有10000美元的豪宅税。实质性的区别是因为公寓是不动产，而合作股份是个人财产。

斯通补充说：“对某些人来说，这可能只是一种语义，但在计算结算成本时却不是这样。”。

月费

合作社老板每月开一张支票，称为“维护费”。与公寓类似，每月的费用用于物业的基本维护，以及维持大楼正常运行所需的员工。合作费用往往高于公寓费用，因为费用往往包括至少一部分的建设抵押贷款。尽管每月的费用可能会因建筑物的大小而有所不同。

但是，需要注意的是，维护和普通费用并不是一成不变的。任何重大开支——新屋顶、新大厅、更多员工——都可能引发评估，这是董事会成员决定的，也是很少可以逆转的。

董事会

如前所述，大多数合作社董事会都有一个严格且通常很长的申请流程，可以要求买家交出财务信息，提交就业证明，可能还需要进行个人背景调查。

华纳M。Halstead Property的Harkov Lewis团队的刘易斯总结道：“在合作社里，你不仅要有钱买公寓（或融资买），提交申请后还要得到董事会的批准，这通常是非常详细和耗时的。然后，几乎没有任何理由，买家在面试后，甚至面试前，可能会因为包裹里的东西而被拒绝。我做过交易，也看到过交易没有押韵，也没有拒绝的理由。”

规则

合作董事会往往比公寓有更多的规则，可能会要求你何时可以练习长号，是否可以在门上放节日装饰品，以及你的宠物是否可以和你一起入住。大多数规则都是为了促进和谐、平静和合作生活的文明。

但令一些国内买家和几乎所有国际买家望而却步的规定是，对转租的合作限制。政策因建筑而异，但一般来说，当合作社允许股东转租公寓时，是有限的，比如每五年转租一到两年。业主通常必须在转租前在该物业居住一段时间，有时甚至长达三年。业主通常要支付一定的费用才能获准转租，而潜在的转租者必须填写申请表，并可能接受背景调查。董事会的批准是必须的。

另一个让国际个人无法购买的合作规则是，他们不太可能接受任何资金在美国境外的人。

根据刘易斯的说法，“合作社就是要建立一个稳定的、长期的居民群体。公寓似乎不太关心这个。”

买方的优先权

在选择你的偏好时，加里·马林这样说：