投资豪华房地产

房地产长期以来一直被认为是一种安全的投资，无论你是拥有，翻转，或租赁。如果你有钱，你可能想把投资组合扩展到豪华房地产市场。在你开始投资之前，以下是你投资豪华房地产的一些选择。...

房地产长期以来一直被认为是一种安全的投资，无论你是拥有，翻转，或租赁。如果你有钱，你可能想把投资组合扩展到豪华房地产市场。在你开始投资之前，以下是你投资豪华房地产的一些选择。

关键要点

房地产并不是因为昂贵就被认为是奢侈品。它也必须是独特的，排他性的，被认为是优越的。
高端买家希望能够享受购物、餐饮和艺术等奢侈品活动，同时也希望能够接近其他豪华住宅。
豪华房地产投资者可以翻盖豪宅，进行国际投资，购买豪华公寓，购买高端度假地产，或从头开始建设。

豪华房地产价格火爆，一直在飙升。举个例子：根据米勒·塞缪尔公司（Miller Samuel Inc.）的数据，2019年最昂贵的住宅房地产销售是曼哈顿的一栋顶楼，售价为2.4亿美元，比上一年纽约市的最高销售额高出近1.66亿美元。

随着世界上最富有人群的财富不断增长，豪华房产的潜在市场似乎比以往任何时候都要大。随后冠状病毒大流行袭来，房地产价格和房地产的前景总体上变得明显不确定。

有现金的人可以买到便宜货。然而，至少可以说，潜在投资者是否愿意挺身而出购买这些债券值得怀疑。

无论你是现在感兴趣还是考虑未来的投资，以下是基于大流行前的市场增长来投资豪华房地产的关键原则。

什么是豪华房地产(luxury real estate)？

在投资之前，了解豪华物业的特点是至关重要的。单靠高价牌并不能将楼盘归入这一类。”“它必须以一种好的方式，以一种理想的方式，以独特和独特的方式，”兰迪查尔说，高级副总裁运营一皇后桥广场，豪华拉斯维加斯高层建筑富有的人会为那些被认为是优越的东西支付溢价。”

高端买家希望所在的位置能够进行高端购物、餐饮和艺术等奢侈品活动，并且距离其他豪宅很近。像纽约市帕克大道这样的奖杯地址会增加价值。有一段传奇的历史也没什么坏处。许多奢侈品买家追求的是海滨的自然美景，或者至少是河流、海洋或湖泊的景色。其他人想要乡村或山腰的景色。

高端买家希望拥有所有买家都想要的许多相同功能，但规模更大。他们想要隐私和安全，有时甚至到了与世隔绝的地步。他们想要内外兼备的美感，可以负担得起定制的建筑、定制的设计、对细节的过分关注和华丽的装饰。

他们还希望在便利设施之上有便利设施：厨师厨房、豪华游泳池、宽敞的业主套房和室外生活空间，更不用说家庭自动化、运动探测器、汽车电梯和温控酒窖。很多人也想要空间，但你当然不需要一个庞大的家来过豪华的生活。

豪华房产营销服务公司RUHM Destination Marketing的首席执行官马克·菲茨帕特里克（Mark Fitzpatrick）说：“在选择豪宅时，考虑房产不能改变的方面极其重要。”你不能改变太阳的轨迹，海洋的位置，或者你头顶上有大型飞机的飞行轨迹。浴室里难看的墙纸远不如天气重要。”。

豪华房地产要多少钱？

在价格普遍较低的市场，你可能只需要50万就可以拥有一块豪华房地产。但在大多数大城市，你至少需要100万美元才能购买一套豪华房产，而在生活成本较高的地方，入门价就会上升。根据佳士得的数据，旧金山300万美元，洛杉矶和纽约500万美元，伦敦700万美元。

奢侈品买家通常支付现金，但大额抵押贷款是另一种选择。如果你要为购买提供资金，你需要一大笔首付、良好的信用、收入和资产证明以及大量现金储备。

如何投资豪华房地产

如果你想投资豪华房地产，有几种途径可以选择。无论您是自己购买、租赁还是翻盖，这里都有一些选择：

翻盖大厦
国际投资
买一套豪华公寓
购买高端度假租房
完成自定义生成

下面我们将详细介绍每个选项。

翻盖大厦

改造现有的豪华物业是一种可能带来更高投资回报的选择。不过，库存中的属性仅限于结构、条件和样式的正确组合。

豪华住宅往往比非豪华住宅维护得更好，这意味着修复成本可能更低。这样做的缺点是，豪华住宅翻页者之间的竞争可能会更激烈，但好处是，整个豪华住宅市场的竞争较少。这是因为掌握融资、像专业人士一样谈判以及高水平执行豪华房地产康复项目诀窍的人越来越少。

国际投资

在国外投资豪华房地产会带来国内无法企及的好处。例如，在热带大西洋的英国小领土特克斯和凯科斯群岛，对转让的财产不征收年度财产税和资本利得税。财产所有权受土地注册处保护，美元是官方货币。因此，汇率不是完成购买的一个因素，也不是你房产未来价值的一个因素。

目前还不清楚这种流行病会如何改变这种状况，但这些岛屿一直是一个投资的好地方，因为在过去十年里，土地价格稳步上涨。据RE/MAX房地产集团特克斯和凯科斯群岛（Turks and Caicos）的共同所有人和经纪人布莱尔•麦克弗森（Blair MacPherson）表示，由于旅游业和开发业的快速增长，预计他们还会继续这样做。然而，那是在冠状病毒危机停止旅行和其他许多事情之前。他补充说，你可以在不在的时候把投资租出去，让管理公司来处理细节，从而从投资中获得额外收入。

在海外投资也会有独特的麻烦。”“我们必须记住，世界其他地区的运作方式与美国不同，”鲁姆的菲茨帕特里克说你不想在另一个国家购买房产，结果却发现**可以从你手中收回。”

菲茨帕特里克说，找一位国际房地产律师和其他专业人士来帮助你进行尽职调查。

买一套豪华公寓

曼哈顿一家提供全方位服务的房地产公司Corcoran的Lydia Sussek说，无论你是为自己买一套豪华公寓，还是租房，“把钱花在一幢豪华建筑里，附近有便利设施和交通选择，都是一个不错的选择。”。一如既往，位置很重要。”她说：“买一栋外观豪华、交通条件差的大楼是一项糟糕的投资。”。

该建筑提供的服务和特色也会影响您的投资。”没有专职门卫？好吧，但是你的房子还能提供什么呢？景观、高天花板、露台，所有这些特点都有助于将你的家与其他饼干切割式公寓区分开，并在该搬出时带来更高的销售率，”Sussek说。

请记住，当你购买豪华房地产，你买的是一种生活方式。私人屋顶平台、游泳池、带有健身中心的公共空间以及女佣服务或酒店式服务使豪华房地产与众不同，她说即使有其他新的公寓围绕你买的房子，这些类型的财产持有价值，“苏塞克说。

完成自定义生成

当事情进展顺利时，定制的房子提供了最高的利润率，尽管它通常有一个较长的时间框架。尽管如此，一个一切都是新的，拥有当今最理想的风格和便利设施的家庭，对于获得最高价值至关重要。

如果你不是为自己建造房子，那么要注意如何定制。你会想要选择一个布局，便利设施和装修，将吸引广泛的细分市场的奢侈品，以最大限度地提高您的销售机会迅速和最高的美元。确保房屋功能齐全、舒适，并具备高端买家所需的安全和隐私功能。但是，在打造这种广泛的吸引力和创造奢侈品购买者渴望的独特性之间，有一条微妙的界限。

“当一些东西没有商品化，它是可取的，有需求，这就是你看到价格真的跳，”查尔说如果你看一瓶82年的拉菲特-罗斯柴尔德葡萄酒，由于供求关系，它的价格会以指数级增长。豪华房地产也是如此。越是独家，越是难找，房子就越值得投资。”

选择高端度假租赁物业

菲茨帕特里克说：“豪华度假租赁可以提供大量的好处，包括资产增值、税收减免、商业社交机会，最重要的是个人享受。”。选择一个具有典型的强劲市场的地点是关键，比如滑雪胜地、夏威夷或热带岛屿。

菲茨帕特里克补充说：“它们很适合季节性收入，在良好的金融市场中表现良好。”然而，在经济衰退期间，他们可能比大城市附近的住宅遭受更大的损失。”

另一方面，如果你有现金，熊市是买入的最佳时机。

佳士得国际房地产公司（Christie's International Real Estate）2019年的一份报告指出，事实上，豪宅市场经历了2008年各大城市房市崩盘后最强劲的反弹，度假区紧随其后。当然，这份报告是在流感大流行之前发表的，所以请仔细阅读。目前尚不清楚冠状病毒的余波将如何影响度假区或其他任何地方的市场。

菲茨帕特里克说：“除了选择合适的城市，投资者还应该考虑购买一处对度假家庭有吸引力的房产。”这将提高你的入住率和投资回报率，”他说。

曾在亚利桑那州RE/MAX Sedona从事房地产业务22次的顶级地产经纪人布鲁斯•托比亚斯（Bruce Tobias）指出，知名度高的旅游度假胜地是一个不错的选择，投资者应该寻找具有长期收益潜力的房产。

豪华房地产的巨额抵押贷款

虽然大多数豪华房地产买家选择用现金购买房产，但也有一些人利用巨额贷款来抢购豪华房地产。大额贷款（也称为大额抵押贷款）是指金额超过联邦住房金融局（FHA）规定限额的贷款。

通常，这一数额超过51.04万美元。然而，这种情况有时甚至更严重，特别是在房地产市场更为昂贵的县。

投资豪华房地产的小贴士

如果投资豪华房地产听起来很适合你，那么在开始之前，有几件事要记住：

确定你的目标。投资任何房地产的目的都是为了赚取投资回报。当你选择豪华物业时，要考虑你想要的结果。例如，如果你计划快速盈利，你可能会把重点放在翻页上。如果你想要长期收入，你可以考虑一栋豪华公寓楼。
搞清楚融资。即使你手头有现金，也不一定是最好的选择。例如，硬通货贷款可能适合为你计划在几个月内完成的翻盖融资。
选择合适的市场。如果你投资一个七位数的房产，确保市场会支持你的决定。看看就业市场、生活成本、家庭收入中位数以及该地区的经济前景。如果是出租，考虑全年和旺季的交通。