首次置业指南

买房对初来乍到的人来说是个挑战。毕竟，有太多的步骤、任务和需求，你可能会担心犯一个代价高昂的错误。但首次购房者实际上享有一些特殊的优势，这些优势是为了鼓励新进入房地产市场的人。为了解开这个过程的神秘面纱，让你从购买中得到最大的收获，这里有一个你在购买前需要考虑的要点，以及你可以从购买过程中得到什么，另外还有一些技巧，让你在购买第一套房子后的生活更轻松。...

关键要点

根据美国住房和城市发展部（U.S.DepartmentofHousing and Urban Development）的定义，首次购房者可以从州计划、税收减免和联邦**支持的贷款中获得帮助。
在你开始寻找之前，考虑一下能满足你需求的居所类型、你能负担得起的费用、你能获得多少资金以及谁会帮助你进行搜索。
买房包括寻找房产、获得融资、出价、接受房屋检查以及完成购买。
一旦你搬进来，维护你的家和保持储蓄是很重要的。

首次置业者的优势

买房仍然被认为是美国梦的一个关键方面。作为首次购房者，如果你没有通常的最低首付（理想情况下是购买价格的20%），或者你是某个群体的成员，你就可以获得州计划、税收减免和联邦支持的贷款（见下面的重要说明）。即使你不是新手，你也有资格成为第一次买家。

根据美国住房和城市发展部（HUD）的数据，首次购房者是指符合以下任何条件的人：

已经三年没有主要住所的个人。如果你已经拥有一套房子，但是你的配偶没有，那么你可以作为首次购房者一起购买一套房子。
已婚时只与前配偶拥有一套住房的单亲父母。
一个流离失所的家庭主妇，他只和一个配偶一起拥有房子。
一个人只拥有一个主要住所，而不是永久性地按照适用的条例永久性地附属于永久性基金会。
只拥有不符合国家、地方或示范建筑规范的财产的个人，并且不能以低于建造永久性结构的成本的价格使其符合规定。

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购买第一套住房的最佳窍门

购买前需要考虑的6个问题

你的第一步是确定你的长期目标是什么，以及房屋所有权如何符合这些目标。也许你只是想把那些“浪费”的租金变成抵押贷款，给你一些实实在在的东西：股权。或者你把拥有房屋看作是独立的象征，享受自己当房东的想法。买房也是一项不错的投资。缩小你的总体住房拥有目标将指向正确的方向。这里有六个问题需要考虑。

1.你的财务状况如何？

在点击网页浏览网上房源或爱上你梦想中的家之前，认真检查一下你的财务状况。你需要为买房和日常开销做好准备。这次审计的结果将告诉你是否准备好迈出这一大步，或者你是否需要做更多的准备。遵循以下步骤：

看看你的积蓄。在你有一个紧急储蓄账户，有三到六个月的生活费之前，甚至不要考虑买房。当你买房时，会有相当大的前期成本，包括首付和成交成本。你需要存起来的钱不仅用于那些费用，而且也用于你的应急基金。贷款人会要求的。

最大的挑战之一是把你的存款放在一个方便的，相对安全的交通工具里，这样你就可以获得回报，从而跟上通货膨胀的步伐。

如果你有一到三年的时间来实现你的目标，存款证可能是一个不错的选择。这不会让你变得富有，但你也不会赔钱（除非你因为提前兑现而被罚款）。同样的想法也适用于购买短期债券或固定收益投资组合，这将给你带来一些增长，但也可以保护你免受股市动荡的影响。
如果你有六个月到一年的时间，保持资金的流动性。高收益储蓄账户可能是最佳选择。确保它是联邦存款保险公司保险（大多数银行是），这样，如果银行破产，你仍然可以获得你的钱高达25万美元。

回顾你的支出。你需要确切地知道你每个月要花多少钱以及花在哪里。这个计算将告诉你你可以分配多少钱来支付抵押贷款。确保你把所有的水电费，食物，汽车维修和付款，学生债务，衣服，孩子的活动，娱乐，退休储蓄，定期储蓄和任何杂项项目都记下来。

检查你的信用。一般来说，要获得住房贷款的资格，你需要良好的信用、按时支付账单的历史以及43%的最高债务收入比。如今，贷款机构通常倾向于将住房支出（本金、利息、税收和房主保险）限制在借款人每月总收入的30%左右，尽管这一数字可能因当地房地产市场的不同而有很大差异。

2.哪种类型的房子最适合你的需要？

在购买住宅物业时，你有很多选择：传统的独栋住宅、复式住宅、联排别墅、公寓、合作社，或有两到四个单元的多户建筑。每种选择都有其优缺点，这取决于你的置业目标，所以你需要决定哪种类型的房产能帮助你达到这些目标。你可以节省购买价格在任何类别的选择修鞋鞋面，但要事先警告：时间，汗水股本，金钱需要把修鞋鞋面变成你的梦想家园可能是远远超过你的议价。

3.你希望你理想的家有哪些特色？

虽然在这个清单中保留一些灵活性是好的，但你可能是一生中最大的一次购买，你应该让这一次购买尽可能符合你的需要和愿望。你的清单应该包括基本的愿望，如大小和邻里关系，一直到较小的细节，如浴室布局和厨房配备耐用电器。浏览房地产网站可以帮助您了解价格和可用性的物业提供的功能，是最重要的你。

4.你有资格申请多少抵押贷款？

在你开始购物之前，重要的是要弄清楚贷款机构会给你多少钱来购买你的第一套房子。你可能认为你能买得起一套价值30万美元的房子，但放贷者可能认为你只适合买20万美元的房子，这是基于你还有多少债务，你的月收入，以及你在目前工作的时间等因素。此外，许多房地产经纪人不会花时间与客户谁没有澄清多少，他们可以负担得起的花费。

一定要先获得贷款的预先批准，然后再对房子出价：在许多情况下，卖家甚至不会接受没有附带抵押贷款预先批准的出价。你可以通过申请抵押贷款和完成必要的文书工作来做到这一点。利用抵押计算器或谷歌搜索等工具，四处寻找贷款机构，比较利率和费用，是有益的。

按揭贷款歧视是非法的。

5.你能买得起多少房子？

有时银行会给你贷款买比你真正想买的更多的房子。仅仅因为银行说会借给你30万美元并不意味着你真的应该借那么多。许多首次购房者犯了这个错误，在每月支付房贷以支付服装、水电、度假、娱乐甚至食物等其他费用后，最终“穷房子”所剩无几。

在决定贷款数额时，你需要考虑房子的总成本，而不仅仅是每月的付款。考虑一下你所选择的小区的房产税有多高，房主的保险费用有多少，你预计要花多少钱来维护或改善房子，以及你的收尾费用有多少。

6.谁来帮你找房子，指导你购房？

房地产经纪人会帮你找到符合你需求的房子，并在你的价格范围内，然后与你会面，查看这些房子。一旦你选择了一套房子，这些专业人士可以帮助你在整个购买过程中进行谈判，包括报价，获得贷款，并完成文书工作。一个好的房地产经纪人的专业知识可以保护你免受任何陷阱，你可能会遇到在这个过程中。大多数代理商从卖方的收益中获得佣金。

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首次购房者信贷

购买过程

既然你已经决定冒险一试，那就让我们来探讨一下你能从购房过程中得到什么。这可能是一个混乱的时间与提供和还价飞来飞去，但如果你准备的麻烦（和文书工作），你可以通过你的理智完整的过程。以下是您可以预期的基本进展：

找个家

一定要充分利用市场上所有可供选择的房子，包括使用您的房地产代理，网上搜索房源，并在您感兴趣的社区周围开车寻找待售标志。和你的朋友、家人和生意人也要多试探一下。你永远不知道一个好的参考或家庭线索可能来自哪里。

一旦你真的要买房子了，不要在没有经纪人的情况下走进一个开放式的房子（或者至少准备扔掉一个你应该合作的人的名字）。你可以看到，在联系你自己的代理商之前，先和卖家的代理商打交道可能对你不太有利。

如果你有预算，寻找那些潜力尚未充分发挥的房子。即使你现在换不起浴室里难看的墙纸，你也可能愿意用它住一段时间，以换取进入一个你能负担得起的地方。如果这个家能满足你的需求，比如位置和大小，这些都是很难改变的，不要让身体上的缺陷把你拒之门外。首次购房者应该寻找一套他们可以增值的房子，因为这样可以确保资产的增加，从而帮助他们提升房地产的档次。

考虑你的融资选择和安全的融资

首次购房者有各种各样的选择，以帮助他们进入一个家-无论是那些可供任何买家，包括联邦住房管理局（FHA）支持的抵押贷款，以及那些专门针对新手。许多首次购房者计划提供的最低首付低至3%至5%（与标准的20%相比），少数人根本不需要首付。一定要调查或考虑：

HUD的资源列表。尽管**机构本身并不直接向个人发放补助，但它确实向具有美国国税局免税身份的组织发放了专门用于首次购房者的资金。这个 HUD网站有细节。FHA（及其贷款计划）是HUD的一部分。
你的爱尔兰共和军。每位首次购房者可从个人传统个人账户中提取最多1万元或罗斯个人退休账户不用为提前提款支付10%的罚款（但如果你使用传统的个人退休账户，你仍然需要纳税）。这意味着一对夫妇最多可以提取2万美元（每个账户1万美元）用于首次购房。只要知道如果你在120天内不还钱，而你还不到59岁½ —将被处以10%的罚款。您还应缴纳取款所得税。
你们州的计划。许多州，包括伊利诺伊州，俄亥俄州，和华盛顿，为符合条件的首次购房者提供首期付款和结业费用的财政援助，以及康复或改善房产的费用。通常情况下，这些项目的资格取决于收入，通常还取决于房产的购买价格。
印第安人的选择。印第安人购房者可以申请第184条贷款。这项贷款需要1.5%的贷款前期担保费和2.25%的首付超过50000美元的贷款（低于该数额的贷款，是1.25%）。第184条贷款只能用于独栋住房（一至四套住房）和主要住房。

在寻求预批准或寻求抵押贷款时，不要被对当前金融机构的忠诚度所束缚：货比三家，即使你只获得一种类型的贷款。费用可能会有惊人的变化。例如，FHA贷款可能会收取不同的费用，这取决于您是通过当地银行、信用合作社、抵押贷款银行、大型银行还是抵押贷款经纪人申请贷款。抵押贷款利率当然对你支付的房屋总价有很大影响，但也可能有所不同。

一旦你找到了一个借贷者并提出了申请，借贷者将核实提供的所有财务信息（检查信用评分、核实就业信息、计算DTI等）。贷款人可以预先批准借款人一定数额的贷款。请注意，即使你已经预先批准了抵押贷款，你的贷款可能会在最后一刻通过，如果你做一些事情来改变你的信用评分，如融资购车。

一些当局还建议设立一个备用贷款人。获得贷款的资格并不能保证你的贷款最终会得到资助：承销指导方针可能会改变，贷款人风险分析可能会改变，投资者市场可能会改变。客户可以签署贷款和托管文件，然后在交割前24至48小时通知贷款人已冻结其贷款计划的资金。有一个第二贷款人，已经有资格为您的抵押贷款给你一个替代方法，使这个过程上，或接近，时间表。

出价

你的房地产经纪人将帮助你决定多少钱，你想提供的房子，连同任何条件，你想要求。您的代理人将向卖方的代理人提出报价；卖方要么接受你方报盘，要么还盘。然后你可以接受，或继续来回，直到你达成协议或决定退出。

在提交报价之前，再看看你的预算。这一次，考虑到估计的结业成本（可能占购买价格的2%到5%），通勤成本，以及您入住前可能需要的任何即时维修和强制性电器。提前想一想：如果你要从租来的房子搬到更大的房子，很容易被更高或意想不到的水电费和其他费用埋伏。例如，您可能会要求支付过去12个月的能源账单，以了解每月的平均成本。

当你回顾你的预算时，不要忽视隐藏的成本，比如房屋检查、房屋保险、财产税和其他费用业主协会费用。

如果你达成协议，你将作出诚意存款和过程，然后过渡到第三方托管。代管是一个短的时间（通常约30天），在此期间，卖方采取了市场上的房子与合同预期，你会买它，只要你没有发现任何严重的问题时，你检查它。

把房子检查一下

即使你计划购买的房子看起来完美无缺，也没有什么可以代替让一个训练有素的专业人士对你潜在的新房子的质量、安全和整体状况进行房屋检查。你不想被困在一个钱坑或头痛执行许多意想不到的维修。如果房屋检查发现严重的缺陷，卖方没有透露，你一般可以取消你的报价，并得到你的押金回来。或者，你可以通过谈判让卖方进行维修或打折销售价格。

关闭或继续

如果你能和卖家达成交易，或者更好的是，如果检查没有发现任何重大问题，你应该准备好成交。结案基本上需要在很短的时间内签署一大堆文件，同时祈祷在最后一刻没有任何东西落空。

在购买的最后阶段，你将要处理和支付的事情可能包括对房屋进行评估（抵押公司要求这样做是为了保护他们对房屋的利益），进行产权调查，以确保除了卖方之外没有人对房产有索赔权，获得私人抵押贷款保险或背负贷款，如果你的首付低于20%，并完成按揭文书工作。其他结算成本包括贷款发放费用、产权保险、调查、税收和信用报告费用。

恭喜你，新房主！现在怎么办？

你签了文件，付了搬家费，新地方开始有家的感觉了。游戏结束了，对吧？不完全是。住房拥有成本超出了首付和每月按揭付款。现在让我们来复习一些最后的技巧，让新房主的生活更加有趣和安全。

继续保存

拥有住房带来了重大的意外开支，如更换屋顶或购买新的热水器。为你的家建立一个应急基金，这样你就不会在不可避免地发生这些费用时措手不及。

定期维护

你在家里投入了大量的钱，你一定要好好照顾它。定期维护可以通过允许在问题很小且可管理时修复问题来降低维修成本。

忽视房地产市场

在任何特定的时刻，你的房子值多少并不重要，除非你卖掉它的那一刻。能够选择何时卖掉房子，而不是因为工作调动或经济困难而被迫卖掉房子，将是决定你是否能从投资中获得稳定利润的最大决定因素。

不要依靠**房屋来为退休提供资金

即使你有自己的房子，你也应该尽你最大的努力每年在你的退休储蓄账户上存最多的钱。尽管对那些观察过房地产泡沫期间一些人的财富的人来说，这似乎很难让人相信，但当你卖掉房子的时候，你不一定能赚大钱。如果你想在退休后把房子看作是财富的来源，一旦你还清了抵押贷款，就把你每月用于支付的钱看作是你退休后生活和医疗费用的资金来源。此外，退休人员通常希望留在原地不动（尽管你看到了很多关于在异国他乡裁员或退休的文章）。