首次置業指南

買房對初來乍到的人來說是個挑戰。畢竟，有太多的步驟、任務和需求，你可能會擔心犯一個代價高昂的錯誤。但首次購房者實際上享有一些特殊的優勢，這些優勢是為了鼓勵新進入房地產市場的人。為瞭解開這個過程的神祕面紗，讓你從購買中得到最大的收穫，這裡有一個你在購買前需要考慮的要點，以及你可以從購買過程中得到什麼，另外還有一些技巧，讓你在購買第一套房子後的生活更輕鬆。...

關鍵要點

根據美國住房和城市發展部（U.S.DepartmentofHousing and Urban Development）的定義，首次購房者可以從州計劃、稅收減免和聯邦**支援的貸款中獲得幫助。
在你開始尋找之前，考慮一下能滿足你需求的居所型別、你能負擔得起的費用、你能獲得多少資金以及誰會幫助你進行搜尋。
買房包括尋找房產、獲得融資、出價、接受房屋檢查以及完成購買。
一旦你搬進來，維護你的家和保持儲蓄是很重要的。

首次置業者的優勢

買房仍然被認為是美國夢的一個關鍵方面。作為首次購房者，如果你沒有通常的最低首付（理想情況下是購買價格的20%），或者你是某個群體的成員，你就可以獲得州計劃、稅收減免和聯邦支援的貸款（見下麵的重要說明）。即使你不是新手，你也有資格成為第一次買家。

根據美國住房和城市發展部（HUD）的資料，首次購房者是指符合以下任何條件的人：

已經三年沒有主要住所的個人。如果你已經擁有一套房子，但是你的配偶沒有，那麼你可以作為首次購房者一起購買一套房子。
已婚時只與前配偶擁有一套住房的單親父母。
一個流離失所的家庭主婦，他只和一個配偶一起擁有房子。
一個人只擁有一個主要住所，而不是永久性地按照適用的條例永久性地附屬於永久性基金會。
只擁有不符合國家、地方或示範建築規範的財產的個人，並且不能以低於建造永久性結構的成本的價格使其符合規定。

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購買第一套住房的最佳竅門

購買前需要考慮的6個問題

你的第一步是確定你的長期目標是什麼，以及房屋所有權如何符合這些目標。也許你只是想把那些“浪費”的租金變成抵押貸款，給你一些實實在在的東西：股權。或者你把擁有房屋看作是獨立的象徵，享受自己當房東的想法。買房也是一項不錯的投資。縮小你的總體住房擁有目標將指向正確的方向。這裡有六個問題需要考慮。

1.你的財務狀況如何？

在點選網頁瀏覽網上房源或愛上你夢想中的家之前，認真檢查一下你的財務狀況。你需要為買房和日常開銷做好準備。這次審計的結果將告訴你是否準備好邁出這一大步，或者你是否需要做更多的準備。遵循以下步驟：

看看你的積蓄。在你有一個緊急儲蓄賬戶，有三到六個月的生活費之前，甚至不要考慮買房。當你買房時，會有相當大的前期成本，包括首付和成交成本。你需要存起來的錢不僅用於那些費用，而且也用於你的應急基金。貸款人會要求的。

最大的挑戰之一是把你的存款放在一個方便的，相對安全的交通工具裡，這樣你就可以獲得回報，從而跟上通貨膨脹的步伐。

如果你有一到三年的時間來實現你的目標，存款證可能是一個不錯的選擇。這不會讓你變得富有，但你也不會賠錢（除非你因為提前兌現而被罰款）。同樣的想法也適用於購買短期債券或固定收益投資組合，這將給你帶來一些增長，但也可以保護你免受股市動蕩的影響。
如果你有六個月到一年的時間，保持資金的流動性。高收益儲蓄賬戶可能是最佳選擇。確保它是聯邦存款保險公司保險（大多數銀行是），這樣，如果銀行破產，你仍然可以獲得你的錢高達25萬美元。

回顧你的支出。你需要確切地知道你每個月要花多少錢以及花在哪裡。這個計算將告訴你你可以分配多少錢來支付抵押貸款。確保你把所有的水電費，食物，汽車維修和付款，學生債務，衣服，孩子的活動，娛樂，退休儲蓄，定期儲蓄和任何雜項專案都記下來。

檢查你的信用。一般來說，要獲得住房貸款的資格，你需要良好的信用、按時支付賬單的歷史以及43%的最高債務收入比。如今，貸款機構通常傾向於將住房支出（本金、利息、稅收和房主保險）限制在借款人每月總收入的30%左右，儘管這一數字可能因當地房地產市場的不同而有很大差異。

2.哪種型別的房子最適合你的需要？

在購買住宅物業時，你有很多選擇：傳統的獨棟住宅、複式住宅、聯排別墅、公寓、合作社，或有兩到四個單元的多戶建築。每種選擇都有其優缺點，這取決於你的置業目標，所以你需要決定哪種型別的房產能幫助你達到這些目標。你可以節省購買價格在任何類別的選擇修鞋鞋面，但要事先警告：時間，汗水股本，金錢需要把修鞋鞋面變成你的夢想家園可能是遠遠超過你的議價。

3.你希望你理想的家有哪些特色？

雖然在這個清單中保留一些靈活性是好的，但你可能是一生中最大的一次購買，你應該讓這一次購買盡可能符合你的需要和願望。你的清單應該包括基本的願望，如大小和鄰裡關係，一直到較小的細節，如浴室佈局和廚房配備耐用電器。瀏覽房地產網站可以幫助您瞭解價格和可用性的物業提供的功能，是最重要的你。

4.你有資格申請多少抵押貸款？

在你開始購物之前，重要的是要弄清楚貸款機構會給你多少錢來購買你的第一套房子。你可能認為你能買得起一套價值30萬美元的房子，但放貸者可能認為你只適合買20萬美元的房子，這是基於你還有多少債務，你的月收入，以及你在目前工作的時間等因素。此外，許多房地產經紀人不會花時間與客戶誰沒有澄清多少，他們可以負擔得起的花費。

一定要先獲得貸款的預先批准，然後再對房子出價：在許多情況下，賣家甚至不會接受沒有附帶抵押貸款預先批准的出價。你可以透過申請抵押貸款和完成必要的文書工作來做到這一點。利用抵押計算器或谷歌搜尋等工具，四處尋找貸款機構，比較利率和費用，是有益的。

按揭貸款歧視是非法的。

5.你能買得起多少房子？

有時銀行會給你貸款買比你真正想買的更多的房子。僅僅因為銀行說會借給你30萬美元並不意味著你真的應該借那麼多。許多首次購房者犯了這個錯誤，在每月支付房貸以支付服裝、水電、度假、娛樂甚至食物等其他費用後，最終“窮房子”所剩無幾。

在決定貸款數額時，你需要考慮房子的總成本，而不僅僅是每月的付款。考慮一下你所選擇的小區的房產稅有多高，房主的保險費用有多少，你預計要花多少錢來維護或改善房子，以及你的收尾費用有多少。

6.誰來幫你找房子，指導你購房？

房地產經紀人會幫你找到符合你需求的房子，併在你的價格範圍內，然後與你會面，檢視這些房子。一旦你選擇了一套房子，這些專業人士可以幫助你在整個購買過程中進行談判，包括報價，獲得貸款，並完成文書工作。一個好的房地產經紀人的專業知識可以保護你免受任何陷阱，你可能會遇到在這個過程中。大多數代理商從賣方的收益中獲得佣金。

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首次購房者信貸

購買過程

既然你已經決定冒險一試，那就讓我們來探討一下你能從購房過程中得到什麼。這可能是一個混亂的時間與提供和還價飛來飛去，但如果你準備的麻煩（和文書工作），你可以透過你的理智完整的過程。以下是您可以預期的基本進展：

找個家

一定要充分利用市場上所有可供選擇的房子，包括使用您的房地產代理，網上搜索房源，併在您感興趣的社群周圍開車尋找待售標誌。和你的朋友、家人和生意人也要多試探一下。你永遠不知道一個好的參考或家庭線索可能來自哪裡。

一旦你真的要買房子了，不要在沒有經紀人的情況下走進一個開放式的房子（或者至少準備扔掉一個你應該合作的人的名字）。你可以看到，在聯絡你自己的代理商之前，先和賣家的代理商打交道可能對你不太有利。

如果你有預算，尋找那些潛力尚未充分發揮的房子。即使你現在換不起浴室裡難看的牆紙，你也可能願意用它住一段時間，以換取進入一個你能負擔得起的地方。如果這個家能滿足你的需求，比如位置和大小，這些都是很難改變的，不要讓身體上的缺陷把你拒之門外。首次購房者應該尋找一套他們可以增值的房子，因為這樣可以確保資產的增加，從而幫助他們提升房地產的檔次。

考慮你的融資選擇和安全的融資

首次購房者有各種各樣的選擇，以幫助他們進入一個家-無論是那些可供任何買家，包括聯邦住房管理局（FHA）支援的抵押貸款，以及那些專門針對新手。許多首次購房者計劃提供的最低首付低至3%至5%（與標準的20%相比），少數人根本不需要首付。一定要調查或考慮：

HUD的資源列表。儘管**機構本身並不直接向個人發放補助，但它確實向具有美國國稅局免稅身份的組織發放了專門用於首次購房者的資金。這個 HUD網站有細節。FHA（及其貸款計劃）是HUD的一部分。
你的愛爾蘭共和軍。每位首次購房者可從個人傳統個人賬戶中提取最多1萬元或羅斯個人退休賬戶不用為提前提款支付10%的罰款（但如果你使用傳統的個人退休賬戶，你仍然需要納稅）。這意味著一對夫婦最多可以提取2萬美元（每個賬戶1萬美元）用於首次購房。只要知道如果你在120天內不還錢，而你還不到59歲½ —將被處以10%的罰款。您還應繳納取款所得稅。
你們州的計劃。許多州，包括伊利諾伊州，俄亥俄州，和華盛頓，為符合條件的首次購房者提供首期付款和結業費用的財政援助，以及康復或改善房產的費用。通常情況下，這些專案的資格取決於收入，通常還取決於房產的購買價格。
印第安人的選擇。印第安人購房者可以申請第184條貸款。這項貸款需要1.5%的貸款前期擔保費和2.25%的首付超過50000美元的貸款（低於該數額的貸款，是1.25%）。第184條貸款只能用於獨棟住房（一至四套住房）和主要住房。

在尋求預批准或尋求抵押貸款時，不要被對當前金融機構的忠誠度所束縛：貨比三家，即使你只獲得一種型別的貸款。費用可能會有驚人的變化。例如，FHA貸款可能會收取不同的費用，這取決於您是透過當地銀行、信用合作社、抵押貸款銀行、大型銀行還是抵押貸款經紀人申請貸款。抵押貸款利率當然對你支付的房屋總價有很大影響，但也可能有所不同。

一旦你找到了一個借貸者並提出了申請，借貸者將核實提供的所有財務資訊（檢查信用評分、核實就業資訊、計算DTI等）。貸款人可以預先批准借款人一定數額的貸款。請註意，即使你已經預先批准了抵押貸款，你的貸款可能會在最後一刻透過，如果你做一些事情來改變你的信用評分，如融資購車。

一些當局還建議設立一個備用貸款人。獲得貸款的資格並不能保證你的貸款最終會得到資助：承銷指導方針可能會改變，貸款人風險分析可能會改變，投資者市場可能會改變。客戶可以簽署貸款和託管檔案，然後在交割前24至48小時通知貸款人已凍結其貸款計劃的資金。有一個第二貸款人，已經有資格為您的抵押貸款給你一個替代方法，使這個過程上，或接近，時間表。

出價

你的房地產經紀人將幫助你決定多少錢，你想提供的房子，連同任何條件，你想要求。您的代理人將向賣方的代理人提出報價；賣方要麼接受你方報盤，要麼還盤。然後你可以接受，或繼續來回，直到你達成協議或決定退出。

在提交報價之前，再看看你的預算。這一次，考慮到估計的結業成本（可能佔購買價格的2%到5%），通勤成本，以及您入住前可能需要的任何即時維修和強制性電器。提前想一想：如果你要從租來的房子搬到更大的房子，很容易被更高或意想不到的水電費和其他費用埋伏。例如，您可能會要求支付過去12個月的能源賬單，以瞭解每月的平均成本。

當你回顧你的預算時，不要忽視隱藏的成本，比如房屋檢查、房屋保險、財產稅和其他費用業主協會費用。

如果你達成協議，你將作出誠意存款和過程，然後過渡到第三方託管。代管是一個短的時間（通常約30天），在此期間，賣方採取了市場上的房子與合同預期，你會買它，只要你沒有發現任何嚴重的問題時，你檢查它。

把房子檢查一下

即使你計劃購買的房子看起來完美無缺，也沒有什麼可以代替讓一個訓練有素的專業人士對你潛在的新房子的質量、安全和整體狀況進行房屋檢查。你不想被困在一個錢坑或頭痛執行許多意想不到的維修。如果房屋檢查發現嚴重的缺陷，賣方沒有透露，你一般可以取消你的報價，並得到你的押金回來。或者，你可以透過談判讓賣方進行維修或打折銷售價格。

關閉或繼續

如果你能和賣家達成交易，或者更好的是，如果檢查沒有發現任何重大問題，你應該準備好成交。結案基本上需要在很短的時間內簽署一大堆檔案，同時祈禱在最後一刻沒有任何東西落空。

在購買的最後階段，你將要處理和支付的事情可能包括對房屋進行評估（抵押公司要求這樣做是為了保護他們對房屋的利益），進行產權調查，以確保除了賣方之外沒有人對房產有索賠權，獲得私人抵押貸款保險或背負貸款，如果你的首付低於20%，並完成按揭文書工作。其他結算成本包括貸款發放費用、產權保險、調查、稅收和信用報告費用。

恭喜你，新房主！現在怎麼辦？

你簽了檔案，付了搬家費，新地方開始有家的感覺了。遊戲結束了，對吧？不完全是。住房擁有成本超出了首付和每月按揭付款。現在讓我們來複習一些最後的技巧，讓新房主的生活更加有趣和安全。

繼續儲存

擁有住房帶來了重大的意外開支，如更換屋頂或購買新的熱水器。為你的家建立一個應急基金，這樣你就不會在不可避免地發生這些費用時措手不及。

定期維護

你在家裡投入了大量的錢，你一定要好好照顧它。定期維護可以透過允許在問題很小且可管理時修複問題來降低維修成本。

忽視房地產市場

在任何特定的時刻，你的房子值多少並不重要，除非你賣掉它的那一刻。能夠選擇何時賣掉房子，而不是因為工作調動或經濟困難而被迫賣掉房子，將是決定你是否能從投資中獲得穩定利潤的最大決定因素。

不要依靠**房屋來為退休提供資金

即使你有自己的房子，你也應該盡你最大的努力每年在你的退休儲蓄賬戶上存最多的錢。儘管對那些觀察過房地產泡沫期間一些人的財富的人來說，這似乎很難讓人相信，但當你賣掉房子的時候，你不一定能賺大錢。如果你想在退休後把房子看作是財富的來源，一旦你還清了抵押貸款，就把你每月用於支付的錢看作是你退休後生活和醫療費用的資金來源。此外，退休人員通常希望留在原地不動（儘管你看到了很多關於在異國他鄉裁員或退休的文章）。