有了升值的股票，你可以在数年内卖出你的股票来分散资本收益。不幸的是，投资性房地产并没有被赋予同样的奢华；除非采取某些措施将此风险降至最低，否则必须在**该房产的当年向您的税务部门申报全部收益金额。如果投资者在**投资性房地产时使用《美国国税局法典》第1031节确认“同类”交易，则可以通过购买类似的投资性房地产来递延资本收益。

1:02

你真的可以把房子卖了而不用交资本利得税吗？

管理销售日期

您可以通过控制所有权和占有权从您手中转移的年份，从而控制您报告交易资本收益的年份来减轻这一税负。换句话说，您可以将所有权转让设置为您预期税负较低的年份。

根据美国国税局（IRS）的规定，“如果你的应纳税所得额低于8万美元，部分或全部净资本收益可能按0%征税。”因此，如果你没有主动收入和最小被动收入，包括**投资性房地产的收益，你可以避免为最小资本收益纳税。然而，如果你的收入是稳定的，并且对所得税的支付看起来是不可避免的，那么你可以考虑使用IRC第1031节交换。

第1031节交换

《美国国税局法典》第1031节规定，交易所允许投资者将持有用于投资的房地产交易为其他投资性房地产，且不承担任何直接的税务责任。根据第1031节，如果您仅将业务或投资性财产交换为同类业务或投资性财产，则在**新购财产之前，不会确认任何损益。

从2018年开始，减税和就业法案限制了房地产的实物交易。第1031节不允许交换个人财产，如艺术品。 

规章制度

《美国国税局法典》第1031节不允许在所有情况下规避资本利得税。例如，将美国房地产换成另一个国家的房地产将不符合税收递延交换的资格。此外，涉及用于个人目的的财产的交易，如将个人住宅换成租赁财产，将不会获得递延税款待遇。最后，如果关联方之间进行了交换，并且任何一方随后在两年内处置了交换的财产，则交换的财产将纳税。

就税务申报而言，旧物业的基础结转至新物业。理解这一点很重要，因为到期的税款不会被免除，它们只是被推迟到新房产的销售。 为记录与美国国税局交换的1031部分，必须将8824表格与同类交换年度以及交换后两年的纳税申报表一起提交。

第1031条和损失

如果你亏本**投资性房地产，还可以进行递延税款交换。首先，你必须确定损失是“税收损失”还是仅仅是个人损失。为了符合税收损失的条件，您在房产中的调整基数必须大于房产的售价。您调整后的基础考虑了您之前已扣除（或允许但未扣除）的折旧额。

例如，假设您以40万美元的价格购买了一处出租房产，在过去的十年中，您对这座建筑的折旧为10万美元。你目前的调整基数是30万美元。如果你以35万美元的价格**你的出租房产，这看起来可能是亏损，但实际上是5万美元的税收收益。该收益被视为第1250节未收回的收益，并按25%的税率征税。然而，你可以购买一个“同类”的财产，以避免你的50000美元收益立即纳税。

或者，假设你以250000美元的价格**同一套房子，这是50000美元的税收损失，此外还有个人损失。“同类”交换还有好处吗？可能吧。如果您以250000美元购买“同类”房产，您在第二处房产的基数将立即为300000美元（您在第一处房产的调整基数）。 这将有利于您在**第二套房产时，因为您从中扣除折旧的基础更高。

全税递延汇兑

对于递延税项第1031节交易所交易，必须满足某些条件：

• 财产必须是“同类”：性质或性质相同的财产，即使其等级或质量不同，也是同类财产。
• 财产必须与商业或投资有关：交换的财产必须用于生产性商业或投资用途，并为相同用途进行交易。例如，交换的财产不得主要用于转售。
• 必须在45天内确定新财产：必须在首次转让后45天内以书面形式向卖方确定以现有财产交换的新财产。
• 转让必须在180天期限内进行：同类财产必须在这两个日期（以较早者为准）中的一个日期之前收到：在财产转让后的180天期限内，或在财产转让年份的纳税申报到期日（包括延期）之前收到。

部分递延税款汇兑

要完全递延税款，交易所必须完全是同类财产的交易所。在一个完美的世界里，找到一个具有相同交易价值的房产是1031交易所的理想选择。然而，很难找到一个平等的交换，在许多情况下，一方最终会投入一些额外的现金，以使交易公平。这种额外的财产或现金收入被称为“靴子”，这一收益被征税的数额高达靴子收到。

当两处房产都有抵押贷款时，抵押贷款将被扣除。一方放弃较大的抵押贷款和接受较小的抵押贷款视为多余的靴子。

底线

房地产销售数量的增加使许多人得到了联邦**的优惠税收待遇。结果，损失了大量的税收。目前，第1031节的不动产交易仍然存在(如上所述，从2018年开始，其他类型的财产（如收藏品、飞机、特许经营权和重型设备）被取消。） 像往常一样，如果你有一个出租房你打算**与税务专业人士讨论你的计划，以了解哪些规则适用于你的情况。