第1部分第1部分（共4部分）：起草有效租约

1. 1.口头协议无效。承租人签署的书面租约比口头协议提供了更多的保护。如果发生法律纠纷，你将难以证明任何口头协议的实质内容。此外，如果租约有效期为一年或更长，则必须以书面形式签订。如果你已经有了你使用的租约，那么仔细检查并确保你的租约中包含了以下信息。如果你是一个新房东，那么在网上寻找租赁样品。然后确保它包含以下所有条款来保护你的权利。

2. 2包括租金条款。你需要声明你有权获得及时的租金。确保包括以下详细信息：租金到期日。你可以这样写：“承租人同意在每个月的第一天预付每月750美元。”如何支付租金。例如，“所有款项均应以支票或汇票支付，现金可接受。”任何宽限期和滞纳金。在收取利息或费用之前，你可能想给房客几天时间来支付租金。您可以包括：“本月5日后支付的任何租金，将加上50美元的滞纳金。任何被拒付的支票将被视为未付租金，并将额外收取25美元的费用。”

3. 3包括检查权。你所在州的法律允许你进入该房产进行维修，但你仍应在租约中明确规定授予你该权利。这样做将向租户发出通知，您可以进入。“承租人同意在合理提前通知的情况下允许出租人进入该住宅，以便检查该房屋、消灭害虫、进行维修，或向潜在的承租人或购买者展示该住宅。承租人不会无理拒绝进入。如果该房屋似乎被废弃或出现紧急情况，出租人也可以在未事先书面同意的情况下进入该房屋。”

4. 4.限制将房屋用于合法目的。你也可以限制承租人将你的财产用于合法目的。如果租户非法使用房屋，例如种植和销售毒品，此限制将有助于保护您。包括该条款：“承租人应仅将该物业用于居住目的。承租人同意不参与或允许任何客人、亲属或家庭成员非法使用该住宅、公共区域或场地。”

5. 5禁止对公寓进行改建。你也可以通过禁止改建公寓来保护自己。在您的租约中包含此条款：“未经出租人书面许可，承租人不得对住宅单元进行任何实质性的改动、增加或改进。此类同意不会被无理拒绝。但是，许可可能包括承租人同意在搬出前将住宅恢复到之前的状态。”

6. 6限制一个单元的租户数量。虽然你不能歧视有孩子的人，但你仍然可以限制这个单位的人数。你可以通过加入一项条款来做到这一点，即承租人同意不让住得太久的客人：“承租人不得允许除本租约所列个人以及这些个人所生或领养的任何子女以外的任何人临时访问房屋。但是，如果根据《国家卫生法》的规定，额外的居住者会导致住宅过度拥挤，出租人保留终止本租约的权利。”

7. 7.防止转租。根据你所在州或市的法律，你通常可以阻止租户转租公寓。确保在你的租约中包含这样的条款。例如，您的条款可以说，“承租人同意不转让、转让或转租房屋或其任何部分。”向你所在的州或地方住房管理局咨询。有些法律保障承租人转租的权利。如果你在租约中包含非法条款，那么它将无效。

8. 8.让承租人签署租约。确保租约上有承租人的签名。你也应该签字。签字将使租约成为正式协议。给租户一份副本，但保留原件以备记录。

第2部分第2部分，共4部分：与租户沟通

1. 1以书面形式交流。最好以书面形式交流，这样你就永远有书面记录。如果你觉得写信很麻烦，那么你可能想用电子邮件交流。你可以在申请表上申请租户的电子邮件地址。鼓励你的房客给你发电子邮件或书面信函，这样你就能有证据证明房客就问题联系过你。您还可以在租约中加入一项条款，承租人同意以书面形式向您发出所有通知。同时提供承租人发送通知的地址。

2. 2.进入前提供适当的通知。你应该在进入房客公寓前通知他们，即使是在进入公寓进行维修时。你所在州的法律可能需要通知。即使没有，提供书面通知仍然是一个好主意。你应该说明你将要输入的日期和时间，并给出输入的原因。一般来说，你需要在进入公寓前提前24小时发出通知，尽管各州的情况有所不同。您也只能在正常工作时间进入。要找到你所在州的法律，你可以在互联网上搜索。Nolo网站有一个很好的图表，总结了州通知要求。

3. 3如果您因紧急情况而入住，请通知房客。大多数州允许房东在不提前通知的情况下进入一个单位处理紧急情况。如果你因为紧急情况进入租户的公寓，那么你应该书面通知租户。说明紧急情况以及你在公寓里做了什么。例如，你可以这样写：“我昨天2:15进了你的公寓，因为你的邻居报告烟雾报警器已经响了半个小时。一进公寓，我就检查了公寓是否有火灾，然后更换了电池。”

第3部分第3部分，共4部分：合法驱逐租户

1. 1阅读你所在州的法律。你所在州的法律将解释你驱逐房客所需采取的具体步骤。如果你不遵守法律，承租人就可以赢得诉讼。房客甚至可能转身起诉你。你应该了解驱逐过程。一些州住房部门为房东发布了讲义，描述了驱逐过程。你应该联系你的州住房管理局，询问他们是否有任何信息。你可以随时聘请律师来帮助你。如果你还没有律师，你可以问你所在地区的另一位房东，他或她是否会推荐他们的律师。你也可以通过你所在州的律师协会获得推荐。

2. 2.发出适当的通知。你所在州的法律将要求你在开始驱逐程序之前向房客发出特别通知。您还必须给承租人足够的时间来纠正违规行为。例如，如果承租人没有支付租金，那么你的州可能会允许承租人有一定的时间支付所有到期租金。如果房客及时支付租金，他或她可以住在公寓里。你所在的州对通知的内容可能非常严格。出于这个原因，法院通常会有你可以使用的通知样本。你应该去法院问问。你也可以在州住房管理局的网站上找到通知样本。各州对通知的送达方式也很严格。如果你想让驱逐顺利进行，你需要遵守法律条文。

3. 3.提起驱逐诉讼。如果承租人没有修复缺陷，那么你可以起诉驱逐承租人。你可以先到法院提出驱逐申请或投诉，开始诉讼。投诉应说明所有被驱逐居民的姓名，包括地址和驱逐原因。法庭应该有你可以填写的表格。无论你做什么，都不要把房客关在门外，或试图强行将其赶走。你也不能关闭公用事业或使用任何其他自助行动。你将触犯法律，并面临诉讼。

4. 4.将投诉副本送达承租人。您必须向承租人发送投诉和传票的副本。你可以从法庭书记员那里拿到传票。它陈述了诉讼的原因，并给承租人一个回应的最后期限。向法庭书记官询问可接受的送达方式。

5. 5Go受审。在庭审中，你有责任证明你有权重新占有该财产。要想成功，你应该向法庭出示一份已签署租约的副本，并介绍支持驱逐的其他证据。例如，您可以显示发送给承租人的要求租金的电子邮件。您还可以介绍显示未收到付款的银行记录。你还可以介绍租户造成的任何损坏的照片。

6. 6.接到撤离命令。一旦你赢得审判，你必须得到法官的撤职令。治安官通常必须将命令送达承租人。承租人有一定的时间腾出房产。你永远不应该使用自助服务，即使是在你接到空出的命令之后。交给警长吧。如果承租人拒绝在截止日期前搬走，你应该联系警长，警长必须安排并监督承租人的搬走。为了保护自己，不要把房客的房子搬到人行道上。如果你那样做，你可能会被起诉。

第4部分第4部分，共4部分：筛选租户

1. 1阅读你的反歧视法。联邦、州和地方法律都禁止基于某些特征的歧视。你需要阅读适用的法律，这样你就不会意外地违反它们。一般来说，这些法律保护租户免受基于以下原因的歧视：性别、性别或肤色、宗教、国籍、残疾、家庭状况（如租户有子女）、性取向（通常为州或地方）

2. 2.使用申请表。您应该避免询问任何与受保护特性相关的问题。为了帮助简化申请流程，您可能需要使用申请表。申请人填写申请表，然后你在决定租赁给某人时只依赖这些信息。申请表应要求申请人的法定姓名、社会保险号码、出生日期和收入来源。询问你所在地区的另一位房东是否能看到他们的申请表副本。你可以修改它以适应你的目的。如果您有员工参与筛选租户，那么请确保您已培训他们不要提出租户可能会认为具有歧视性的问题。例如，不要让你的员工询问申请人有多少孩子，或询问申请人的宗教、种族或性取向。

3. 3.进行背景调查。通常，你可以查看申请人的犯罪记录和信用记录。这样做可以让你筛选出那些风险太大而无法租房的申请人。在大多数州，你可以向申请人收取背景调查的费用，通常约为30-50美元。联邦法律要求申请人填写信用报告授权表。申请人还必须在表格上签字。你应该有这些资料供任何潜在租户填写。你可以雇佣一家信用报告机构来筛选你的租户。这个机构应该有一份授权书，你可以使用。消费者金融保护局（Consumer Financial Protection Bureau）已经创建了一份执行租户筛选的公司名单。你可以在这里找到列表：http://files.consumerfinance.gov/f/201501_cfpb_list-consumer-reporting-agencies.pdf.If由于某人的背景调查，你决定不租给他们，或者如果你选择收取更高的租金，那么你必须向申请人提供你使用的信用报告机构的名称、地址和电话号码。以书面形式发出此通知。你还必须告诉申请人，他们可以在未来60天内从该机构获得一份报告副本，并对报告的准确性或完整性提出质疑。

4. 4检查参考资料。你应该向所有申请人索取推荐信。询问申请人之前房东的姓名。然后，你可以打电话给推荐人，问以下问题：承租人的租金是否有效？房客有宠物吗？是否有其他房客抱怨此人？房客有没有造成公寓的维护问题？你愿意再租给这个人吗？

5. 5收取保证金。如果承租人对你的财产造成严重损害或未付租金就离开，押金有助于保护你。例如，租客可能在租约结束时分租，留下破损的墙壁、损坏的电器等。然后你可以使用保证金进行维修。要求至少一个月的租金作为保证金是标准的。你所在州的法律将设定最大值。通常情况下，各州会限制你支付一到两个月的租金作为保证金。你所在的州可能会严格监管你如何使用保证金。例如，您可能需要将其存入计息账户，并向您的租户提供有关累计利息的年度更新。你应该阅读你所在州的法律或咨询律师。

6. 6拍下公寓的照片。在房客搬进来之前，你应该走遍整个公寓并记录其当前状况。你可以拍照或录像。通过这样做，你可以保护自己，以防房客把房子弄得乱七八糟，但后来又声称公寓是从那边来的。你可能还想和新房客一起走遍公寓，一起填写表格。在表格上，你会注意到公寓的任何问题，比如墙上的记号或天花板上的水渍。当你走遍整个公寓后，让房客在表格上签名。