方法1方法1/2：得出估计值

1. 1有关业务的信息。使用供求规律来告知你对房产的基本估价。看看周围。记下该地区任何其他类似企业的销售价格。这将帮助你大致了解这类业务的价值。你可能会提出一个相当广泛的价格范围。试着把你正在评估的业务放在这个范围内的某个地方，以获得初步评估。请随意询问企业主，他们是否对自己企业的价值有一个估计。很多人不会马上准备好数字，但有些人可能会。检查资产。与了解你正在调查的企业可能的要价一样重要的是了解它拥有哪些资产。评估企业资产的方法有两种：清算价值法是指如果企业的所有硬资产（如家具、设备、财产和待售商品）被出售，企业的现金价值。为了获得准确的清算价值，需要对硬资产进行彻底盘点。在使用这种方法时，重要的是不仅要了解每项硬资产的售价，还要了解其快速卖出的可能性。收入资本化法假设企业出售后仍将继续经营，并根据企业过去的业绩预测未来收入。详细的财务记录有助于估计收入资本化。如果你用收入资本化来评估企业的资产，一定要考虑运营成本和其他费用。

2. 2估计企业的现金流。现在，你对你正在调查的业务的形状和规模有了更好的了解，就可以更准确地了解资金是如何流动的。最常见的方法是应用一个称为“卖方自由支配现金流”（SDCF）模型的公式，该模型提供了企业收益的衡量标准。确保模型适合你。SDCF仅适用于由所有者运营商运营的企业，如大多数小企业和一些特许经营业务。如果一家规模更大或范围更广的企业没有所有者经营者（如董事会经营的企业），估值就会变得相当复杂。应用SDCF。SDCF遵循一个相当简单的公式。以下是步骤：从税前营业收入开始。将与运营成本无关的任何费用相加，并减去与业务运营无关的任何收入。这通常包括员工福利和个人开支。增加非典型和一次性费用；减去一次性收入。加上摊销和/或折旧产生的任何费用。加上利息和费用；从利息中减去收入。加上所有者的总补偿。如果有多个所有者，请选择一个。将其他业主的薪酬调整至市场标准。这将为你提供另一个基于财务的企业收入估算。估计一下价格。将你的SDCF数字乘以市场倍数，对于小企业来说通常在1到3之间，以得出市场价格。手头有一名会计将帮助你了解使用什么样的市场倍数。如果必须的话，你可以试着猜测已经销售的类似企业的相对SDCF，并从其销售价格中得出市场倍数。

方法2方法2/2：审核并确认您的评估

1. 1.双重检查一切。确保你已经尽可能多地参与了这项业务。你是否对进入或离开公司的每一项资产和每一美元都进行了说明，包括那些可能不在财务记录中的资产和美元？如果你是买家，你考虑过贷款成本吗？有条不紊地思考。按类型列出支出和收入，然后往下看，问问自己，“这家公司有这个因素吗？”如果答案是肯定的，确保你有一个数字。在金钱之外思考。考虑“软”因素，如地点、年龄和企业的总体声誉。这些可能会极大地改变其现金流价值。

2. 2回顾你的研究。将类似业务的市场范围与您计算的收入和资产数字进行比较。确保你的收入数字与该范围内的一致性相乘，并且你的资产数字与该范围内企业的资产相匹配。

3. 3.销售条款中的因素。无论你是买家还是卖家，业务出售的细节都会影响你得出的数据。各种各样的东西可以提高或降低在商业销售中可以合理预期的易手金额。了解现金和信贷的区别。要求现金销售的卖家的最终数字将低于愿意融资的卖家。同样，提供现金的买家可能会协商更低的价格。买家还应该知道他们是如何平衡每月付款和首期付款的。通过在融资交易开始时投入更多的资金，买家可以减少他或她的月付款，这将带来更多的月收入。

• 早点开始。要对企业的市场价值有一个真正可靠的概念，你需要观察市场一段时间，可以说“把握它的脉搏”。留出足够的时间来完成每一步，以便在达成交易时做好准备并对自己的评估充满信心。
• 找个会计。估值是一项重复且耗时的任务，很容易出错。一个好的会计师可以在流程的每一步提供宝贵的帮助，并确保你的数字尽可能准确。