第1部分第1部分，共4部分：评估租赁物业

1. 1分析拥有出租房屋的好处。当你决定拥有租赁房地产对你来说是否是一项良好的投资时，权衡利弊，以便做出明智的决定。以下是拥有租赁房产的诸多优势中的一部分：当前收入，即在抵押贷款和其他费用付清后，你每个月将获得的租金。增值，即随着时间的推移，房屋价值的增加。杠杆作用，这意味着你可以用借来的资金购买租赁房屋，而只需支付购买所需资金的一小部分。你控制着整个房产及其持有的股权，而只需支付一小部分成本。税收优惠，包括可能的扣除、通过再融资获得的免税资金，以及如果您出售房产并将资金再投资于其他房产，则可获得免税交易。
2. 2.探索拥有租赁房产的负面影响。购买出租房屋可能是一项风险投资。如果你不做功课，在一个不适合你需求的市场上购买房产，这一点尤其正确。一般来说，租赁房产会让你面临以下风险：责任，当你的租户发生不好的事情时（例如，楼梯断裂，租户受伤）。如果你被起诉，你将不得不在法庭上为自己辩护。意外开支，在你购买房产时总是发生。虽然有些问题很容易解决，但如果你不得不更换屋顶、电线或地基，你很快就会发现自己花钱而不是赚钱。糟糕的房客可能会逃避租金，毁坏房屋，并起诉你赔偿损失。空置，这意味着你找不到房客，房子空置，没有钱进来。
3. 3检查所涉及的时间承诺。购买和维护出租房屋是一项艰巨的工作。作为一名购房者，你需要做大量研究，以确保你的投资尽可能稳定。这意味着你必须分析市场，雇佣帮助人员，并做出重要的财务决策。此外，作为一名房东，你将不断被要求与物业及其租户合作，以获得你期望的收入。买房可能需要几个月甚至几年的时间。做好准备。房东的身份可以持续一生。除非你将这项任务委托给其他人，否则只要你拥有这处房产并将其出租，你就会一直是房东。
4. 4确定社区租赁市场的实力。在你对租赁房产进行巨额投资之前，你需要确保你做出了一个合理的财务选择。一般来说，问问自己，你所在的社区是否有一个强大的租赁市场。例如，住在大学城，租房是一种常态，这可能会给你提供一个更好的市场，而不是住在一个每个人都有自己房子的小农业社区。此外，看看你购物区域的房源和空置数量。如果有很多，这可能意味着市场已经变坏。考虑一下获得建筑许可证的困难，你将需要提高物业。如果许可证成本高昂且难以获得，你可能不想在该地区购买。分析公寓的平均租赁价格，这些价格与你要购买的公寓相当。毕竟，你需要能够赚钱。
5. 5.保留专家帮助。购买出租房屋意味着必须处理房地产交易、法律文件，甚至可能还有税务问题。出于这些原因，雇佣专家帮助以做出最佳决策是很重要的。然而，这种帮助会让你付出代价。要聘请房地产经纪人，请联系您的朋友和家人。你想找一个既值得信赖又有知识的人。你选择的人将负责为你找到一个满足你所有需求的家。要聘请律师，请联系州律师协会的律师推荐服务。在回答了几个一般性问题后，你将与所在地区的律师取得联系。雇佣熟悉房地产交易和租赁法的人。要聘请税务专家，请与可能拥有租赁房产的朋友和家人交谈。你要确保尽可能从投资中挤出最多的钱。会计师和其他专家可能会帮助你做到这一点。

第2部分第2部分，共4部分：定位和检查财产

1. 1确定你想要什么类型的房产。出租房产可以有多种形状和大小。你可以选择购买共管公寓、公寓楼或独栋住宅。如果你对独栋住宅感兴趣，考虑一下你想找什么样的房子。也许你想要一个能吸引家庭的大院子。想一想吸引高收入居民的现代住宅。考虑一个更朴素的家，吸引大学生和年轻人。
2. 2向贷款人提交的担保文件。在你去银行了解你能负担得起多少钱之前，收集贷款人将用来做出决定的文件。一般来说，你需要出示一些收入证明、资产证明、良好的信用记录、经核实的就业情况和身份证明文件（如驾照和社会保险卡）。
3. 3.看看你能负担得起多少。在买房子之前，你需要知道你能买得起什么。要做到这一点，去你当地的银行，获得住房贷款的预先批准。当您与银行交谈时，您将能够讨论不同的贷款选项及其好处（例如，可调利率贷款与固定利率贷款）。此外，贷款人将检查您的信用，并提醒您可能存在的任何问题。与出借人合作，确定你能借到的最高金额。这会让你知道你可以在家里花多少钱。在与贷款人进行了相关流程后，获得一份事先批准函，可以向卖家出示。卖家将更愿意与财务状况良好的买家谈判。通过向卖家出示预先批准书，你可以向他们保证你能买得起他们正在出售的房子。
4. 4研究社区中的社区。一旦你知道自己能买得起多少房子，就开始和你的房地产经纪人一起寻找最好的房子。和你的房地产经纪人谈谈你想从房产中得到什么。让他或她知道你打算租房。此外，与你的经纪人坐下来讨论以下问题：社区中不同社区的构成。例如，如果你离当地大学校园很近，你的租户可能主要是学生。此外，在夏季学校停课期间，这一地点可能会定期出现空缺。财产税。你要确保你的管理费用尽可能低。尽量找一个房产税合理的地方。学校。如果你打算让家庭成为房客，你会希望居住在一个拥有优质教育体系的社区。罪行没有人想在危险的地方租房子。就业市场。你的租户很可能需要工作来支付租金。帮助他们在一个有高质量就业市场的地区买房。便利设施。如果社区里有事情可做，租户会更愿意租你的房子。在公园、徒步旅行小径、电影院和餐馆附近找房子。
5. 5.选择正确的财产。既然你的经纪人知道你在找什么，他或她就会利用他们的资源来编制一份你可能感兴趣的房屋清单。在查看这些房源时，请参观每套房子，并通过房东的眼睛进行查看。当你在每间房子里走来走去时，想想房子里有多少卧室和浴室，有多少平方英尺，厨房有多大，以及院子的大小。当你和你的经纪人确定了完美的房子后，再深入一点，检查一下。在你出价之前，你需要确保房子处于合适的状态。确保检查员检查地基、屋顶、电线、建筑材料、结构强度，以及任何你认为重要的东西。
6. 6估计现金流和投资回报。在你出价购买任何一套房子之前，你要确定这套房子对你来说是否是一笔好的投资。要做到这一点，你需要估计购买该房产后将获得的现金流。现金流的计算方法是估算你认为你可以获得的房屋平均租金，并从中减去所有每月费用（例如，抵押贷款付款、财产税、保险成本、维护和维修）。如果你得到的数字是正数，你应该考虑购买房产。然而，如果你得到的数字是负数，那么这处房产的价格可能会超过你的收入。例如，假设你潜在房屋的平均租金是每月2000美元。进一步假设你每月支付900美元的抵押贷款，你每个月支付140美元的财产税，200美元的保险费，以及平均每月400美元的维护和维修费。在这种情况下，您的估计现金流为+360美元（2000-1640美元）。

第三部分第三部分共四部分：购买租赁房屋

1. 1报价。既然你已经找到了一个完美的家，你和你的经纪人需要就最初的报价达成一致。一般来说，你的初始报价应该比要价低5%左右。除了使用这一经验法则，还可以询问你的经纪人在该地区是否有可比房产，这样你就可以看到最近其他房产的售价。
2. 2.与卖方协商。卖方可能会对你最初的报价提出还盘。准备好与卖方谈判。虽然大多数卖家的房价高于其价值，但他或她仍然希望获得尽可能多的钱。如果可能的话，找一个合适的号码。如果你能与卖家就价格达成一致，你就会继续前进。然而，有时你和卖家无法达成一致。如果发生这种情况，你将不得不继续寻找另一个家。
3. 3.交定金。如果你已经商定了价格，你通常需要交一笔定金作为诚信的标志。定金是向卖家支付的款项，以表明你对购买房产是认真的。根据具体情况，如果报价被接受，押金可能会成为首付的一部分，如果报价被拒绝，押金可能会退还给您。在某些情况下，协议可能会规定，如果您退出交易，押金将被没收。
4. 4.交易失败。在交易结束前一天，你需要收集完成交易所需的所有必要文件，并确保参与交易的所有人都会出席交易结束仪式。您通常需要携带贷款文件、买卖协议、产权证明搜索、保险证明、房屋评估文件和检查文件。交割当天，您、您的贷款人、您的代理人、您的律师、卖方和卖方团队都应到场。结束时，你将签署两份主要文件。首先，你将与你的贷款人签署抵押贷款单，以便最终确定贷款。其次，你将签署买卖协议，该协议将把房产所有权转移到你的名下。在交割结束时，您将向卖方支付该房产的租金，交易将最终敲定。

第四部分第四部分共四部分：做房东

1. 使房子处于出租状态。一旦你有能力，就进入房子，确保所有东西都准备好出租。首先检查酒店，确保没有需要修复的危险或意外问题。一切都需要尽可能处于最佳状态，以确保你吸引最好的租户，并最大限度地利用房产。
2. 在出租房的市场上。准备好后，在租赁市场上列出你的房产。在房子前面贴个牌子，使用租赁网站，使用租赁公司。所有这些途径都能帮助你迅速租到房子。此外，考虑加入你所在地区的房东协会。这些协会将帮助您完成租赁流程，并提供大量资源。
3. 3评估可能的租户。当租客向你提出租赁你的房产时，让他们填写租赁申请。租赁申请应要求潜在租户向您提供个人信息、财务信息、参考资料和其他信息，您可以使用这些信息来帮助您决定租赁对象。在这个过程中不要匆忙。与其迅速找到一个糟糕的房客，不如放慢脚步，把事情做好。确保你打电话给推荐人，并与他们谈论潜在租户。对所有想要出租的人进行信用检查。确保他们有能力持续支付租金。驱车前往潜在租户目前的居住空间，因为这会让你了解他们将如何对待你的房子。
4. 4.签订租赁协议。当你准备好了，给最好的候选人打电话，让他们知道你想租给他们。找个时间让大家聚在一起签署租约。如果你有律师，让他们帮你起草租约。如果你是房东协会的成员，看看他们是否有你可以使用的租赁模式。无论如何，确保你的租约是合法的。如果你最终与房客提起诉讼，你要确保你的租约在法庭上有效。
5. 5.这是为你的房客准备的。在整个租赁期内，请确保您随时为您的租户提供服务。一个强大的房东存在将有助于确保租户不会把房子扔进垃圾桶或逃出租房。尽管如此，根据法律，你确实需要给他们一些隐私。不要未经通知就到家里来，也不要一直看管他们。确保及时、专业地回电话并处理维修订单。尽可能与租户就租金和滞纳金进行合作，努力保持友好关系。如果房客不喜欢你，他们很可能会把房子扔进垃圾桶，然后逃掉房租。