如何协商契据以代替止赎(negotiate a deed in lieu of foreclosure)
第1部分第1部分（共3部分）：收集所需信息
- 1联系贷款人的损失缓解部门。找一家拥有你抵押贷款的公司，给他们打电话。解释你的情况，并要求提供一份损失缓解包。一般来说。例如，你可以说：“嗨，我是黛安娜·史密斯，我和你有一笔抵押贷款，我的房子。我丢了工作，再也不能付款了。我想找一份契据来代替止赎。”
- 2收集财务信息。你需要向银行出示许多财务文件，你应该尽快收集这些文件。例如，查找以下内容：最近的纳税申报表所有收入的来源，例如两份最近的工资单或一份损益表每月汽车贷款、学生贷款和信用卡的债务付款证明每月支出列表所有银行账户的两份最近对账单抵押对账单
- 3识别您的困难。只有当你遭受了无法控制的困难时，你才有资格享受损失减免。例如，以下是导致人们拖欠抵押贷款付款的常见困难：失业收入减少医疗费用配偶死亡自然灾害（如地震、滑坡、龙卷风等）可调利率抵押贷款增加
- 4起草困难宣誓书或信函。作为申请的一部分，您需要向您的贷款人提交其中一份文件。您的贷款人可能有一份打印的宣誓书表格，要求您勾选某些方框。或者，你可能需要起草一封信，在信中总结你的困难。如果你在财务上苦苦挣扎，请解释这可能是一个长期的困难。值得一提的是，取消抵押品赎回权的过程是多么漫长和昂贵。
- 5考虑其他选择。虽然你想继续执行契约以代替止赎，但你至少应该考虑其他选择。与损失缓解部门讨论其他选项，如卖空、延期和贷款修改。你也可以与HUD顾问会面，讨论你的选择。请在此处找到HUD批准的顾问：https://www.hud.gov/offices/hsg/sfh/hcc/hcs.cfm.点击你所在的州。如果房利美拥有您的抵押贷款，您可能有资格享受租赁契约计划。根据这项计划，你可以在家里呆12个月，并按市场价格租赁。
第2部分第2部分（共3部分）：与银行谈判
- 1提交您的申请。检查你的文件，确保信息完整准确。然后复制一份记录。将申请书和证明文件副本邮寄至提供的地址。
- 2阅读经纪人的价格意见。在您提交申请后，银行将命令经纪人的价格意见，这将决定您的财产的公平市场价值。仔细看看这个观点。它将决定银行是否可以在接受契约后起诉你。例如，你可能欠房子20万美元。如果公平市价只有15万美元，那么银行可能会因为差额——5万美元——而起诉你。它可以寻求“缺陷判断”然而，如果房子价值22万美元，那么银行没有理由起诉你。
- 3确定你所在州的法律。在与银行谈判之前，你需要了解你所在州的法律，该法律规定银行在接受契据以代替止赎后寻求缺陷判断。例如，华盛顿阻止银行寻求缺陷判断。你可以在网上或与HUD批准的顾问或私人律师会面，找到你所在州的法律。
- 4要求完全清偿债务。从历史上看，银行在接受契约代替止赎后，通常会免除借款人的任何不足。然而，今天，越来越多的银行起诉不足金额。你需要与银行协商一项协议，保证他们不会因任何缺陷起诉你。有充分的理由说明银行不应该起诉你。例如，你可能没有钱。如果银行起诉你，他们将一无所获，因为你没有他们可以赎回的贵重财产。
- 5协商其他重要条款。考虑以下几点。在同意签署您的契约之前，与您的贷款人达成协议：要求贷款人不要向国家信用局报告负面信息。如果他们报告止赎，它可以在你的信用报告中保留数年。选择您需要离开酒店的日期。您可能需要在转让契据后立即离开家，或者您可能需要在家里呆几个月。
- 6如果银行不同意，请咨询律师。要意识到，银行在谈判中拥有最大的影响力：他们不必从你那里拿走你的财产。因此，如果银行拒绝你的提议，你将从律师的专家建议中受益。你可以通过联系当地或州律师协会并要求转介给房地产律师来找到律师。给律师打电话，安排一次咨询。询问他们收费多少。
第3部分第3部分（共3部分）：完成流程
- 1试着卖掉你的房子。一些贷款人会要求你以公平的市场价值出售你的房子，然后他们才会继续执行一项契约来代替止赎。如果这是一项要求，你应该尽最大努力销售。让你的家离你很近，这样你就可以顺利搬家了。这意味着修复明显的危险，例如裸露的电线、地板上的孔洞和摇摇晃晃的楼梯。但这也意味着给你的家彻底清洁，可能是一个新的油漆涂层。致力于接触潜在买家。你可以和房地产经纪人一起工作，但那要花钱。相反，可以考虑在Craigslist等网站上进行在线广告。你也可以在当地的杂货店和图书馆张贴传单。如果银行希望你以市场价值出售房子，你可能无法与买家谈判。然而，记录下你卖掉房子的努力。你想向银行表明你尽了最大努力寻找买家。
- 2支付其他留置权。一般来说，只有在房产上没有其他留置权（如二次抵押、机械留置权、税务留置权等）的情况下，银行才会接受以契据代替止赎。如果你有其他留置权，你的银行可能会给你一个机会偿还这些留置权并将其移除。如果同一家银行恰好拥有该财产的另一留置权，则存在例外情况。这可能是一个复杂的过程。你需要打电话给留置权人并协商付款。然后，您必须通过提交适当的文件来确认他们已解除留置权。
- 3在签署前审查禁止反悔宣誓书。本文件将解释银行是否保留对您进行缺陷判断的权利。因此，您应该仔细阅读，在同意协议条款之前不要签字。你希望这份文件表明交易“完全清偿了债务”，或者银行同意不因个人判断而起诉你。如果你不明白，请向你的律师出示这份文件。如果你同意宣誓书中的所有内容，你才想签字。
- 4签署授予契据。此文件将财产从您转移到银行。银行应该准备这份文件，不过你也可以向你的律师出示。代替止赎的契约程序需要大约90天才能完成。
- 5清洁你的家。你不应该把房子弄得乱七八糟。虽然你不需要对家里进行彻底的康复，但在离开之前，你应该做以下几件事：清除房间内的所有垃圾，并做好基本的修复工作，例如修补地板和墙壁上的洞，搬走所有个人物品
- 代替止赎的契据涉及税务后果。例如，您可能需要将任何不足余额报告为收入。如果你有问题，应该去见会计。
- 即使止赎程序已经开始，您也可以协商一份契约来代替止赎。
- 发表于 2022-07-02 18:16
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