房地產投資的價值分析方法與股票基本面分析方法類似。由於房地產投資通常不是短期交易，因此分析現金流以及隨後的回報率對於實現盈利投資的目標至關重要。

為了獲利，投資者必須知道如何評估房地產的價值，並對房地產的利潤進行有根據的猜測，無論是透過房地產增值、租金收入，還是兩者兼而有之。準確的房地產估值可以幫助投資者在買**產時做出更好的決策。

關鍵要點

• 房地產估價是決定房地產投資經濟價值的過程。
• 資本化率是衡量創收財產價值的關鍵指標。
• 凈營業收入（NOI）在增加融資和稅收成本之前，衡量產生收入的財產的盈利能力。
• 兩種主要的房地產估價方法包括貼現未來凈資產和總收入乘數模型。
• 另一方面，由於房地產市場的流動性和透明度不如股市，因此很難獲得必要的資訊。

股票估值通常透過兩種基本方法進行：絕對值和相對值。房地產估價也是如此。

用房地產的適當折現率對未來凈營業收入（NOI）進行折現，類似於股票的折現現金流（DCF）估值。同時，房地產總收入乘數模型與股票相對價值估值具有可比性。下麵，我們來看看如何使用這些方法對房地產進行估價。

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資本化率

房地產投資者在進行房地產估價時，最重要的假設之一就是選擇一個合適的資本化率，也稱為資本化率。

資本化率是不動產的要求回報率，扣除價值增值或折舊。簡單地說，它是應用於凈資產收益率來確定房地產的現值。

例如，假設一處房產在未來十年內預計產生100萬美元的凈營運收入。如果按14%的資本化率貼現，該物業的市值將為：

$7,142,857($1,000,0000.14)where:Market value=Net 營業收入/資本化率\begin{aligned}&amp\$7142857\bigg（\frac{\$1000000}{0.14}\bigg）\\&amp\textbf{其中：}\\&amp\text{Market value}=\text{Net operating income}/{\text{cap rate}}\end{aligned}​$7,142,857(0.14$1,000,000​)where:Market value=Net 營業收入/資本化率​

7142857美元的市場價值是一個很好的交易，如果該物業**六百五十萬美元。但如果售價是800萬美元，那就太糟糕了。

確定資本化率是衡量創收財產價值的關鍵指標之一。雖然這比計算公司的加權平均資本成本（WACC）要複雜一些，但投資者可以使用幾種方法來確定適當的資本化率，包括：

• 建立方法
• 市場提取法
• 投資區間法

建立方法

計算資本化率的一種常見方法是累積法。從利率開始，新增以下內容：

1. 由於房地產的非流動性，產生了適當的流動性溢價
2. 收回土地凈增值溢價賬戶
3. 風險溢價揭示了房地產市場的整體風險敞口

假設利率為6%，非流動性利率為1.5%，回籠溢價為1.5%，風險率為2.5%，權益性房地產的資本化率為11.5%（6%+1.5%+1.5%+2.5%）。如果凈營業收入為200000美元，則物業的市場價值為1739130美元（200000/0.115美元）。

執行此計算非常簡單。然而，其複雜性在於評估資本化率各個組成部分的準確估計，這可能是一個挑戰。累積法的優點在於，它試圖定義和準確測量貼現率的各個組成部分。

市場提取法

市場提取法假設在可比的創收房地產上存在當前的、隨時可用的凈營運收入和銷售價格資訊。市場提取法的優點是資本化率使直接收益資本化更有意義。

確定資本化率相對簡單。假設投資者可能購買一個預計產生50萬美元凈營運收入的停車場。該地區現有三個可比的創收停車場：

• 停車場1的NOI為25萬美元，售價為300萬美元。資本化率為8.33%（250000美元/3000000美元）。
• 停車場2的NOI為40萬美元，售價為395萬美元。資本化率為10.13%（40萬美元/395萬美元）。
• 3號停車場的NOI為18.5萬美元，售價為200萬美元。資本化率為9.25%（185000美元/2000000美元）。

以這三個可比房產的平均資本化率計算，9.24%的總資本化率將是市場的合理代表。利用這個資本化率，投資者可以確定他們考慮的房產的市場價值。停車場投資機會價值為5411255美元（500000美元/0.0924美元）。

投資波段法

在投資波段法中，資本化率是使用債務和股權融資的房地產的個別利率來計算的。這種方法的優點是，它是最合適的資本化率為融資房地產投資。

第一步是計算償債基金繫數。這是每個時期必須留出的百分比，以便在未來某個時間點有一定的數額。假設NOI為95萬美元的房產有50%的融資，使用7%利息的債務在15年內攤銷。其餘部分按10%的要求回報率以股權支付。償債基金繫數計算如下：

SFF=i（1+i）n−1where:SFF=Sinking 基金保理=定期利率，通常表示為ani=年百分比利率\begin{aligned}&amp；SFF=\frac{i}{（1+i）^n-1}\\&amp\textbf{其中：}\\&amp\text{SFF}=\text{償債基金繫數}\\&amp；i=\text{定期利率，通常表示為}\\&amp\幻象{i=}\text{年百分比率}\\&amp；n=\text{週期數，通常用年表示}\end{對齊}​SFF=（1+i）n−1英寸​where:SFF=Sinking 基金保理=定期利率，通常表示為ani=年百分比利率​

輸入數字，我們得到：

• 0.07 / (1 + 0.07)15 – 1

計算結果為3.98%。貸款人必須支付的利率等於償債基金繫數加上利率。在這個例子中，這個值是10.98%（0.07+0.0398）。

因此，使用債務50%權重和權益50%權重的加權平均利率或總資本化率為：

• 10.49%[（0.5 x 0.1098）+（0.5 x 0.10）]

因此，該物業的市場價值為：

• $9,056,244 ($950,000 / 0.1049)

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如何評估房地產投資物業的價值

估價方法

絕對估值模型確定未來現金流的現值，以獲得資產的內在價值。最常用的方法是股息貼現模型（DDM）和貼現現金流（DCF）技術。

另一方面，相對價值法建議兩種可比證券應根據其收益進行相似定價。將市盈率（P/E）和市盈率（P/E）等比率與同行業的其他公司進行比較，以確定一隻股票是低估還是高估。

與股權估值一樣，房地產估值分析應同時執行這兩個程式，以確定一系列可能的價值。

貼現未來凈資產

根據貼現凈營業收入計算房地產價值的公式為：

市場價值=1R−g=1Rwhere:NOI=Net 營業收入=房地產資產要求收益率G=凈營運收入增長率\text{Market Value}=\frac{NOI\u 1}{r-g}=\frac{NOI\u 1}{r}\\&amp\textbf{其中：}\\&amp；NOI=\text{凈營業收入}\\&amp；r=\text{房地產資產要求收益率}\\&amp；g=\text{NOI的增長率\\&amp；R=\text{資本化率}（R-g）\end{對齊}​市場價值=r−侏儒​​=RNOI1號​​where:NOI=Net 營業收入=要求的房地產資產回報率G=凈營運收入增長率​

凈營業收入反映了扣除營業費用後，扣除稅款和利息前，房地產將產生的收益。但是，在扣除費用之前，必須確定從投資中獲得的總收入。

預期租金收入可根據附近的可比房產進行初步預測。透過適當的市場調查，投資者可以確定租戶在該地區支付的價格，並假設類似的每平方英尺租金可適用於該物業。預測的租金增長在公式內的增長率中進行了說明。

由於高空置率對房地產投資回報是一個潛在威脅，因此，如果資產未滿負荷使用，則應採用敏感性分析或現實的保守估計來確定放棄的收入。

運營費用包括建築物日常運營直接產生的費用，如財產保險費、管理費、維護費和水電費。請註意，折舊不包括在總費用計算中。房地產的凈營業收入與息稅折舊攤銷前利潤（EBITDA）相似。

按資本化率貼現房地產投資的凈營運收入，類似於按適當的要求回報率貼現未來股息流，並根據股息增長進行調整。熟悉股息增長模型的股票投資者應該立即看到類似之處。

總收入乘數

總收入乘數法是一種相對估值方法，其基本假設是，同一地區的房地產將按照其幫助產生的總收入按比例進行估值。

顧名思義，毛收入是扣除任何營業費用前的總收入。然而，必須對空置率進行預測，以獲得準確的總收入估計。

例如，如果一個房地產投資者購買了一棟10萬平方英尺的建築，他們可以從可比的房地產資料中確定該小區每平方英尺的月平均總收入為10美元。儘管投資者最初可能假設年總收入為1200萬美元（10×12個月×10萬平方英尺），在任何特定的時間，大樓裡都可能有一些空置單元。

假設空置率為10%，年總收入為1080萬美元（1200萬x 90%）。凈營業收入法也採用了類似的方法。

評估房地產價值的下一步是確定總收入乘數，並將其乘以年總收入。總收入乘數可以使用歷史銷售資料找到。觀察可比房地產的銷售價格，將其除以產生的年總收入，得出該地區的平均乘數。

這種估值方法類似於使用可比交易或倍數對股票進行估值。許多分析師會預測一家公司的收益，並將其每股收益（EPS）乘以該行業的市盈率。房地產估價可以透過類似的方法進行。

房地產估價的障礙

這兩種房地產估價方法似乎都比較簡單。然而，在實踐中，用這些計算方法確定創收財產的價值相當複雜。首先，獲取有關所有公式輸入的所需資訊，例如凈營業收入、資本化率中包含的保費和可比銷售資料，可能既耗時又具有挑戰性。

其次，這些估值模型沒有適當考慮房地產市場可能發生的重大變化，如信貸危機或房地產繁榮。因此，必須進行進一步的分析，以預測和考慮不斷變化的經濟變數可能產生的影響。

由於房地產市場的流動性和透明度不如股票市場，有時很難獲得必要的資訊來作出充分知情的投資決定。

也就是說，由於購買一個大型開發專案通常需要大量的資本投資，如果這一複雜的分析能夠導致發現價值被低估的房地產（類似於股權投資），那麼它將產生巨大的回報。因此，花時間研究所需的投入是非常值得的時間和精力。

底線

房地產估價通常基於類似於權益分析的策略。除凈營運收入折現法和總收入乘數法外，其他方法也經常使用。例如，一些行業專家對城市遷移和發展模式有著積極的工作知識。

因此，他們可以確定哪些地方最有可能經歷最快的升值速度。無論採用哪種方法，戰略成功的最重要的預測因素就是它的研究程度。