什麼是止贖前(pre-foreclosure)？

提前止贖是指法律程式的開始階段，最終可以從違約借款人手中收回財產。在取消抵押品贖回權之前，貸款人提交了一份財產違約通知，因為借款所有人已經超過了拖欠付款的合同條款。違約通知通知借款所有人，貸款人正在對止贖採取法律行動。

止贖前可能是一個重要的階段，因為貸款人可能對借款人拖欠債務的最後一次權利談判持開放態度。借款人通常有最後的機會透過彌補逾期付款、協商修改或可能選擇在最終取消抵押品贖回權之前**房產來潛在地扭轉違約狀態。

關鍵要點

• 提前取消抵押品贖回權通常始於貸款人對房產提出違約通知時，因為房主已經超過了拖欠付款的合同條款（通常是拖欠或未付款三個月）。
• 在喪失抵押品贖回權之前，抵押貸款借款人可能仍有一些選擇，包括延期付款、協商修改或安排貸款
• 由於冠狀病毒的流行，**支援的抵押貸款暫停了延期、驅逐和止贖程式。聯邦**的禁令至少延長到2021年3月31日。

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購買止贖房屋的陷阱

止贖前的工作原理

購房者貸款購房時，會與貸款機構簽訂合同，按照合同約定償還按揭貸款，一般是按月分期付款。月供通常是用來支付抵押貸款本金和利息的一部分。

如果借款人連續三個月未付款，標準抵押貸款合同通常會被視為違約。在這一點上，貸款人通常是合同授權開始前止贖。

借款人收到一份違約通知的副本，這也是一個公共記錄事項，通常透過向**備案。這一行動開始於止贖前的程式，這可能需要幾周到一年多的時間，因為這一程式因州而異，並受到**程式的制約。 貸款人有義務透過**程式最終確定止贖和驅逐通知。

止贖程式有幾個標準步驟。違約通知啟動了程式，在止贖前階段。一般來說，貸款人對財產的留置權需要**的批准，這必須由法官作出。

放款人通常更願意在程式的止贖前階段協商延期付款和可能的貸款修改，以避免支付可能是廣泛的止贖程式成本。如果取消抵押品贖回權被批准，並且取消抵押品贖回權驅逐通知被授權，貸款人可以轉向公開拍賣或受託人**。

取消抵押品贖回權的利弊

房屋可以在止贖前**，這對所有相關方來說都是一個勝利。透過**，房主能夠避免喪失抵押品贖回權對其信用記錄造成的損害。買主通常能以低於市場價值的價格買下這處房產。貸款機構不必支付止贖程式的費用，他們也不必自己**房產。

然而，獨立**一處房產並不一定容易，尤其是因為賣方必須遵守法律和披露要求。預止贖房屋的買家需要瞭解房屋的任何財產留置權或未繳稅款，因為這些可能在沒有充分披露或適當記錄條款的情況下轉移給新業主。

如果房主在取消抵押品贖回權前沒有支付逾期（和正在進行的）抵押貸款、協商修改或**房屋，貸款人最終將被授予對該房產的留置權授權，然後可以驅逐房主，隨後採取行動**該房產（通常是在拍賣會上）。銀行此時擁有房產，更有可能以更低的價格**房產，而不是維持稅收和保險等日常開支。

面臨喪失抵押品贖回權的房主可以致電888-995-HOPE（888-995-4673）聯絡聯邦“讓房子買得起”計劃，尋求幫助，以保住他們的房子，或者，如果不可能的話，重新安置到新家。

特別註意事項

借款人**的止贖前房屋通常被稱為“賣空”。**可以是房主和買主之間的私人交易，但買主的出價通常必須得到銀行的批准才能最終**。收購價可能低於未償貸款餘額，這就是為什麼說**是“短”

記住，並不是所有的賣空都是止贖前的。知道自己陷入困境的房主有時會選擇在達到止贖前以任何可能的方式**自己的房產。

買家可以在出價前先檢查一套止贖房屋。買家可能是一個投資者，希望以低於其公平市場價值的價格購買房產，然後以更高的價格**以獲取利潤。

賣空房地產對買家來說是一筆不錯的交易，但買家應確保遵守所有法律。

如果房主透過房地產中介將房產掛牌**，潛在買家將與掛牌中介聯絡。在任何賣空交易中，貸款銀行可能需要參與，並可能聘請一名或多名房地產經紀人或律師，尤其是準備經紀人價格意見書。

按揭貸款歧視是非法的。

因covid-19大流行而減免抵押貸款

由於《冠狀病毒援助、救濟和經濟安全法案》（Coronavirus Aid，Relief，and Economic Security（CARES）Act）於2020年3月27日簽署成為法律，因此**支援的抵押貸款的驅逐和止贖暫停期至2020年12月31日，然後延長至1月31日，2021年。拜登總統上任第一天的行政命令進一步延長了這一禁令，至少延長到2021年3月31日。 如果索賠獲得批准，**支援的抵押貸款借款人可以推遲付款最多360天，避免滯納金，避免從家中驅逐，推遲任何已在進行的止贖程式，並停止任**程式的止贖前階段。

私人貸款機構被建議與借款人合作，使貸款修改更容易獲得。利率也降到了前所未有的低點，這使得再融資成為任何抵押貸款借款人的可行選擇，這些借款人之前在過去幾個月內沒有再融資，而且根據目前的抵押貸款條款，合同允許這樣做。