什麼是套現再融資(a cash-out refinance)？

套現再融資是一種抵押貸款再融資的選擇，其中一個舊的抵押貸款被替換為一個新的更大的數額比以前現有的貸款，幫助借款人使用他們的住房抵押貸款獲得一些現金。

在房地產領域，再融資通常是一個流行的過程，以取代現有的抵押貸款與一個新的，通常延長更優惠的條件給借款人。透過對抵押貸款進行再融資，您可以減少每月的抵押貸款付款，協商更低的利率，重新協商年數，修改定期條款，從貸款義務中刪除或新增借款人，並可能獲得現金。

關鍵要點

• 在套現再融資中，新的抵押貸款比你以前的抵押貸款餘額要多，差額用現金支付給你。
• 你通常支付更高的利率或更多點的現金出再融資抵押貸款，相比之下，利率和定期再融資，其中按揭金額保持不變。
•  貸款人將根據銀行標準、你的房產貸款價值比和你的信用狀況，決定你透過套現再融資能收到多少現金。

套現再融資

再融資你的抵押貸款可以是一個偉大的方式來減少你最大的每月開支之一。當貸款利率跌至新低時，長期關註信貸市場的精明投資者通常會抓住再融資的機會。抵押合同可能有條款規定何時和如果抵押借款人可以再融資他們的抵押貸款。再融資可以有多種不同型別的選擇。

然而，一般來說，大多數都會帶來一些額外的成本和費用，這使得抵押貸款再融資的時機與再融資的決定同樣重要。

套現再融資可能是借款人的最佳選擇之一。它給了借款人所有的好處，他們正在尋找從一個標準的再融資，包括一個較低的利率和潛在的其他有益的修改。透過套現再融資，借款人還可以獲得支付給他們的現金，這些現金可以用來償還其他高利率債務，或者可能為大額購買提供資金。當利率較低時，或者在危機時期，比如Covid-19，較低的支付和一些額外的現金非常有用時，這一點尤其有益。

以下是套現再融資的工作原理。借款人找到願意與他們合作的貸款人。貸款人評估先前的貸款條款、償還先前貸款所需的餘額以及借款人的信用狀況。貸款人根據承銷分析作出報價。借款人獲得了一筆新貸款，償還了以前的貸款，並將其鎖定為未來新的每月分期付款計劃。

有了一個標準的再融資，借款人將永遠看不到任何現金在手，只是減少他們的每月付款。套現再融資可能高達貸款價值比的125%。這意味著再融資償還他們所欠的，然後借款人可能有資格獲得高達125%的房屋價值。超出抵押貸款償還額的金額是以現金形式發放的，就像個人貸款一樣。

按揭貸款歧視是非法的。

利率和期限與套現再融資

如前所述，借款人在再融資方面有多種選擇。最基本的按揭貸款再融資是利率和期限，也稱為無套現再融資。在這種情況下，你試圖獲得一個較低的利率或調整你的貸款期限，但沒有其他改變你的抵押貸款。

例如，如果你的房產是幾年前在利率較高的時候購買的，你可能會發現再融資是有利的，以便利用現在存在的較低利率。此外，生活中的變數可能已經改變，使你能夠處理15年的抵押貸款（節省大量的利息支付），即使這意味著放棄每月較低的30年期抵押貸款。有了利率和定期再融資，你可以降低利率，調整到15年的支付，或兩者兼而有之。沒有別的變化，只有利率和期限。

套現再融資有不同的目標。它可以讓你用你的房子作為抵押，為一個新的貸款以及一些現金，創造一個新的抵押貸款比目前所欠的數額更大。你可以用免稅現金獲得兩種貸款之間的差額（**不把這些錢算作收入，這更像是一種抵押貸款和個人貸款的混合貸款）。這是可能的，因為你只欠貸款機構什麼是留在原來的按揭金額。任何額外的貸款金額從再融資，套現抵押貸款是支付給您的現金結算，這通常是45至60天，從您申請的時間。

與利率和期限相比，套現貸款通常會帶來更高的利率和其他成本，如積分。套現貸款比利率和期限更複雜，通常有更高的承銷標準。較高的信用評分和較低的相對貸款價值比可以減輕一些擔憂，幫助您獲得更優惠的交易。

房屋凈值貸款和房屋凈值信貸額度可以是其他替代套現或無套現抵押貸款再融資。

套現再融資示例

假設你拿了20萬美元的抵押貸款買了一套價值30萬美元的房產，多年後你還欠10萬美元，假設房產價值沒有降到30萬美元以下，你還積累了至少20萬美元的房屋凈值。如果利率下降，你正在尋找再融資，你可能會得到批准，為100%或更多的你的房子的價值，這取決於承銷。

很多人不一定想承擔未來20萬美元貸款的負擔，但擁有股權可以幫助你獲得現金。一般來說，銀行願意將房屋價值的75%貸出去。對於一套價值30萬美元的房子，這大約是22.5萬美元。你需要10萬美元來還清剩餘的本金。這樣你就有機會得到125000美元的現金。

如果你決定只拿到5萬美元的現金，你可以用15萬美元的抵押貸款進行再融資，該貸款利率較低，條款也較新。新的抵押貸款將包括10萬美元的餘額從原來的貸款加上所需的5萬美元，可以採取現金。

換言之，你可以承擔新的15萬美元的抵押貸款，獲得5萬美元的現金，並開始一個新的每月分期付款計劃的全部金額。這就是抵押貸款的優勢。缺點是新的留置權對你的房子適用於10萬美元和5萬美元，因為它是在一個貸款結合在一起。

套現再融資與房屋凈值貸款

套現再融資和房屋凈值貸款有什麼區別？好吧，用現金再融資，你還清你現在的抵押貸款，進入一個新的。有了房屋凈值貸款，你就可以在原來的抵押貸款之外再辦理第二筆抵押貸款，這意味著你現在對你的房產有兩個留置權，也就是說，你有兩個獨立的債權人，每個人都有可能對你的房子提出索賠。

房屋凈值貸款的結算成本通常低於套現再融資的成本。如果你需要一個具體的目的，房屋凈值信貸金額可觀可以是有利的。然而，如果你可以得到一個較低的利率與套現再融資，你計劃留在你的家中長期再融資可能更有意義。在這兩種情況下，確保你有償還能力，否則，你可能最終失去你的家。