房地產最重要的是什麼？雖然位置始終是一個關鍵的考慮因素，但還有許多其他因素可以幫助確定一項投資是否適合你。如果你打算投資房地產市場，下麵就來看看一些最重要的考慮事項。

1.物業位置

為什麼重要

“位置，位置，位置”這句格言仍然是房地產投資中最重要的盈利因素。臨近的便利設施、綠地、風景和社群的地位因素成為住宅物業估價的重要因素。靠近市場、倉庫、交通樞紐、高速公路和免稅區在商業地產估價中起著重要作用。

尋找什麼

在考慮地產位置時，一個關鍵因素是對該地區在投資期內如何發展的中長期觀點。例如，今天一棟住宅樓後面寧靜的空地有朝一日可能會變成一個嘈雜的**廠，降低其價值。徹底審查你計劃投資的直接領域的所有權和預期用途。

收集有關您正在考慮的物業附近前景的資訊的一種方法是聯絡市政廳或其他負責分割槽和城市規劃的公共機構。這將使您瞭解長期區域規劃，並確定對您自己的房地產規劃有多有利或不利。

2.物業估價

為什麼重要

房地產估價是房地產購買過程中融資、定價、投資分析、保險、稅收等的重要環節，都依賴於房地產估價。

尋找什麼

常用的房地產估價方法包括：

• 銷售比較法：近期可比銷售特點相似的樓盤最為常見，新舊樓盤都適用
• 成本法：土地和建築的成本，減去折舊-適用於新建築
• 收益法：基於適用於租賃的預期現金流入

3.投資目的及投資期限

為什麼重要

鑒於房地產流動性低、投資價值高，缺乏明確的投資目的可能會導致意想不到的結果，包括財務困境，尤其是在投資抵押的情況下。

尋找什麼

確定以下哪一大類適合您的目的，然後進行相應的計劃：

• 購買和自用。在這裡，您將節省租金，並有自我利用的好處，同時也得到增值。
• 購買和租賃。這提供了固定收入和長期價值增值。不過，做房東的氣質需要處理可能出現的糾紛和法律問題、管理租戶、修繕工作等。
• 買賣（短期）。這通常是為了快速，中小型的利潤-典型的財產正在建設中，併在竣工時以利潤**。
• 買賣（長期）。這通常側重於長期內的巨大內在價值增值。這為諸如退休之類的長期目標提供了替代方案。

4.預期現金流量和盈利機會

為什麼重要

現金流指的是支出後還剩多少錢。正現金流是投資性房地產獲得良好回報率的關鍵。

尋找什麼

對以下盈利和支出模式進行預測：

• 租金收入的預期現金流（通貨膨脹有利於房東獲得租金收入）
• 由於長期價格升值，預期內在價值增加。
• 折舊收益（和可用稅收收益）
• 售前裝修爭取優惠價格的成本效益分析
• 抵押貸款與價值增值的成本效益分析

5.小心槓桿

為什麼重要

貸款很方便，但可能要付出很大的代價。你把你未來的收入投入到今天的效用中去，代價是多年的利息分攤。確保你瞭解如何處理這種性質的貸款，避免高水平的債務或他們所謂的過度槓桿。即使是房地產專家，在不利的市場條件下也會面臨槓桿率過高的挑戰，高負債帶來的流動性短缺可能會破壞房地產專案。

尋找什麼

根據您當前和預期的未來收入，請考慮以下事項：

• 決定最適合你的情況的抵押貸款型別固定利率，可調利率抵押貸款（ARM），只付利息，零首付等註意，每種型別的抵押貸款都有自己的風險狀況，你需要仔細研究每一種。例如，ARM包括在資本市場力量推動下隨時可能變化的抵押貸款利率，借款人必須接受貸款期限內的任何利率變化。
• 瞭解條款、條件和抵押貸款人徵收的其他費用。
• 貨比三家尋找更低的利率和更好的條件。

6.新建與現有物業

為什麼重要

新建築通常提供有吸引力的價格、定製的選擇和現代化的便利設施。風險包括延誤、成本增加以及新開發社群的未知情況。

現有的物業提供便利，更快的訪問，既定的改善（公用事業，景觀等），在許多情況下，降低成本。

尋找什麼

在決定是新建建築還是現有物業時，需要註意以下幾點：

• 回顧過去的專案，研究建築公司在新投資方面的聲譽。
• 審查財產契約、最近的調查和現有財產的評估報告。
• 考慮每月的維護成本、未付會費和稅費。這樣的成本會嚴重影響你的現金流。
• 在投資租賃物業時，要弄清楚物業是租金管制、租金穩定還是自由市場。租約快到期了嗎？續租選擇對租客有利嗎？傢具是誰的？
• 質量檢查專案（傢具、固定裝置和裝置），如果這些要包括在銷售中。

7.房地產間接投資

為什麼重要

管理長期的物理特性並不適合所有人。你可以選擇間接投資房地產行業。

尋找什麼

考慮其他投資房地產的方式：

• 房地產投資信託（REITs）
• 房地產公司股票
• 專註於房地產行業的共同基金和ETF
• 抵押債券
• 抵押貸款支援證券

8.你的信用評分

為什麼重要

你的信用評分會影響你申請抵押貸款的能力，也會影響你的貸款人提供的條件。如果你有一個較高的信用評分，你可能會得到更好的條款，這可以加起來，隨著時間的推移大量節省。

按揭貸款歧視是非法的。

尋找什麼

分數超過800分被認為是優秀的，並將幫助你有資格獲得最好的抵押貸款。如有必要，努力提高您的信用評分：

• 按時支付賬單設定自動付款或提醒
• 償還債務
• 信貸利用率不超過30%
• 不要關閉未使用的信用卡，只要你不支付年費
• 限制對新信用卡和“硬”查詢的請求
• 審查您的信用報告和爭議不準確

9.整體房地產市場

為什麼重要

與其他型別的投資一樣，低買高賣是好的。房地產市場波動，關註趨勢是值得的。同樣重要的是要註意抵押貸款利率，這樣你可以降低你的融資成本，如果可能的話。

尋找什麼

瞭解以下方面的最新趨勢和統計資料：

• 房屋價格和房屋銷售（總體和您所期望的市場）
• 新建工程
• 財產清單
• 抵押貸款利率
• 翻轉活動
• 取消抵押品贖回權

底線

房地產可以幫助你的投資組合多樣化。一般而言，房地產與其他主要資產類別的相關性較低，因此當股市下跌時，房地產往往會上漲。房地產投資還可以提供穩定的現金流、大幅升值、稅收優惠和具有競爭力的風險調整回報，使之成為一項穩健的投資。

當然，就像任何投資一樣，在你投資房地產之前，無論你選擇實物房地產、房地產投資信託基金還是其他投資，都必須考慮某些因素，比如這裡列出的因素。