隨著房地產成為機構投資者和散戶資本資產配置矩陣的一部分，房地產基金最近穩步增長。由於房地產投資的資本密集性、對主動管理的要求以及全球房地產機會的增加，尋求高效資產管理的機構正逐漸轉向專業房地產基金。

散戶投資者現在也是如此，他們可以從比以前更多的房地產共同基金中獲益，從而實現有效的資本配置和多樣化。

與其他投資行業一樣，房地產也有其利弊。然而，大多數投資組合都應該考慮到這一點，房地產投資信託基金（REITs）和房地產共同基金可能是填補這一分配的最佳方法。

關鍵要點

• 散戶和機構投資者都應考慮房地產投資信託基金（REITs）和房地產共同基金，以形成多元化的投資組合。
• 房地產投資信託基金通常擁有和經營房地產，如住宅單元、購物中心、商場、商業辦公場所和酒店。
• 房地產共同基金本身主要投資於房地產投資信託基金和房地產運營公司，可以用相對較少的資金提供房地產的多元化敞口。
• 許多散戶沒有意識到，他們可能已經透過擁有住房直接投資於房地產。

房地產投資的障礙

長期以來，房地產投資一直由養老基金、保險公司等大型金融機構主導。由於房地產投資的全球化以及允許更大程度的多樣化和回報潛力的新離岸機會的出現，現在有一種趨勢，即房地產在機構投資組合配置中具有永久性地位。

房地產資本的永久性配置有一些獨特的障礙。首先，它是高度資本密集型的。與可以小批次購買的股票不同，商業房地產投資通常需要大量的前期資金，而直接投資往往會導致投資組合不穩定或流動性不足，以及基於位置或物業型別的特殊風險。

房地產也需要積極的管理和維護，這是勞動密集型和昂貴的。與管理傳統投資相比，管理房地產配置需要大量的資源和規劃。

由於這些問題，機構往往傾向於房地產基金和基金的基金。散戶投資者也可以透過房地產投資信託基金（REITs）獲得這些優勢。雖然個別房地產投資信託基金通常擁有多個物業，但現在可以透過房地產投資信託基金交易所交易基金（ETF）和房地產共同基金實現更大的多樣化，每個基金投資於多個不同的房地產投資信託基金。

如今，即使是散戶投資者也可以輕鬆地將房地產投資新增到他們的投資組閤中。以下是散戶投資者獲取房地產回報潛力和獲得資產類別敞口的幾種方法。

直接投資

這一策略涉及到投資者直接選擇特定的物業並將其作為投資購買。通常，除了市場價值的增長外，還包括產生租金收入的收入性房地產。

這種策略的最大優點是控制。直接所有權的財產允許發展和執行的戰略，以及直接影響回報。然而，直接投資很難創造一個多元化的房地產投資組合。它還包括成為房東，以及它可能帶來的所有額外成本、風險和管理難題。

對於大多數散戶投資者來說，房地產配置規模不足以讓他們購買足夠的房產，實現真正的多元化。這也增加了當地房地產市場的風險敞口，以及房地產型別的風險。

居者有其屋

許多沒有考慮將房地產配置納入投資組合的散戶投資者沒有意識到，他們可能已經透過擁有住房來投資房地產了。他們不僅已經有房地產風險敞口，而且大多數人還透過住房抵押貸款承擔額外的金融風險。在很大程度上，這種風險敞口是有益的，幫助許多人積累了退休所需的資本。

房地產投資信託（reits）

房地產投資信託基金（REIT）股票是指以信託形式投資於房地產、抵押貸款或其他房地產抵押投資的公司的私人股本和公共股本股票。房地產投資信託基金通常擁有和經營房地產。這些可能包括多戶住宅物業、以雜貨店為基礎的購物中心、本地零售物業和脫衣舞中心、商場、商業辦公空間和酒店。

房地產投資信託基金由董事會管理，董事會代表信託基金做出投資管理決策。房地產投資信託基金支付很少或沒有聯邦所得稅，只要他們分配90%的應稅收入作為股息給股東。儘管稅收優惠增加了稅後現金流，但房地產投資信託基金無法保留現金可能會嚴重阻礙增長和長期升值。除了稅收優勢，房地產投資信託基金提供了許多與股票相同的優勢和劣勢。

房地產投資信託基金經理提供戰略眼光，並作出與投資和房地產相關的決策，從而為投資者解決與管理相關的問題。對於散戶投資者來說，REITs最大的缺點是難以用有限的資本進行投資，而且需要大量的資產特定知識和分析來選擇它們並預測它們的業績。

與房地產投資相比，房地產投資信託基金投資與整個股市的相關性要高得多，這導致一些投資者淡化了其多元化特徵。房地產投資信託市場的波動性也高於直接房地產市場。這是由於巨集觀經濟力量對REIT價值的影響，以及REIT股票不斷估值，而直接房地產受當地房地產市場影響較大，採用估值方法估值，投資收益趨於平穩。

沒有意願、沒有知識、沒有資本自己購買土地或房產的投資者，可以透過房地產基金參與房地產的收益和長期增長潛力。

房地產共同基金

房地產共同基金本身主要透過專業投資組合經理和專家研究，投資於房地產投資信託基金和房地產運營公司。它們提供了使用相對較少的資本獲得房地產多樣化敞口的能力。根據他們的戰略和多元化目標，它們為投資者提供了比單獨購買REIT股票更廣泛的資產選擇，而且它們還提供了從一隻基金到另一隻基金的靈活性。

靈活性也有利於共同基金投資者，因為在系統和受監管的交易所收購和處置資產相對容易，而不是直接投資，這是艱巨和昂貴的。更多的投機性投資者可以策略性地增持某些房地產或區域風險敞口，以實現回報最大化。

與購買單個REIT股票相比，建立廣泛的共同基金敞口還可以降低交易成本和佣金。對散戶投資者來說，另一個重要的優勢是基金提供的關於收購資產的分析和研究資訊，以及管理層對房地產作為特定投資和資產類別的可行性和業績的看法。

然而，共同基金的流動性可能比不動產投資信託基金（REITs）或不動產投資信託基金（reitetf）要低，管理費也要高。儘管房地產共同基金為傳統上流動性較差的資產類別帶來了流動性，但持反對意見的人認為，它們無法與房地產直接投資相比。

底線

儘管散戶投資者在進行投資組合配置時可以而且應該考慮到房屋所有權，但他們也可能會考慮對房地產進行更多、更具流動性的投資。

對於那些擁有必要的交易技能和資本的人來說，房地產投資信託基金投資提供了獲得房地產投資的一些好處，而不需要直接所有權。對於那些正在考慮減少配置的人，或者那些不想承擔資產選擇的人，但是他們需要最大程度的多樣化，房地產共同基金將是一個合適的選擇。

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