經營調整資金（AFFO）是指主要用於房地產投資信託（REITs）分析的財務績效指標。房地產投資信託基金（REIT）的AFFO雖然有不同的計算方法，但通常等於信託基金的營運資金（FFO），並對用於維持房地產投資信託基金標的資產質量的經常性資本支出進行調整。該計算考慮了租金、租賃成本和其他實質性因素對GAAP的調整。...
什麼是來自affo運營的調整資金(adjusted funds from operati***—affo)？
經營調整資金（AFFO）是指主要用於房地產投資信託（REITs）分析的財務績效指標。房地產投資信託基金（REIT）的AFFO雖然有不同的計算方法，但通常等於信託基金的營運資金（FFO），並對用於維持房地產投資信託基金標的資產質量的經常性資本支出進行調整。該計算考慮了租金、租賃成本和其他實質性因素對GAAP的調整。
關鍵要點
- 調整後營運資金（AFFO）是一種用於評估房地產投資信託（REIT）價值的財務指標。
- AFFO基於運營資金（FFO），但被認為是可取的，因為它考慮到成本，因此更準確地估計REIT的現值和支付股息的能力。
- 儘管沒有一個官方的衡量標準，AFFO的計算公式是AFFO=FFO+租金上漲-資本支出-日常維護金額。
瞭解affo運營調整後的資金
無論行業專業人士如何選擇計算調整後的營運資金（AFFO），它被認為是比簡單的FFO更準確的衡量股東剩餘現金流的方法。雖然FFO是常用的，但它並沒有扣除維持現有房地產投資組合所需的資本支出，因此不能很好地衡量真實的剩餘現金流。專業分析師更喜歡AFFO，因為它考慮了REIT產生的額外成本和額外的收入來源，如租金上漲。因此，它提供了一個更準確的基數估計現值和更好的預測房地產投資信託基金的未來支付股息的能力。這是一個非公認會計原則的措施。
從affo運營中計算調整後的資金
在計算AFFO之前，分析師必須首先確定REIT的運營資金（FFO）。FFO衡量特定活動清單的現金流。FFO反映了REIT租賃和收購活動以及利息成本的影響。FFO考慮了房地產投資信託基金的凈收入，包括攤銷和折舊，但不包括房地產銷售的資本利得。這些收益不包括在內的原因是，它們是一次**件，通常不會對房地產投資信託基金的未來盈利潛力產生長期影響。
FFO的公式為：
FFO=凈收入+攤銷+折舊-房地產銷售的資本利得
一旦確定了FFO，就可以計算AFFO。雖然沒有一個官方公式，但AFFO的計算通常如下所示：
AFFO=FFO+租金增加-資本支出-日常維護金額
用於評估股票的傳統指標，如 每股收益（EPS）和市盈率（P/E）在估計房地產投資信託的價值時並不可靠。
業務調整資金示例-
affo計算
作為AFFO計算的一個例子，假設如下：一個REIT在上一個報告期有200萬美元的凈收入。在此期間，它**一處房產賺取40萬美元，**另一處房產損失10萬美元。它報告了35000美元的攤銷和50000美元的折舊。在此期間，租金凈增4萬元；資本支出為75 000美元，日常維護為30 000美元。
根據該資訊，FFO可計算為：
FFO=2000000美元+35000美元+50000美元-（400000-100000美元）=1785000美元
由此，AFFO計算如下：
AFFO=FFO+$40000-$75000-$30000=$1785000-$65000=$1720000
