什麼是資本化率(capitalization rate)？

資本化率（也稱為資本化率）在商業房地產領域中被用來表示房地產投資性房地產的預期收益率。這一衡量標準是根據房地產預計產生的凈收入計算的，透過將凈營業收入除以房地產資產價值來計算，並以百分比表示。它用於估計投資者在房地產市場的潛在投資回報。

雖然資本化率有助於快速比較市場上類似房地產投資的相對價值，但不應將其作為衡量投資實力的唯一指標，因為它沒有考慮槓桿率、貨幣的時間價值和房地產改善帶來的未來現金流等因素。資本化率的好壞沒有明確的區間，它們在很大程度上取決於房地產和市場的環境。

關鍵要點

• 資本化率的計算方法是將房產的凈營業收入除以當前的市場價值。
• 這一比率以百分比表示，是對投資者房地產投資潛在回報的估計。
• 作為類似房地產投資相對價值的比較，資本化率是最有用的。

理解資本化率

資本化率是評估房地產投資盈利能力和回報潛力的最常用指標。資本化率僅僅代表了一年內房產的收益率，假設房產是用現金而不是貸款購買的。資本化率表示資產的內在、自然和非槓桿回報率。

資本化率公式

資本化率的計算有幾個版本。在最流行的公式中，房地產投資的資本化率是用房地產的凈營業收入（NOI）除以當前的市場價值來計算的。在數學上，

資本化率=凈營業收入/當前市值

哪裡，

凈營業收入是物業產生的（預期）年收入（如租金），並透過扣除物業管理產生的所有費用而得出。這些費用包括設施的定期維護費用以及財產稅。

資產的當前市場價值是按現行市場利率計算的房地產的當前價值。

在另一個版本中，這個數字是根據一個財產的原始資本成本或購置成本來計算的。

資本化率=凈營業收入/購買價格

不過，第二版之所以不太受歡迎，有兩個原因。首先，對於幾年前/幾十年前低價購買的老樓盤，這給了不切實際的結果；二是由於其購房價格為零，分割不可能，因此不能適用於繼承的房產。

此外，由於房地產價格波動很大，與第二種使用固定價值原始購買價格相比，使用當前市場價格的第一種方法更準確。

資本化率示例

假設一個投資者有100萬美元，他正在考慮投資兩種可用的投資選擇中的一種——一種，他可以投資於提供3%名義年利率的**發行的國債，被認為是最安全的投資；另一種，他可以購買一棟有多個租客的商業建築，這些租客需要支付定期租金。

在第二種情況下，假設每年收到的總租金為90000美元，投資者需要支付總計20000美元的各種維護費用和財產稅。假設在第一年內，物業價值保持在100萬元的原價。

資本化率計算為（營業凈收入/財產價值）=70000美元/$100萬=7%。

房地產投資7%的回報率比無風險國債3%的標準回報率要好。額外的4%代表了投資者透過投資房地產市場所承擔的風險的回報，而不是投資於風險為零的最安全的國債。

房地產投資是有風險的，並且可能存在幾種情況，即資本化率指標所代表的回報率可能會有很大差異。

例如，一些租戶可能會搬走，物業的租金收入可能會減少到4萬美元。將2萬美元用於各種維護成本和物業稅，假設物業價值保持在100萬美元，資本化率為2%（2萬美元/100萬美元）=2%。這個價值低於無風險債券的回報。

在另一種情況下，假設租金收入保持在原來的90000美元，但是維護成本和/或財產稅顯著增加，比如50000美元，那麼資本化率將是40000美元/100萬美元=4%。

在另一種情況下，如果房產本身的當前市場價值減少，比如80萬美元，而租金收入和各種成本保持不變，資本化率將增加到7萬美元/80萬美元=8.75%。

實質上，不同水平的收入來源於物業、與物業相關的費用以及目前的樓市估值，都會顯著改變資本化率。

從理論上講，房地產投資者可以獲得高於國債投資的盈餘回報，這可歸因於導致上述情況的相關風險。風險因素包括：

• 物業的年齡、位置和狀態
• 物業型別-多戶、辦公、工業、零售或娛樂
• 租戶的償債能力和定期租金收入
• 租客租約的期限和結構
• 物業的整體市價及影響其估值的因素
• 該地區的巨集觀經濟基本面以及影響租戶業務的因素

解釋資本化率

由於資本化率是基於對未來收入的預計估計，因此會有很大的差異。因此，瞭解什麼是投資性房地產的良好資本化率就變得非常重要。

利率還表明收回房地產投資金額所需的時間。例如，一個資產上限率為10%的房地產需要10年左右才能收回投資。

不同物業之間的不同上限利率，或同一物業不同時段的不同上限利率，代表不同的風險水平。看看這個公式可以發現，對於凈營業收入較高、估值較低的房地產，資本化率的價值會較高，反之亦然。

比如說，有兩個屬性在所有屬性中都是相似的，除了地理上的不同。一個在豪華的市中心，另一個在市郊。在所有條件相同的情況下，與第二套房產相比，第一套房產將產生更高的租金，但這些租金將被更高的維護成本和更高的稅收部分抵消。與第二個樓盤相比，市中心樓盤的資本化率相對較低，因為它的市場價值明顯較高。

這表明，較低的資本化率值對應於較好的估值和較好的回報前景與較低的風險水平。另一方面，較高的資本化率意味著相對較低的房地產投資回報前景，因此風險水平較高。

雖然上述假設的例子使投資者很容易選擇市中心的房產，但現實情況可能沒有那麼簡單。根據資本化率評估房地產的投資者面臨著一項具有挑戰性的任務，即為給定的風險水平確定合適的資本化率。

2:00

資本化率

資本化率的gordon模型表示

資本化率的另一個代表來自戈登增長模型，也被稱為股息貼現模型（DDM）。它是一種計算公司股價內在價值的方法，不受當前市場狀況的影響，股票價值按股票未來分紅的現值計算。在數學上，

股票價值=預期年度股息現金流量/（投資者要求收益率-預期股息增長率）

重新整理方程，把公式推廣到紅利之外，

（要求收益率-預期增長率）=預期現金流/資產價值

上述表述與前面提到的資本化率的基本公式相吻合。預期現金流量值代表凈營業收入，資產價值與房地產當前市場價格相匹配。這導致資本化率等於所需回報率和預期增長率之間的差額。也就是說，資本化率只是要求的回報率減去增長率。

這可以用來評估一個給定的回報率預期的投資者財產的估值。例如，假設一處房產的凈營業收入為5萬美元，預計每年增長2%。如果投資者的預期回報率是每年10%，那麼凈資本率將達到（10%-2%）=8%。按照上述公式計算，資產估值為（50000美元/8%）=625000美元。