在今天的市場中，年輕的首次購房者可能會發現自己被學生債務、不斷上漲的房價和嚴格的抵押貸款要求所困擾。因此，一些來自父母的幫助變得更加普遍。據美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors）統計，超過四分之一的22歲至29歲的購房者表示，家人和朋友的現金禮物是他們首付的來源，而其他人則提供貸款。

有辦法幫助你的成年子女買房子或公寓是一種幸福和奢侈。但在你在虛線上簽字之前，先考慮一下最好的方法。

幫助孩子的常用方法

幫助孩子買房的方法有很多種，最常見的方法之一就是直接以你的名義買房，然後把房子租給孩子。房地產是一個投資機會，千禧一代從一個海岸到另一個海岸住在合法的他們父母的房子裡-à-特雷斯。

還有其他可能性：

• 提供孩子家的首付。
• 和你的孩子共同擁有房子。你的貢獻將使你在家中獲得公平。當它被賣掉時，你可以拿回你的錢。
• 買一套多單元的房產或一個足夠大的地方，讓室友們可以抵消費用。
• 資助你孩子的購房，並使之成為一個真正的抵押貸款正式。抵押貸款服務商可以幫助合理安排貸款和付款條件，甚至 生成月度報表和稅務表格。

禮金的稅務影響

由於稅收的原因，父母通常會選擇給子女他們需要的錢，而不是直接支付費用。2020年的贈與稅免除額為每位受贈人和每位納稅人每年15000美元。

例如，您和您的配偶可以給您的孩子和您孩子的配偶總共60000美元（15000 x 2個父母x 2個接受者）。在美國許多城市，這是一筆不錯的首付。

關鍵要點

• 有很多方法可以幫助你的孩子買他們的第一套房子。你可以考慮成為共有人，提供抵押貸款，或贈送現金作為首付。
• 如果你用現金幫忙，禮品稅除外條款對你們兩個都有幫助。
• 避免搶奪你的退休基金或負債。

你可以在明年1月1日在第一份禮物之後再贈送6萬美元（1.5萬x 2個禮物父母x 2個接收者），前提是美國國稅局不改變金額。

總共12萬美元將不計入收入，也不需要在您孩子的納稅申報表上繳納聯邦所得稅。

請記住，資金需要來源、跟蹤和記錄。為了保障交易的安全，請找一位有這方面經驗的按揭專業人士。

在你簽抵押貸款之前

一些貸款人要求所有當事人的所有權上的抵押合同。即使目的是讓孩子處理每月的按揭付款，父母也要對債務承擔經濟責任。

然而，如果父母沒有抵押貸款，他們就不能利用抵押貸款利息稅減免。即使是父母向子女提供的無息貸款也可能對父母產生納稅義務。國稅局假設即使你沒有利息，你也能賺取利息，這就是應納稅所得額。

父母的貸款加重了孩子的債務負擔，可能會損害孩子本身獲得融資資格的機會。積極的一面是，一筆有適當記錄的貸款允許孩子在納稅時最大限度地扣除稅款。

如果你聯名申請抵押貸款，而孩子違約，你也要承擔同樣的責任。

即使父母提供了首付，孩子仍必須有資格獲得抵押貸款，這包括手頭有現金儲備、穩定的工作和穩定的收入。

貸方允許現金饋贈

這就是說，只要滿足其他要求，抵押貸款機構通常會允許一手房的首付全部或部分用現金禮物來補足。

例如，房地美的住房可能優勢抵押貸款允許全部3%的首付來自禮物。

為父母節省的潛在稅收

買了房子並允許孩子住在裡面的父母可能可以享受大量的稅收減免。房產稅、抵押貸款利息、維修、保養和結構改善通常可以在第二套住房上扣除。

然而，雖然房東每年可以扣除高達25000美元的損失，但父母在向家庭成員租房時面臨不同的規定。如果孩子不付房租，則視為個人使用房產，不允許扣除租金。

稅收問題

但是，如果孩子的室友付房租，父母可以在允許孩子免費住在那裡的同時，扣除租金。

請註意，抵押貸款利息扣除只能由支付抵押貸款並擁有（或部分擁有）房屋的人承擔。如果父母持有房產所有權，但子女每月支付抵押貸款，則雙方都不能扣除利息。如果孩子擁有任何百分比的房子，他們可以扣除那部分利息。

建立股權和長期投資

幫助償還抵押貸款可能比給孩子每月住房補貼或支付每月房租更有經濟意義。償還抵押貸款建立了房屋的權益，房屋變成了資產，通常是增值資產。

只要記住，住宅房地產是最好的考慮長期投資。一般來說，大多數購房者必須將房子儲存三到五年才能收支平衡。

如果父母選擇向孩子提供低息貸款，實際上成為抵押貸款的貸款人，他們將從每月的還款中獲得一點收入。即使是低息貸款，也可能超過許多保守投資的回報。

第二套住房的高成本

父母作為第二套住房或作為投資購買的房屋往往需要更大的首付，因為他們沒有資格獲得聯邦住房管理局（FHA）支援的首套住房抵押貸款。

“主要（住房）抵押貸款和投資性住房抵押貸款之間的區別是顯著的，”聖地亞哥Cabrillo mortgage的房地產經紀人兼貸款官員Linda Robinson說投資性房地產至少要降20%-30%，利率也要高一點。如果孩子們是值得信任的，那麼父母作為聯署人和送禮人可能比作為貸款的人要好。”

聯合簽名的危害

如果父母聯名申請抵押貸款，而孩子拖欠還款，父母的信用評級和孩子的一樣受到損害。

此外，作為共同簽署人，父母對債務負有最終責任。

最後，為已婚子女提供共同擔保或金錢的父母，如果子女離婚，可能會陷入混亂的資產分配中，並將部分或全部投資損失給前妻。

剋服情感成本

家庭中的經濟糾葛會導致壓力和衝突。交易所外的兄弟姐妹可能會感到嫉妒或憤恨。送禮者可能會發現他們對濫用禮物感到沮喪，但卻無能為力。

禮物接受者可能會對以期望和規則的形式附加在禮物上的條件感到沮喪。

有些父母不能強迫自己承擔後果，當孩子不能堅持他們的交易結束。

家庭成員之間的財務安排往往會導致混亂的誤解，難以或不可能執行。

幫助別人的回報

為孩子買房或提供經濟援助獲得住房的好處很多。它可以給孩子房產稅優惠，幫助他或她建立一個良好的信用記錄。

如果父母的資產相當可觀，足以引發遺產稅或遺產稅，那麼這筆收購在財務上可能是明智之舉。現在減少遺產可以減輕未來的稅收負擔。

此外，房產是一項投資，最終可能幫助父母收支平衡或實現盈利，一路上的費用可以免稅。

不要孤註一擲

父母不應該給孩子買房子，如果這意味著他們有能力支付自己的賬單，支付自己的抵押貸款，或維持他們退休後的生活水平。

一般來說，用退休基金或主要居所借款，或者完全毀掉一個儲蓄賬戶，都是個壞主意。

情感後果比經濟後果更難衡量。無論你決定如何對待它，禮物、貸款、共同所有權都要寫下來。這可能是一種愛的行為，但應該被視為一種商業安排。