房地產投資信託基金（REITs）是構建任何股權或固定收益投資組合的關鍵考慮因素。它們提供了更大的多樣化、潛在的更高的總回報和/或更低的總體風險。簡言之，隨著資本增值，它們產生股息收入的能力使它們成為股票、債券和現金的極好平衡。

房地產投資信託擁有和/或管理產生收入的商業房地產，無論是房地產本身還是這些房地產的抵押貸款。您可以透過交易所交易基金或共同基金單獨投資這些公司。房地產投資信託基金有多種型別。

在這裡，我們來看看幾個主要類別的房地產投資信託基金及其歷史回報。在這篇文章的結尾，你應該有一個更好的想法，什麼時候買什麼。

關鍵要點

• 利用房地產投資信託基金投資房地產可以使你的投資組合多樣化，但並非所有的房地產投資信託基金都是平等的。
• 一些房地產投資信託基金直接投資於房地產，賺取租金收入和管理費。其他人則投資於房地產債務，即抵押貸款和抵押擔保證券。
• 此外，房地產投資信託基金往往側重於房地產的特定行業，例如零售或購物中心、酒店和度假村、醫療保健和醫院。
• 房地產投資信託基金（REITs）所能提供的最大好處之一，就是它們的高收益股息。房地產投資信託基金須向股東支付90%的應納稅所得額。
• 大多數REIT股息不符合IRS對“合格股息”的定義。

1:40

房地產投資信託基金的五種型別及其投資方式

房地產投資信託的歷史收益

房地產投資信託是歷史上表現最好的資產類別之一。富時NAREIT Equity REIT指數是大多數投資者用來衡量美國房地產市場表現的指數。2010年至2020年間，該指數的平均年回報率為9.5%。

最近，2017年11月至2020年11月，房地產投資信託基金的三年平均收益率為11.25%，遠遠高於標普500指數和羅素2000指數，分別為9.07%和6.45%。從歷史上看，追求收益率的投資者在房地產投資方面的表現要優於固定收益率，而固定收益率正是用於此目的的傳統資產類別。一個精心構建的投資組合應該同時考慮兩者。

1.零售房地產投資信託基金

約24%的房地產投資信託投資是在購物中心和獨立零售。這是美國最大的一筆投資。不管你經常去哪家購物中心，它都很可能是房地產投資信託公司的。在考慮投資零售房地產時，首先需要考察零售業本身。目前財政狀況是否健康，未來前景如何？

重要的是要記住，零售房地產投資信託基金從他們向租戶收取的租金中賺錢。如果零售商因銷售不佳而遇到現金流問題，他們可能會推遲甚至拖欠這些月付款，最終被迫破產。在那一點上，需要找到一個新的租戶，這絕非易事。因此，至關重要的是，你投資房地產投資信託基金與最強的錨租戶可能。其中包括雜貨店和家裝店。

一旦你做了行業評估，你的重點應該轉向房地產投資信託基金本身。像任何投資一樣，他們必須有良好的利潤、良好的資產負債表和盡可能少的債務，尤其是短期的。在經濟不景氣的情況下，擁有大量現金頭寸的零售房地產投資信託基金將有機會以低價購買優質房地產。運營最好的公司將利用這一點。

也就是說，零售房地產投資信託基金（REIT）的空間存在更長期的擔憂，因為相對於購物中心模式，網上購物正日益轉變。業主們不斷創新，用辦公室和其他非零售的租戶來填滿他們的空間，但這個細分行業面臨著壓力。

2.住宅房地產投資信託基金

這些房地產投資信託基金擁有和經營多戶租賃公寓樓以及**業住房。在考慮投資這種型別的房地產投資信託基金時，在開始投資前應考慮幾個因素。例如，最好的公寓市場往往是那些相對國內其他地區而言，住房支付能力較低的地方。在紐約和洛杉磯等地，獨棟住房的高成本迫使更多的人租房，這推高了房東每月可以收取的價格。因此，最大的住宅房地產投資信託基金往往集中在大型城市中心。

在每個特定的市場中，投資者應該尋找人口和就業增長。一般來說，當一個城市出現人口凈流入時，這是因為就業機會唾手可得，經濟也在增長。空置率下降加上租金上漲是需求改善的跡象。只要某個特定市場的公寓供應量仍然較低，而需求持續上升，住宅房地產投資信託基金就應該表現良好。與所有公司一樣，那些擁有最強資產負債表和最多可用資本的公司通常表現最好。

3.醫療reits

隨著美國人年齡的增長和醫療成本的不斷攀升，醫療房地產投資信託基金將是一個值得關註的子行業。醫療房地產投資信託基金投資於醫院、醫療中心、護理設施和養老院的房地產。這一房地產的成功與醫療體系直接相關。這些設施的大多數運營商依賴佔用費、醫療保險和醫療補助金以及私人支付。只要醫療保健的融資是個問號，醫療保健房地產投資信託基金也是。

你應該在醫療房地產投資信託基金中尋找的東西包括多樣化的客戶群以及對許多不同型別房地產的投資。專註在某種程度上是好的，但分散風險也是好的。一般來說，醫療服務需求的增加（這應該隨著人口老齡化而發生）有利於醫療房地產。因此，除了客戶和財產型別多樣化外，還應尋找醫療保健經驗豐富、資產負債表強勁、獲得低成本資本的機會高的公司。

4.辦公房地產投資信託

寫字樓房地產投資信託投資寫字樓。他們從通常簽訂長期租約的租戶那裡獲得租金收入。對任何有興趣投資寫字樓房地產投資信託基金的人來說，都會想到四個問題

1. 經濟狀況如何？失業率有多高？
2. 空置率是多少？
3. 房地產投資信託基金投資的領域在經濟上表現如何？
4. 它有多少資本用於收購？

嘗試尋找投資於經濟據點的房地產投資信託基金。比如說，在華盛頓擁有一堆普通的建築，比在底特律擁有一流的辦公場所要好。

5.抵押不動產投資信託

約10%的房地產投資信託投資是抵押貸款，而不是房地產本身。最著名但不一定是最大的投資是房利美和房地美，它們是**資助的企業，在二級市場購買抵押貸款。

但僅僅因為這種型別的房地產投資信託投資於抵押貸款而不是股票並不意味著它沒有風險。利率上升將導致抵押房地產投資信託基金賬麵價值下降，從而推動股價下跌。此外，按揭房地產投資信託基金透過有擔保和無擔保的債務發行獲得相當數量的資本。如果利率上升，未來的融資將更加昂貴，從而降低貸款組合的價值。在利率可能上升的低利率環境下，大多數抵押房地產投資信託基金的交易價格都低於每股資產凈值。訣竅是找到合適的。

評估房地產投資信託基金的關鍵

在評估任何房地產投資信託基金時，有幾件事需要牢記。它們包括：

1. 房地產投資信託基金是真正的總回報投資。它們提供了高股息收益率和適度的長期資本增值。尋找歷史上在這兩方面都做得很好的公司。
2. 與傳統的房地產不同，許多房地產投資信託基金是在證券交易所交易的。你得到房地產提供的多樣化，而不被長期鎖定。流動性很重要。
3. 貶值往往會誇大一項投資房地產價值的下降。因此，與其用派息率（投資者使用的股息）來評估房地產投資信託基金，不如看看它的營運資金（FFO）。這是指凈收入減去某一年內**的任何財產和折舊。只需將每股股息除以每股FFO即可。產量越高越好。
4. 強有力的管理使情況有所不同。尋找已經存在一段時間或者至少擁有一支經驗豐富的管理團隊的公司。
5. 質量很重要。只投資房地產投資信託基金與偉大的財產和租戶。
6. 考慮購買一隻投資於REITs的共同基金或ETF，把研究和購買交給專業人士。

根據美國證券交易委員會（sec）的規定，房地產投資信託基金（REIT）必須將其至少75%的資產投資於房地產和現金，並從租金和現金等來源獲得至少75%的總收入 

房地產投資信託的利弊

與所有投資一樣，房地產投資信託基金各有利弊。房地產投資信託基金（REITs）所能提供的最大好處之一，就是它們的高收益股息。房地產投資信託基金須向股東支付90%的應納稅所得額；因此，房地產投資信託公司的股息往往遠遠高於標準普爾500指數的平均水平。

另一個好處是投資組合多樣化。沒有太多的人有能力走出去購買一塊商業地產，以產生被動收入，然而，房地產投資信託基金提供了一般公眾的能力，正是這樣做。此外，買**地產往往需要一段時間，在這一過程中會佔用現金流，然而房地產投資信託基金的流動性很高，大多數可以透過點選按鈕進行買賣。

房地產投資信託基金有一些缺點，投資者應該意識到，最明顯的是房地產投資信託基金可能產生的潛在稅務責任。大多數REIT股息不符合IRS對“合格股息”的定義，這意味著REIT提供的高於平均水平的股息的稅率高於大多數其他股息。不動產投資信託基金確實有資格享受20%的過戶扣除，然而，大多數投資者如果在標準經紀賬戶中持有不動產投資信託基金，就需要為不動產投資信託基金的股息支付大量稅款。

房地產投資信託基金的另一個潛在問題是它們對利率的敏感性。一般來說，當美聯儲（federalreserve）提高利率試圖收緊支出時，REIT價格就會下跌。此外，不同型別的房地產投資信託基金也存在特定於房地產的風險。例如，在經濟衰退時期，酒店房地產投資信託基金的表現往往非常糟糕。

贊成的意見

• High-yield dividends

• Portfolio diversification

• Highly liquid

欺騙

• Dividends are taxed as ordinary income

• Sensitivity to interest rates

• Risks associated with specific properties

房地產投資信託常見問題

房地產投資信託基金是好的投資嗎？

投資房地產投資信託基金是一個偉大的方式，使您的投資組合多樣化以外的傳統股票和債券，可以吸引他們的強勁股息和長期資本增值。

我應該投資哪些房地產投資信託基金？

每種型別的房地產投資信託都有其自身的風險和優勢，這取決於經濟狀況。透過reitetf投資REITs是一種很好的方式，股東無需親自應對REITs的複雜性就可以參與到這一行業中來。

房地產投資信託如何賺錢？

由於美國國稅局要求房地產投資信託基金向股東支付90%的應納稅所得額，因此房地產投資信託基金的股息通常遠高於標準普爾500指數的平均水平。從房地產投資信託基金獲得被動收入的最佳途徑之一是透過這些高收益股息的複合。

房地產投資信託基金會賠錢嗎？

與任何投資一樣，總有損失的風險。公開交易的房地產投資信託基金在利率上升時有特別的價值損失風險，這通常會將投資資本註入債券。

房地產投資信託基金在經濟衰退期間安全嗎？

在經濟低迷時期，投資於某些型別的房地產投資信託基金（REITs）並不是一個很好的選擇，比如投資於酒店地產的REITs。然而，投資於其他型別的房地產，如醫療保健或零售業，它們的租賃結構較長，因此週期性要小得多，是對沖經濟衰退的好方法。

底線

早在1960年，聯邦**就為投資者購買大型商業房地產專案提供了可能。然而，直到最近十年，個人投資者才開始接受REITs。

其原因包括低利率迫使投資者將目光投向債券以外的創收投資，交易所交易基金和共同基金的出現，專註於房地產，以及在2007-08年房地產危機之前，美國人對擁有房地產和其他有形資產的欲求難以滿足。與2008年的其他投資一樣，房地產投資信託基金也遭受了巨大損失。但儘管如此，它們仍然是任何多元化投資組合的絕佳補充。