投資房地產已經成為一種使你的投資組合多樣化的流行方式。無論在哪裡，我們都會不斷地想起購買房產的好處，從許多關於房地產研討會的資訊廣告中，或者從那些展示了管理或翻轉租賃房產的難以置信的價值的家居展中。

但這沒那麼容易。畢竟，買一個出租的房產並不像投資股票，你不能在這裡或那裡存一點錢，然後成為一個房產所有者。你需要資金來購買。而且這個過程往往是漫長而漫長的。更不用說所有的風險，尤其是如果你不做你的研究。但是有沒有辦法透過增加你的凈資產進入市場呢？試著利用你的優勢。透過這樣做，你可以把很少或沒有錢下來，並利用債務來幫助你實現回報。

繼續閱讀，瞭解更多關於如何利用槓桿來增加房地產凈值，以及其中的一些風險(更多資訊，請參見Investopedia的資產凈值追蹤。）

關鍵要點

• 槓桿利用借來的資本或債務來增加投資的潛在回報。
• 在房地產領域，最常見的槓桿投資方式是用自己的錢或透過抵押貸款。
• 當房地產價值上升時，槓桿對你有利，但如果價值下降，槓桿也會導致損失。
• 透過做出合理的投資決策，並考慮抵押貸款支付、空置率和嚴峻的經濟形勢，避免利用風險。

什麼是槓桿作用(leverage)？

槓桿是指利用各種金融工具或借入資金，換言之，增加債務投資的潛在回報。在談到房地產市場時，華爾街和大街上都常用這個詞。槓桿是個人和公司用來擴大回報潛力的一種技術，同時如果事情不成功，同樣會擴大任何風險的負面影響。

儘管良好回報的潛力是可能的，比如當房地產價格上漲時，利用槓桿可能是一把雙刃劍。這是因為如果投資方向相反，也會導致虧損。就房地產價格而言，當價格下跌時就會出現虧損。

獲取槓桿的方法

獲得槓桿的最簡單方法是使用你自己的錢。在抵押貸款的情況下，標準的20%首付讓你100%的房子你想住。一些融資計劃讓你投入更少的錢。

如果你購買房產作為投資，你的合夥人可能會提供部分甚至全部資金。同樣，一些賣家可能願意為他們希望**的房產的部分購買價格提供資金。在這樣的安排下，你可以用很少的首付來購買一處房產，在某些情況下，你甚至根本沒有首付。

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槓桿：增加你的房地產凈值

槓桿的例子

考慮一下常見的房地產購買要求，首付20%。 50萬美元的房產價值10萬美元。透過只把20%的錢放下來，再把剩下的錢借出去，買家基本上用自己資金的一小部分來購買。因此，多數由貸款人提供。這就是為什麼房地產投資者經常把剩餘80%的購房款稱為別人的錢。

假設房產以每年5%的速度升值。這意味著借款人的凈資產在短短12個月內增長至52.5萬美元。將這一收益與無貸款直接購買的收益進行比較，凸顯了槓桿策略的價值。例如，同一個借款人可以用這10萬美元全額購買10萬美元的房產。

假設同樣的5%的升值率，買家購買10萬美元全現金房產的凈資產將在12個月內增加5000美元，而較昂貴房產的凈資產將增加25000美元。2萬美元的差額表明，透過槓桿作用，資產凈值可能會增加。現在，想象一下20年來每年5%的增長。隨著時間的推移，槓桿的使用會對你的凈資產產生非常顯著和非常積極的影響。

槓桿的危險

現在是壞訊息。所有這些聽起來不錯，但也有缺點。槓桿可以對你不利，正如它可以對你有利一樣。為了演示如何進行，讓我們重溫一下前面的示例。如果你用10萬美元的首付買了一套50萬美元的房子，而你所在地區的房地產價格連續幾年下跌，那麼槓桿作用的效果正好相反。在第一年之後，如果你50萬美元的房產貶值5%，那麼它的價值將達到47.5萬美元。如果價格繼續保持在同樣的軌道上，很快你的房產價值將達到451250美元，資產損失為48750美元。

正如槓桿可以對你有利，它也可以對你不利。

在同樣5%的降價情景下，如果這10萬美元用於全現金購買一套10萬美元的房子，買家第一年的損失將僅為5000美元，房價降幅遠小於那套更貴的房子。

在房價大幅下跌的房地產市場，房主最終可能欠下比房子實際價值更多的錢。對投資者來說，價格下跌可能會減少甚至消除利潤。如果租金也下降了，結果可能是一處房產無法以支付抵押貸款和其他費用的價格出租。如果你想成為一個地主，有很多因素需要考慮。

利用許多屬性

當涉及多個單位時，問題會變得更大，因為商業房地產投資者通常會盡可能少地投入資金。我們的目標是透過控制100%的資產而只降低20%的價值來槓桿化你的錢。考慮一下上一個例子中的500000美元。假設這是一棟小公寓樓。由於是以10萬元作為首付款購買的，如果樓價下跌30%，該樓盤價值僅為35萬元，但投資者仍需按40萬元貸款的全部價值支付利息和本金。

如果投資者獲得的租金也下降，結果可能是房產違約。如果投資者使用該房產的現金流支付其他房產的抵押貸款，收入損失可能會產生多米諾骨牌效應，最終導致整個投資組合因一處房產的一筆壞賬而喪失抵押品贖回權。

規避槓桿風險

既然你已經瞭解了房地產槓桿化的基本原理以及一些陷阱，你可能會認為使用這種技術不可能獲得很好的回報。別擔心這隻是運用常識的問題。就像任何投資一樣，房地產也有風險。雖然你可以利用槓桿優勢，但有一些關鍵的事情你要確保避免給你一個更好的市場優勢。

首先，不要在事情發生之前就假設會發生什麼。你不能總是用過去的表現來衡量未來會發生什麼，尤其是房地產市場。如果你看到某一特定地區的房地產價格在一段時間內上漲了5%到10%，那並不意味著他們會繼續走同一條路。

下一步，為自己做相應的預算，並瞭解自己的處境。如果你降低首付，你的貸款額會更高。那意味著你要付更多的抵押貸款。你可能要考慮到更低的空置率，更艱難的經濟，糟糕的租戶，所有這些都將落在你的頭上。歸根結底，你還是要負責償還抵押貸款，所以你必須確保自己在任何情況下都能維持生計。

底線

這種槓桿式購買的畫面讓人想起那些深夜的資訊廣告，在廣告中，談吐流暢的推銷人員暗示，你可以在不花錢的情況下購買房產賺取數百萬美元。雖然有可能，但我們不建議走這條路。

幸運的是，你不需要這麼做。使用槓桿的方式確實不那麼奇特，這使得你可以用相對較少的錢甚至一點錢都沒有買不動產。 事實上，雖然他們可能不認為這是槓桿，但大多數人這樣做，如果他們採取了按揭貸款時，他們買了房子。他們在享受房產使用權的同時，用幾年或幾十年的時間償還貸款。這個故事的寓意是，槓桿是一種常用的工具，如果謹慎使用，效果會很好。