房地產投資信託基金（REITs）是一種流行的方式，投資者擁有創收房地產，而不必購買或管理財產。投資者喜歡房地產投資信託基金，因為它們有豐厚的收入來源。要獲得房地產投資信託的資格，信託公司必須將至少90%的應納稅所得額分配給股東。反過來，房地產投資信託基金通常不支付任何企業所得稅，因為它們的收益已作為股息支付轉嫁。

雖然穩定的支付流聽起來很誘人，但房地產投資信託（REIT）股息對投資者來說帶來了獨特的稅收後果。這些支付可以構成普通收入、資本利得或資本回報，每一項都接受不同的稅收待遇。在下麵的這篇文章中，我們將解釋REITs是如何運作的，以及投資者應該瞭解哪些潛在的稅收影響。

房地產投資信託基金的基本特徵

房地產投資信託基金是一家擁有、經營或為產生收入的房地產融資的公司。它們類似於共同基金，因為房地產投資信託基金彙集了大量投資者的資金。然後，這些資金被用於投資寫字樓、公寓樓、購物中心、工業地產、酒店和度假村等房地產。房地產投資信託基金使投資房地產成為可能，而不必為擁有房地產而煩惱，例如處理租賃和物業維護。房地產投資信託基金中的每一單位代表標的財產的比例所有權。

房地產投資信託基金是世界各地流行的投資工具。全球範圍內，房地產投資信託基金在多達37個國家上市，市值已超過1.7萬億美元。 在美國，房地產投資信託基金需要向單位持有人支付至少90%的應納稅所得額。 這使得REITs對尋求比傳統固定收益市場更高收益的投資者具有吸引力。

房地產投資信託基金的三種型別

REITs一般分為三類：

• 股權REITs： 這些信託投資於房地產，並從租金、股息和房地產銷售中獲得資本收益。三重收入來源使得這種型別的房地產投資信託很受歡迎。
• 抵押房地產投資信託： 這些信託投資於抵押貸款和抵押擔保證券。因為抵押房地產投資信託基金從他們的投資中賺取利息，他們對利率變化很敏感。
• 混合型房地產投資信託基金：這些房地產投資信託基金投資於房地產和抵押貸款。

信託層面的稅收

REIT是一個實體，如果不為其特殊REIT地位徵稅，它將作為一個公司徵稅。為了滿足REIT的定義，其大部分資產和收入必須來自房地產。此外，它必須向股東支付其應納稅所得的90%。這一要求意味著REITs通常不繳納企業所得稅，儘管任何留存收益都將在公司層面徵稅。REIT必須至少將其75%的資產投資於房地產和現金，並從租金和抵押貸款利息等來源獲得至少75%的總收入。

單位持有人稅項

房地產投資信託基金投資者收到的股息可以構成普通收入、資本利得或資本回報。這些都將在房地產投資信託基金每年發給股東的1099-DIV中細分。一般來說，大部分股息是公司房地產業務帶來的收入，因此被視為投資者的普通收入。這部分股息按投資者的邊際稅率徵稅。

房地產投資信託基金可能會通知您，部分股息是資本利得或損失。 當房地產投資信託基金**其持有至少一年的房地產時，就會發生這種情況。資本利得或損失也會轉嫁給投資者，根據投資者獲得收益當年的收入水平，利得的稅率為0%、15%或20%。

此外，股息的一部分可以列為不可徵稅的資本回報。當房地產投資信託基金的現金分配超過收益時，這種情況就會發生，例如，當公司承擔大量折舊費用時。關於資本回報，有兩件事需要註意。第一，這部分股息在支付給單位持有人的那一年不徵稅。第二，以後再徵稅。資本回報降低了單位持有人的成本基礎。當投資者**他們的股票時，這筆款項被作為長期或短期資本收益或損失徵稅。如果向投資者返還了足夠的資本，且成本基礎降至零，則任何進一步的非股息分配都將作為資本利得徵稅。

根據《減稅和就業法案》（TCJA），REIT股息中歸屬於收入的部分可獲得進一步的稅收優惠。該法案對轉嫁業務收入給予了20%的新扣除，其中包括合格的房地產投資信託基金股息。扣除額將於2025年底到期。

非美國居民應註意，他們的房地產投資信託收入可能需要繳納30%的預扣稅。如果美國和房地產投資信託基金持有人居住國之間存在稅收協定，則可適用降低的稅率和免稅。

單位持有人稅計算示例

投資者以每單位20美元的價格購買房地產投資信託基金。房地產投資信託基金每單位從運營中產生2美元，並向單位持有人分配90%（或1.80美元）。其中1.20美元的股息來自收益。剩下的0.60美元來自折舊和其他費用，被認為是不可徵稅的資本回報。

投資者將在收到1.20美元的當年支付普通所得稅。同時，投資者的成本基礎降低0.60美元至每股19.40美元。如前所述，在**單位時，這種基數的減少將作為長期或短期損益徵稅。

底線

房地產投資信託基金提供了獨特的稅收優勢，可以為投資者帶來穩定的收入流，並比他們在固定收益市場可能獲得的收益率更高。然而，投資者應該知道這些支付是以收入、資本利得還是資本回報的形式支付的，因為在納稅時對每種支付都有不同的對待。此外，符合條件的房地產投資信託股息可享受TCJA項下的額外稅收減免。 由於每個人的稅務情況不同，投資者應諮詢自己的財務顧問，瞭解REIT股息將如何影響其稅務義務。