房地产投资信托基金（REITs）是一种流行的方式，投资者拥有创收房地产，而不必购买或管理财产。投资者喜欢房地产投资信托基金，因为它们有丰厚的收入来源。要获得房地产投资信托的资格，信托公司必须将至少90%的应纳税所得额分配给股东。反过来，房地产投资信托基金通常不支付任何企业所得税，因为它们的收益已作为股息支付转嫁。

虽然稳定的支付流听起来很诱人，但房地产投资信托（REIT）股息对投资者来说带来了独特的税收后果。这些支付可以构成普通收入、资本利得或资本回报，每一项都接受不同的税收待遇。在下面的这篇文章中，我们将解释REITs是如何运作的，以及投资者应该了解哪些潜在的税收影响。

房地产投资信托基金的基本特征

房地产投资信托基金是一家拥有、经营或为产生收入的房地产融资的公司。它们类似于共同基金，因为房地产投资信托基金汇集了大量投资者的资金。然后，这些资金被用于投资写字楼、公寓楼、购物中心、工业地产、酒店和度假村等房地产。房地产投资信托基金使投资房地产成为可能，而不必为拥有房地产而烦恼，例如处理租赁和物业维护。房地产投资信托基金中的每一单位代表标的财产的比例所有权。

房地产投资信托基金是世界各地流行的投资工具。全球范围内，房地产投资信托基金在多达37个国家上市，市值已超过1.7万亿美元。 在美国，房地产投资信托基金需要向单位持有人支付至少90%的应纳税所得额。 这使得REITs对寻求比传统固定收益市场更高收益的投资者具有吸引力。

房地产投资信托基金的三种类型

REITs一般分为三类：

• 股权REITs： 这些信托投资于房地产，并从租金、股息和房地产销售中获得资本收益。三重收入来源使得这种类型的房地产投资信托很受欢迎。
• 抵押房地产投资信托： 这些信托投资于抵押贷款和抵押担保证券。因为抵押房地产投资信托基金从他们的投资中赚取利息，他们对利率变化很敏感。
• 混合型房地产投资信托基金：这些房地产投资信托基金投资于房地产和抵押贷款。

信托层面的税收

REIT是一个实体，如果不为其特殊REIT地位征税，它将作为一个公司征税。为了满足REIT的定义，其大部分资产和收入必须来自房地产。此外，它必须向股东支付其应纳税所得的90%。这一要求意味着REITs通常不缴纳企业所得税，尽管任何留存收益都将在公司层面征税。REIT必须至少将其75%的资产投资于房地产和现金，并从租金和抵押贷款利息等来源获得至少75%的总收入。

单位持有人税项

房地产投资信托基金投资者收到的股息可以构成普通收入、资本利得或资本回报。这些都将在房地产投资信托基金每年发给股东的1099-DIV中细分。一般来说，大部分股息是公司房地产业务带来的收入，因此被视为投资者的普通收入。这部分股息按投资者的边际税率征税。

房地产投资信托基金可能会通知您，部分股息是资本利得或损失。 当房地产投资信托基金**其持有至少一年的房地产时，就会发生这种情况。资本利得或损失也会转嫁给投资者，根据投资者获得收益当年的收入水平，利得的税率为0%、15%或20%。

此外，股息的一部分可以列为不可征税的资本回报。当房地产投资信托基金的现金分配超过收益时，这种情况就会发生，例如，当公司承担大量折旧费用时。关于资本回报，有两件事需要注意。第一，这部分股息在支付给单位持有人的那一年不征税。第二，以后再征税。资本回报降低了单位持有人的成本基础。当投资者**他们的股票时，这笔款项被作为长期或短期资本收益或损失征税。如果向投资者返还了足够的资本，且成本基础降至零，则任何进一步的非股息分配都将作为资本利得征税。

根据《减税和就业法案》（TCJA），REIT股息中归属于收入的部分可获得进一步的税收优惠。该法案对转嫁业务收入给予了20%的新扣除，其中包括合格的房地产投资信托基金股息。扣除额将于2025年底到期。

非美国居民应注意，他们的房地产投资信托收入可能需要缴纳30%的预扣税。如果美国和房地产投资信托基金持有人居住国之间存在税收协定，则可适用降低的税率和免税。

单位持有人税计算示例

投资者以每单位20美元的价格购买房地产投资信托基金。房地产投资信托基金每单位从运营中产生2美元，并向单位持有人分配90%（或1.80美元）。其中1.20美元的股息来自收益。剩下的0.60美元来自折旧和其他费用，被认为是不可征税的资本回报。

投资者将在收到1.20美元的当年支付普通所得税。同时，投资者的成本基础降低0.60美元至每股19.40美元。如前所述，在**单位时，这种基数的减少将作为长期或短期损益征税。

底线

房地产投资信托基金提供了独特的税收优势，可以为投资者带来稳定的收入流，并比他们在固定收益市场可能获得的收益率更高。然而，投资者应该知道这些支付是以收入、资本利得还是资本回报的形式支付的，因为在纳税时对每种支付都有不同的对待。此外，符合条件的房地产投资信托股息可享受TCJA项下的额外税收减免。 由于每个人的税务情况不同，投资者应咨询自己的财务顾问，了解REIT股息将如何影响其税务义务。