什么是宅基地豁免(the homestead exemption)？

宅基地豁免是一项法律规定，有助于保护房屋免受某些债权人在房主配偶死亡或宣布破产后的损害。宅基地免税还可以为尚存配偶提供持续的财产税减免，这种减免是按分级规模进行的，以便评估价值较低的房屋受益最大。

宅基地豁免是有帮助的，因为它的目的是提供实物住房和经济保护，这可以阻止强制**主要住房。然而，如果房主拖欠抵押贷款，宅地豁免并不能阻止或阻止银行取消抵押品赎回权。止赎发生时，银行占有的房子由于未能及时偿还抵押贷款。

宅基地免税有助于保护一部分房屋价值不受房产税的影响。业主可能需要申请福利，并应向当地**了解如何申请。

宅基地豁免如何运作

宅基地豁免条款在每个州或地区都有，但有一些例外，如新泽西州和宾夕法尼亚州。然而，豁免如何适用，以及它对债权人提供了多大的保护，因国家而异。在一些州，宅基地豁免是一种自动福利，而在另一些州，房主必须向州**提出索赔才能获得。

由于宅基地财产被视为一个人的主要居所，因此不能对其他拥有的财产提出豁免，即使是住宅。此外，如果未亡配偶迁移其主要居住地，他们必须重新申请豁免。

关键要点

• 在配偶死亡或房主宣布破产的情况下，宅地豁免有助于保护房屋免受债权人的侵害。
• 这项规定为尚存配偶提供持续的财产税减免。
• 尽管大多数州都有宅基地豁免，但规则和保护限制各不相同。

宅基地豁免对债权人的保护

各州对宅基地财产的豁免情况各不相同。一些州，包括佛罗里达州和得克萨斯州，对房屋的无担保债权人提供了无限的财务保护，尽管受保护财产的面积限制可能适用。不过，更常见的是保护债权人免受损害的限额在5000美元至500000美元之间，这取决于各州，许多州的限额在30000美元至50000美元之间。

然而，保护限额并不是针对房屋的价值，而是针对房屋所有者的权益，即房产价值减去抵押贷款余额和该房产的其他金融债权。如果持有的权益低于限额，房主就不能被迫**房产以造福债权人。但是，如果宅基地的权益超过限制，债权人可以强制**，尽管宅基地所有者可以保留一部分收益。

此外，对宅基地财产的保护不适用于有担保债权人，例如持有房屋抵押权的银行。取而代之的是，房主只受到无担保债权人的保护，这些债权人可能会追索房屋的价值，以满足对房主资产的索赔。

破产保护

在破产保护方面有一个转折点。对于2019年4月1日之后提交的破产案件，如果所有者权益不超过25150美元，联邦破产法将禁止**房屋。对于在此之前提交的案件，豁免金额为23675美元。在大多数州，房主被迫使用州限制，而州限制通常更有利。然而，大约三分之一的州允许使用联邦或适用的州限制。

结果是：那些在新泽西州或宾夕法尼亚州宣布破产的人可以使用联邦限额获得保护，尽管这些州没有州宅基地豁免。然而，请注意，破产保护同样只针对无担保债权人提供保护；它不会阻止持有抵押贷款的银行取消房屋的赎回权。

扣除宅基地免征额

宅基地税或财产税通常是根据当地**税务评估办公室对房屋的评估价值征收的。宅地税可以是房产价值的一个百分比，也可以是一个固定的数额。

宅基地免税可能会根据当地州法律提供持续的财产税减免。这些豁免可以帮助尚存配偶在其收入因伴侣死亡而减少后仍留在家中。

宅基地免税通常提供固定的税收折扣，比如减免评估价值的前5万美元，其余按正常税率征税。例如，以5万元宅基地免征额为例，一套价值15万元的房屋，只需按评估价值10万元征税，一套价值7.5万元的房屋，则只需按2.5万元征税。

固定宅基地免税实质上是将房产税转变为累进税，对那些拥有更普通住房的人更为有利。在某些地区，免税是用地方或州（或同等单位）的销售税来支付的。

为了有资格获得宅地豁免，房主必须占用该房产作为他们的永久居住地。对于可能位于其他地方的任何其他财产，不得申请宅地豁免。

宅基地豁免示例

假设您的房屋评估价值为30万美元，房产税税率为1%。你的房产税账单相当于3000美元，但如果你有资格获得50000美元的宅基地免税，你的房子的应税价值将下降到250000美元，这意味着你的税单将下降到2500美元。

宅地豁免常见问题

如何申请宅基地豁免？

有关宅基地免税的详细信息，请直接访问您所在县或当地的税务评估网站。有些州要求你填写申请表。确保你遵守你所在州的申请截止日期。

此外，请注意，有些网站可能是欺诈，并可能要求支付填写申请。您所在的县或地方税务评估师不会要求您支付费用，以填写申请宅基地免税。

谁有资格获得宅基地豁免？

获得宅基地豁免的资格因州而异。一般来说，如果你的收入低，你是一个老年人，你有残疾，或你是一个退伍军人，你将有资格。如果您属于多个类别，则可以合并豁免。对于有资格获得豁免的房屋，其价值也可能有限制。向当地税务评估员核实。

哪些州有宅基地豁免？

大多数州都有宅基地豁免。新泽西州和宾夕法尼亚州没有宅基地豁免，而马萨诸塞州和罗德岛州则将其豁免限额定为50万美元。有些州则制定了普通宅基地法，例如保护未亡配偶不受债权人侵害的法律。

你如何有资格申请佛罗里达州的宅基地豁免？

为了获得佛罗里达州的宅地豁免资格，个人必须在申请当年的1月1日之前将该房产作为其永久居住地。申请人必须是美国公民或美国永久居民和佛罗里达居民。申请人不能申请或接受任何类型的免税在美国的任何其他财产。豁免申请必须在3月1日的法定截止日期前完成并提交给房产所在县的房产估价师。

佛罗里达州的宅基地免税额是多少？

佛罗里达州的宅基地免税政策提供了高达5万美元的免税额，前2.5万美元适用于所有财产税，包括学区税。最高25000美元的额外豁免适用于50000至75000美元的评估价值，但仅适用于非学校税。

底线

宅基地免税规定对房屋免征房产税。这项豁免还保护居民的房屋价值不受财产税、债权人和因房主配偶死亡而产生的情况的影响。宅基地豁免确保未亡配偶有住所。这项豁免只适用于主要居所，不能就其他地方的其他财产提出申请。在一些州，宅基地保护是自动的；然而，在另一些情况下，房主必须向国家提出宅地豁免申请。