什么是住宅租赁物业(residential rental property)？

住宅租赁物业是指投资者通过租赁或其他形式的租赁协议购买并由承租人居住的房屋。住宅物业是指专门为个人或家庭居住或居住而划分的物业；它可能包括独立的单户住宅到大型多单元公寓楼。

住宅租赁房地产可能与商业租赁房地产形成对比，商业租赁房地产被出租给明确划分为盈利区的企业。

关键要点

• 住宅租赁物业是用作出租居住者住宅的物业。
• 根据法律规定，房产必须有80%的收入来自住宅，才有资格成为纳税住宅。
• 住宅租赁物业可以是一种受欢迎的投资，因为人们非常熟悉租赁物业居住的想法。

住宅租赁物业如何运作

住宅房地产可以是独栋住宅、公寓、联排别墅、复式住宅等。住宅租赁物业一词将这类租赁房地产投资与商业物业区分开来，商业物业的承租人通常是公司实体而不是个人或家庭，以及酒店和汽车旅馆的承租人不长期居住在物业内。

住宅租赁物业可能是一项有吸引力的投资。与股票、期货和其他金融投资不同的是，许多人既有租赁市场的第一手经验，也有住宅房地产市场的第一手经验。这种对过程和投资的熟悉使住宅租赁物业比其他投资更不具威胁性。除了熟悉度因素外，住宅租赁物业还可以提供每月现金流、长期升值、利用借来的资金进行杠杆操作以及上述投资产生的收入税收优惠。

拥有一个住宅租赁物业可以带来税收优惠，其他更间接的房地产投资，如房地产投资信托（REIT）不授予持有人。当然，住宅租赁物业的直接所有权也伴随着作为房东或聘请物业管理公司的责任，以及从空置单元到租户纠纷的风险。

住宅租赁物业的风险

当然，住宅租赁物业也有一些相应的不利因素。关键的一点是，住宅租赁物业不是一种流动性很强的投资。现金流和升值是巨大的，但如果一个物业由于管理不善或市场状况而停止提供一个或两个，实际减少损失和摆脱它可能是困难的。要**一个苦苦挣扎的出租房地产，你需要找到一个买家，在你看不到或根本不存在的投资中找到价值。

尽管聘请物业管理公司会有所帮助，但作为房东也会带来相当大的麻烦，而且这一成本会进一步侵蚀投资的利润空间。最后，改变税**带来风险。住宅租赁物业的税收待遇可能会改变，抹去部分投资吸引力。

住宅租赁物业的税务处理

在美国，国税局认为住宅房地产是一种财产，其收入的80%以上来自住宅单位。住宅租赁物业采用27.5年修订的加速成本回收系统（MACRS）折旧计划。住宅物业的收入被视为被动收入，因此，在业主积极参与的基础上，如何处理损失是有规则的。美国国税局出版物527住宅租赁物业提供了税收规则的概述，并在规则或规定发生变化时更新。

按揭贷款歧视是非法的。