私募股权房地产基金允许高净值个人和机构（如捐赠基金和养老基金）投资于房地产资产的股权和债务持有。私募股权不动产采用积极的管理策略，采取多元化的方式拥有物业。普通合伙人在不同地点投资不同类型的房地产。所有权策略的范围可以从新开发和原始土地持有到完成现有房地产的再开发或向陷入困境的房地产注入现金流。

下面介绍投资者如何参与私募股权房地产，以及该行业的机会、风险和限制。

寻找理想的私募房地产基金

首先，普通人没有能力参与私募股权房地产投资。传统的私募股权基金要求投资者至少向基金注资25万美元，不过大多数基金经理都在寻找愿意向其他投资者提供2000万至2500万美元长期集体投资计划的个人或机构。

由于对私募股权房地产基金几乎没有监管，传统上，机会仅限于“合格投资者”。这意味着投资者必须拥有至少100万美元的个人或共同资产（不包括其主要居民的价值），或个人年收入至少200美元，000.在过去两年中总收入至少为30万美元的夫妇——并且“合理预期”他们的收入水平在本年度将保持在这一水平——也符合条件。

个人或夫妇寻求投资私募房地产，应找到一家专门从事这一学科的公司。在审查私募股权公司的基金选择时，他们应了解每个私募基金结构的性质，即通常是有限合伙企业。

在加入基金时，外部投资者将成为有限合伙人，这意味着他们对投资于基金的资金承担责任，对普通合伙人（GPs）选择的财产没有否决权。有限合伙人的资金将与其他参与投资的投资者汇集在一起，基金经理将建立一个房地产投资组合，旨在最大限度地提高盈利能力和降低财务风险。

了解基金成本和投资结构

私募股权房地产基金有许多管理和业绩费用，必须由投资者支付。私募股权基金通常需要支付2%的年费，用于支付公司工资、交易采购和法律服务、数据和研究成本、营销以及额外的固定和可变成本。然而，这些投资者费用没有限制。

个人在投资前应该很好地掌握这些成本，因为这会限制投资的总回报。例如，如果一个私募股权房地产基金募集了5亿美元，它每年将募集1000万美元来支付相关费用。在其10年周期内，一个基金将收取1亿美元的费用，这意味着在这10年中，实际投资只有4亿美元。

私募股权基金经理也会获得“套利”，这是一种业绩费，传统上是基金超额毛利润的20%。投资者通常愿意支付这些费用，因为基金有能力帮助缓解可能对上市公司产生负面影响的公司治理和管理问题。

大多数私募股权房地产基金被视为“基于需求”的投资，这意味着合伙人根据需要向普通合伙人分期交付资本。随着全球定位系统定位潜在的投资性房地产，该基金将在周期开始时向房地产基金发送有限合伙人承诺的正式资金申请。这是有限合伙人必须履行的法定义务，被称为“资本要求”。

如果有限合伙人未能满足资本要求，基金可强制该人或机构违约，并没收其全部所有权股份。其他有限合伙人通常有机会在发生此类违约的情况下购买任何没收的股份。

私募股权房地产策略的类型

在投资私募股权房地产时，传统上有四种投资策略：

• 核心是最保守的策略，可能只包括提供较低风险和较低潜在回报的房地产，因为它们存在于人口稠密或人迹罕至的地方。这一战略也可能主要集中在投资高质量、高价值的房地产，而这些房地产几乎不需要重新开发或维护。这些物业提供可预测的现金流，通常由完全租赁的多租户结构组成。
• 核心+需要更多的风险，但可以提供比核心战略更高的回报。这些物业需要适度的增值活动或对位置的增强。
• 增值是一种中高回报、中等风险的策略，更注重房地产开发和市场时机。在这种策略中，投资组合经理购买房产，进行某种程度的再开发，并在市场表现良好时**。增值房地产通常需要改变管理、物理改善或解决资本约束。这些步骤包括建筑装修和寻求提高租赁率的方法来改善市场。增值战略还包括扭转经营失败的公司或承担债务以控制基础资产。
• 机会主义提供了最高水平的回报，但承担了最大的风险。通过这一策略，管理者可以购买包括未开发土地在内的房地产，或在表现不佳或交易量较小的市场购买房地产。

接受风险和长期展望

私募股权房地产的投资者应该明白，通过投资一只基金，他们必须愿意接受自己的资本可能会被占用一段预定的时间，这段时间可能会持续很多年。

此外，房地产市场存在多重风险，在个人现金流较低的情况下，在资本调用期间可能需要大量投资。许多全科医生将他们的基金结构为十年或更长时间的投资，他们很少或根本没有机会让投资者提取或赎回他们的钱。私募股权基金的非流动性要求投资者了解长期套牢资金的风险。

私募股权基金结构的性质使得评估基金的财务业绩或持有的资产非常困难。由于对私募股权房地产基金的监管有限，普通合伙人无需向投资者提供有关潜在投资、投资组合估值或与投资相关的任何其他附加信息的任何更新。投资私募股权房地产需要有限合伙人投入大量资金，并充分相信基金经理将在不具备任何必要透明度的情况下实现其投资目标。不过，基金经理通常会向投资者发送最新消息，并可能选择对业绩保持透明，以便向任何现有或未来的基金灌输信心。

底线

在投资私人股本房地产之前，个人必须确定自己是否有资格参与这一过程。那些有资格的人将希望探索他们的个人投资目标、流动性要求以及房地产市场的风险承受能力。在与财务顾问交谈后，投资者应研究各种不同的基金，以便更好地了解普通合伙人的管理策略以及其他地产基金的过往业绩。