什么是收益法(the income approach)？

收益法，有时也称为收益资本化法，是一种房地产评估方法，允许投资者根据房地产产生的收入来估计其价值。它的计算方法是将收取租金的净营业收入（NOI）除以资本化率。

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收益法

收益法的工作原理

收益法通常用于产生收益的房地产，是评估房地产的三种常用方法之一。其他方法是成本法和比较法。房地产估价的收益法类似于金融贴现现金流（DCF）。收益法按资本化率折现租金的未来价值。

在使用收益法购买租赁房地产时，投资者会考虑产生的收入金额和其他因素，以确定在当前市场条件下该房地产的售价。除了确定投资者是否可以从租赁房产中获利外，贷款人还想知道如果向投资者提供抵押贷款，其潜在的还款风险。

在房地产估价的三种方法中，收益法被认为是最为复杂和困难的方法。

特别注意事项

在使用收益法购买租赁房产时，投资者还必须考虑房产的状况。可能需要的潜在大型维修可能会大幅削减未来的利润。

此外，投资者还应考虑房地产的运营效率。例如，房东可能会给租户减租，以换取完成庭院工作或其他责任。也许特定的房客正面临着经济困难，在接下来的几个月里应该会有所好转，房东不想把他们赶走。如果收取的租金不超过当期费用，投资者很可能不会购买该物业。

在收益法下，资本化率与估计价值呈反比关系，资本化率越低估计价值越高

投资者还必须确定在任何给定时间平均有多少单位是空的。没有收到每个单位的全额租金，将影响投资者的财产收入。这是特别重要的，如果一个财产是非常需要维修和许多单位空置表明低入住率。如果不定期填写这些单元，租金收取将低于可能的水平，购买房产可能不符合投资者的最佳利益。

关键要点

• 收益法是一种房地产估价方法，使用房地产产生的收入来估计公允价值。
• 它是用净营业收入除以资本化率来计算的。
• 买方在使用收益法时应特别注意物业状况、经营效率和空置率。 

收益法示例

在收益法中，投资者使用可比资产的市场销售来选择资本化率。例如，在对某个县的一栋四单元公寓楼进行估价时，投资者会查看同一个县类似楼盘最近的销售价格。在计算了资本化率之后，投资者可以将出租房产的净资产收益除以该比率。例如，净营业收入（NOI）为70万美元、资本化率为8%的房产价值875万美元。