收益法

收益法，有時也稱為收益資本化法，是一種房地產評估方法，允許投資者根據房地產產生的收入來估計其價值。它的計算方法是將收取租金的凈營業收入（NOI）除以資本化率。...

什麼是收益法(the income approach)？

收益法，有時也稱為收益資本化法，是一種房地產評估方法，允許投資者根據房地產產生的收入來估計其價值。它的計算方法是將收取租金的凈營業收入（NOI）除以資本化率。

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收益法

收益法的工作原理

收益法通常用於產生收益的房地產，是評估房地產的三種常用方法之一。其他方法是成本法和比較法。房地產估價的收益法類似於金融貼現現金流（DCF）。收益法按資本化率折現租金的未來價值。

在使用收益法購買租賃房地產時，投資者會考慮產生的收入金額和其他因素，以確定在當前市場條件下該房地產的售價。除了確定投資者是否可以從租賃房產中獲利外，貸款人還想知道如果向投資者提供抵押貸款，其潛在的還款風險。

在房地產估價的三種方法中，收益法被認為是最為複雜和困難的方法。

特別註意事項

在使用收益法購買租賃房產時，投資者還必須考慮房產的狀況。可能需要的潛在大型維修可能會大幅削減未來的利潤。

此外，投資者還應考慮房地產的運營效率。例如，房東可能會給租戶減租，以換取完成庭院工作或其他責任。也許特定的房客正面臨著經濟困難，在接下來的幾個月裡應該會有所好轉，房東不想把他們趕走。如果收取的租金不超過當期費用，投資者很可能不會購買該物業。

在收益法下，資本化率與估計價值呈反比關係，資本化率越低估計價值越高

投資者還必須確定在任何給定時間平均有多少單位是空的。沒有收到每個單位的全額租金，將影響投資者的財產收入。這是特別重要的，如果一個財產是非常需要維修和許多單位空置表明低入住率。如果不定期填寫這些單元，租金收取將低於可能的水平，購買房產可能不符合投資者的最佳利益。

關鍵要點

收益法是一種房地產估價方法，使用房地產產生的收入來估計公允價值。
它是用凈營業收入除以資本化率來計算的。
買方在使用收益法時應特別註意物業狀況、經營效率和空置率。

收益法示例

在收益法中，投資者使用可比資產的市場銷售來選擇資本化率。例如，在對某個縣的一棟四單元公寓樓進行估價時，投資者會檢視同一個縣類似樓盤最近的銷售價格。在計算了資本化率之後，投資者可以將出租房產的凈資產收益除以該比率。例如，凈營業收入（NOI）為70萬美元、資本化率為8%的房產價值875萬美元。

發表於 2021-06-12 19:05
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分類：金融

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