什么是**房产前的修理费(fixing-up expenses)？

修缮费用是指个人在准备**房屋的过程中发生的任何与修缮有关的支出，如更换破损的窗户或油漆。这类费用不同于资本改良，资本改良增加了房屋的价值，例如增加一个新房间或游泳池。

随着1997年《纳税人救济法》的通过，作为房屋销售过程的一部分，固定费用不再可以免税。

关键要点

• 修缮费用是在准备**或出租房屋的过程中，与修缮有关的费用。
• 自1997年《纳税人救济法》通过以来，固定费用不再作为房屋销售过程的一部分可以免税。
• 装修费用不同于资本改良，后者增加了房屋的成本基础。

了解固定费用

修缮费用被认为是在准备**房屋的过程中进行的普通房屋修缮。美国国税局（IRS）将固定费用定义为保持房屋良好状况所需的任何维修费用。修复费用的例子包括修复漏洞、更换损坏的硬件、油漆或任何预期寿命不到一年的改进。

与修缮或修理主要住宅有关的费用不可免税；然而，对自有租赁房地产的此类维修是必要的。

美国国税局规定，通常被认为是固定费用，因此不可免税的项目，是免税的，如果修理是一个完整的改建房屋的一部分。这主要适用于房屋所有者在发生意外事故后必须将房屋恢复到原来状态的情况。

固定费用与资本改良

IRS将资本改良定义为增加永久性结构变化或恢复某一财产的某些方面，以提高该财产的整体价值、延长其使用寿命或使其适应新的用途。为了符合资本改良的条件，业主进行改建时，改建的预期寿命必须超过一年。

资本改善的例子包括：

• 添加卧室、浴室或甲板
• 添加新的内置设备、墙到墙的地毯或地板
• 对房屋外观的改进，如更换屋顶、壁板或防风雨窗

为使改善符合成本基础增加的条件，必须在房屋**时到位。资本改良也必须成为财产的一部分，或者必须永久性地添加到财产中，以便将其移除会对财产本身造成重大损害。

修缮费用和资本改良之间的区别取决于修缮是否增加了财产的价值。为使房屋保持良好状态所必需的修理被归类为修理费用，除非它们能为房产增值。

特别注意事项

1997年的《纳税人救济法》允许单身房主从**房屋中扣除首笔25万美元（如果已婚，则为50万美元）的资本收益。如果房主在**前的过去五年中有两年拥有并使用该房屋作为主要居所，则不适用此项规定。资本收益的计算方法是从净售价中减去房屋的成本基础。

通过这项法案，资本改良可以提高房屋的成本基础，从而降低业主的资本利得税。作为一项广泛的改建或修复工作的一部分，装修或修理类工作的费用可以添加到房屋的成本基础上，用于征税。例如，更换损坏的窗玻璃是一种修复，但是更换同一扇窗户作为更换家中所有窗户项目的一部分算是一种改进。