什么是第一次抵押(a first mortgage)？

第一抵押权是财产的主要留置权。作为支付财产的主要贷款，该贷款在发生违约时优先于对财产的所有其他留置权或债权。第一抵押不是借款人第一套住房的抵押；它是任何一处房产的原始抵押。它也被称为第一留置权。如果房子是再融资，再融资抵押贷款承担第一抵押贷款的地位。

关键要点

• 第一抵押权是抵押财产的主要留置权。
• 第二种抵押贷款是以房屋净值为抵押借款 资助其他项目和支出。
• 如果 贷款价值比 (贷款价值比（LTV）第一抵押贷款的比率大于80%，贷款人一般要求 私人抵押贷款保险。
• 第一次按揭所付的按揭利息是 免税额，仅适用于纳税人 逐项列出费用 在他们的报税表上。

了解第一抵押贷款

个人想买房产时，可以决定用贷款机构贷款为购买提供资金。贷款人预计每月分期偿还住房贷款或抵押贷款，其中包括本金和利息的一部分。贷款人将对该财产享有留置权，因为贷款由房屋担保。购房者为购房而取出的这一抵押被称为第一笔抵押。

第一抵押贷款是对一处房产的原始贷款。购房者可以名下拥有多处房产；然而，正是最初的抵押贷款为构成第一抵押贷款的每一项财产提供了担保。例如，如果一个业主为他们的三套房子中的每一套办理了抵押贷款，那么这三套抵押贷款中的每一套都是第一套抵押贷款。

“第一抵押”一词让人明白，房产上可能还有其他抵押。房主可以办理另一笔抵押贷款，如第二笔抵押贷款，而原抵押贷款和第一笔抵押贷款仍然有效。

第二种抵押贷款是从房屋净值中借入的资金，用于资助其他项目和支出。但是，第二次抵押和在同一财产上取得的任何其他后续抵押均从属于第一次抵押。这意味着，在发生违约的情况下，第一笔抵押贷款先于第二笔抵押贷款支付。

首次抵押和贷款价值比（ltv）

如果第一抵押贷款的贷款价值比（LTV）大于80%，贷款人通常需要私人抵押贷款保险（PMI）。在这种情况下，借款人有时可以经济地将第一抵押贷款的规模限制在80%的贷款价值比，并使用二次融资来借入所需的剩余金额。

支付采购经理人指数（PMI）与使用第二笔贷款的经济性在很大程度上取决于借款人预期房屋价值增长的速度。当第一抵押贷款的贷款价值比达到78%时，PMI可以消除。然而，第二留置权通常比第一抵押贷款利率更高，必须还清。这很可能是通过第一次抵押贷款的再融资来实现的，再融资金额等于第一次抵押贷款和第二次抵押贷款的余额。

第一抵押贷款的税收

第一次按揭所付的按揭利息可以免税。这意味着房主可以减少他们的应纳税所得额的利息已支付的贷款为纳税年度。不过，按揭利息税扣减只适用于在报税表上列明各项开支的纳税人。

第一抵押贷款示例

例如，如果一个购房者在一套房产上获得了25万美元的第一次抵押贷款，并且在几年之后，在同一套房产上获得了3万美元的第二次抵押贷款，那么第一次抵押贷款优先于第二次抵押贷款。

在借款人已经偿还了5万美元的原始贷款后，借款人拖欠还款，他的房产被取消赎回权并被**以偿还贷款。如果**房产所得加起来为21万元，第一按揭贷款人将获得所欠余额20万元。

第二抵押贷款贷款人将获得剩余的任何贷款，在这种情况下是10000美元。因为第一抵押贷款是优先于第二抵押贷款的主要债权，第二抵押贷款通常比第一抵押贷款利率更高。