租赁权改善是对租赁物业进行的一种改变，以根据承租人的特殊需要对其进行定制。租赁权的改善，如油漆、安装隔板、更换地板或安装定制灯具，可以由房东进行，房东可以提出这样做，以增加其租赁单元的适销性，也可以由租户自己进行。

虽然大多数租赁权改良的有效经济寿命为5至15年，但《国内税收法》要求此类改良的折旧应在建筑物的经济寿命内发生。

租赁权改良有不同的折旧规则，这取决于您使用的是美国税基财务报告还是美国公认会计原则（GAAP）财务报告。就税务而言，批租土地改良可计提最多15年的折旧。

关键要点

• 租赁权改善是对租赁物业进行的一种改变，以根据承租人的特殊需要对其进行定制。
• 美国国税局不允许对租赁权改良进行扣除。但由于装修被视为建筑的一部分，因此需要折旧。
• 根据公认会计原则，租赁改善折旧应遵循15年的时间表，必须每年根据其有效经济寿命重新评估。

了解租赁权改良

租赁权改良也被称为承租人改良或扩建，通常由商业地产的房东进行。房东可为现有或新租户提供这些改善。这些修改是为满足特定租户及其需求而定制的。只有对特定租户空间内部进行的改进才被视为租赁改进。

如上所述，租赁权改善适用于空间的结构变化，这将有利于特定承租人。因此，改变一个租户的空间不符合租赁改善邻居的资格。

建筑外部或景观的变化也不适用。如果房东更换了楼顶，升级了电梯，或者铺了停车场，这些变化都不算租赁权的改善，因为它们对特定的租户没有好处。

一旦租约终止，除非协议中另有规定，装修通常属于房东。如果承租人能够带走它们，他们必须在不损坏财产的情况下将它们搬走。

gaap财务报告

对于GAAP财务报告，租赁权的改进可以资本化或费用化，具体取决于改进的美元金额。公司设定了资本化限额，这是管理层确定的一种内部会计准则，规定了一个项目资本化而非费用化的门槛金额。

如果金额不超过资本化限额，则租赁权改良在其发生期间支出。但超过资本化限额的，本公司予以资本化并摊销。

一般公认会计原则下的资本化租赁改良按剩余使用年限或租赁剩余期限中较短者摊销。使用寿命根据管理层的估计确定。

此外，租赁的剩余期限可以包括延期，只要这些延期是可预见的，并且可以合理地保证发生。如果该建筑物随后被购买，则租约终止生效，租赁权改良将在该建筑物的剩余使用年限内摊销。

u、 美国税基财务报告

美国国税局（IRS）于2004年颁布了15年的折旧规定，在此之前，折旧年限为39年。15年规则不是永久性的，必须每年重新授权。

折旧年限是固定的，与租赁改良的实际使用年限或租赁剩余期限无关。