如何在10年内支付30年的抵押贷款(pay a 30 year mortgage in 10 years)
第1部分第1部分（共3部分）：决定提前偿还抵押贷款是否适合你
- 1了解资本的机会成本。提前还清抵押贷款是否适合你，如果不适合，你应该还清（或投入）什么取决于一个非常简单的概念，即“资本机会成本”很简单，资本的机会成本是一种观点，它表明当你把钱用在某件事上时，还有一些你没有用你的钱做的事。你不用钱做的事情被视为一种成本。例如，如果你选择将1000美元存入一个年利率为0.25%的支票账户，你就错失了将同样的钱投资于年利率为1%的货币市场基金或股票市场（历史上每年回报率约为8%）的机会。因此，如果你选择把钱放在现金中，那么这样做需要有一个显著的优势，足以抵消不投资回报率更高的东西的“成本”。例如，这可能是为了偿还即将到来的账单，或者用您可以立即获得的资金建立紧急现金储备。主要的想法是你应该把你的钱放在任何你能获得最大可能回报的地方。
- 2检查你的其他债务来源。考虑到资金的机会成本，提前还清抵押贷款的“成本”是多少？如果你有其他高息债务来源，那么提前还清抵押贷款是相当困难的。如果你增加的按揭付款使你很难偿还其他高息债务，你可能会发现自己的债务随着时间的推移越来越多。目前，抵押贷款是可用的最便宜的债务之一，因为抵押贷款由您的房屋担保，这降低了贷款人的风险。因此，很有可能你的任何其他债务在利率基础上比你的抵押贷款更昂贵。如果你有任何信用卡债务、信用额度债务、汽车贷款或学生贷款，应优先偿还这些债务。为什么？因为这些债务来源每年的成本通常在7%-20%之间，而抵押贷款的成本为3%-5%。因此，首先偿还其他债务来源的回报要高得多。例如，如果你有一个利率为5%的抵押贷款和一个利率为20%的信用卡，在你的抵押贷款中额外支付500美元将为你节省25美元的利息，而在你的信用卡上支付同样的款项则为你节省100美元。这是75美元以上，是“赚”的支付您的信用卡首先。
- 3评估您的应急储蓄。如果你没有足够的应急储蓄，更快偿还抵押贷款的机会成本也可能很大。通过向抵押贷款中支付额外款项，如果你之前没有储蓄，你就失去了在失业或其他紧急情况下生存所需的现金。你将没有选择不做一个还清抵押贷款，所以重要的是要有流动性的储蓄（容易获得），而不是把它绑在你的家里。如果你失去了收入来源，或者出现紧急情况，并且你立即需要现金，那么全额支付房款几乎没有什么用处。专家建议有3-6个月的现金收入。
- 4确保任何与雇主匹配的401（k）计划首先最大化。如果你的雇主与你的401（k）供款相匹配，请确保你充分利用了这一优势。如果你的雇主贡献了你每一美元的50%，那就是保证50%的投资回报。考虑到这些计划通常投资于股票和债券，实际回报可能更高。这要追溯到机会成本。在你5%的利息抵押贷款中每月增加500美元，将为你节省每年已付金额的5%利息，但机会成本将是你将相同金额投资于雇主匹配的401（k）计划所获得的超过50%的错过回报。
- 5检查你的投资选择。在增加抵押贷款付款之前，请检查任何其他投资选项。如前所述，关键是选择任何回报更高的选项。因此，如果你可以将钱投资于指数基金并获得8%的收益，那么将钱添加到抵押贷款中以每年节省5%（例如）是不明智的。投资涉及相当大的风险，因此高回报具有很大的不确定性，不仅取决于市场条件，而且取决于你作为投资者的技能和知识。然而，偿还抵押贷款会带来一定的回报。因此，如果你厌恶风险，喜欢某个小回报而不是不确定的大回报，那么先还清抵押贷款可能更明智。如果你对自己的投资知识或能力没有信心，尤其如此。
- 6考虑再融资。然而，利率可能更高，并且再抵押涉及额外成本。如果利率比当前利率低1.5%-2%，再融资以获得较低的利率通常是有意义的。
第2部分第2部分（共3部分）：每月付款翻倍
- 1准确确定抵押贷款付款翻倍将如何影响您的还款。一般来说，每月付款翻倍，将在不到10年的时间内付清30年的固定利率贷款。例如，利率为6%的10万美元抵押贷款需要在30年内支付599.55美元。如果你加倍付款，贷款将在109个月或9年零一个月内付清。你可以在互联网上找到抵押计算器，帮助你了解增加付款将如何影响你的特定抵押贷款。请注意，许多贷款人为了提前还清抵押贷款，会收取相当于一到六个月利息的预付款罚金。查看您的抵押贷款或信托契约，看看是否会评估预付款罚款。如果有人申请，你可以预期一到六个月的利息支付的预付款罚款。
- 2确定您有多少资金可用于增加付款。虽然加倍你的抵押付款可以有效地将30年的抵押期限减少到10年，但它需要在财务上可行。为此，有必要检查您当前的财务状况，以了解您的财务状况。首先打开Excel电子表格或空白纸张。创建一个列，列出你所有的月收入，在底部的总和。确保您包括任何和所有收入，并确保您减去任何扣除额，如税费、保险或401（k）供款。创建第二列，统计您的固定费用。这些费用在一个月内无法更改，通常包括您当前的抵押付款、水电费、食品和任何其他债务偿还。从第1列的总和中减去第2列的总和。这将提供一种感觉，从理论上讲，你可以调整多少现金来适应更大的抵押贷款付款。考虑使用预算软件来协助完成这项任务。好的项目包括Mint、Quicken或Budget Plus。Microsoft Excel还有一些免费的预算模板。
- 3从剩余金额中扣除增加的抵押付款。例如，假设从你的收入中减去你的固定费用后，你还有1000美元。如果你当前的抵押贷款付款是每月300美元，那么加倍就意味着你需要从剩下的1000美元中减去300美元。由此产生的金额——700美元——是您必须能够支付所有剩余可自由支配费用的金额，以支付您加倍的抵押贷款付款。
- 4.制定一个预算，允许你依靠剩余资金生活。如果在包括增加的抵押贷款付款和所有固定费用后，你还剩下700美元，那700美元是你必须能够在其中生活的金额。如果你发现你每月的可变支出超过这个数额，你需要找到可以减少支出的领域。常见的解决方案包括减少外出就餐，将手机或有线电视软件包降级为更基本的版本，多走路少开车，减少每月可能累积成大笔金额的日常小采购（如咖啡采购）。网上有很多预算技巧
- 5每月将你的定期抵押付款加倍。如果双倍的付款符合你的预算，那么按照你的计划，每月支付双倍的款项。或者，如果你愿意的话，你可以每月寄两次同样的付款。这被称为每两周支付一次抵押贷款。你可以与你的贷款人合作设置这些，或者你可以每月只发送额外付款。
第3部分第3部分，共3部分：抵押贷款再融资
- 1了解再融资。再融资可以是一个有吸引力的选择或补充你的每月付款翻倍。再融资包括用不同条款的新贷款取代旧贷款。这些条款可以包括较低的利率或较短的期限。再融资可以使你潜在地缩短你的贷款，而不需要大幅增加你的付款，如果你是再融资到一个低得多的利率。对于10万美元房屋上的30年固定利率抵押贷款，再融资从9%降至5.5%，期限将缩短一半至15年，每月付款仅略有变化，从804.62美元降至817.08美元。为了实现这一目标，必须降低利率。请与您的贷方确认。如果没有，再融资将缩短您的期限，但可能会增加您的付款。通常，短期贷款的利率较低，因此，即使你每月的总付款较高，由于利率较低，期限较短，你也会节省大量利息。
- 2研究确定你是否能够负担得起将30年期抵押贷款转换为10年期抵押贷款。你可以在网上找到抵押计算器，帮助你确定10年期抵押贷款的还款金额。您也可以联系您的贷款人，他们可以帮助您确定新的付款方式。一个很好的经验法则是，当你将30年期抵押贷款转换为10年期抵押贷款时，你的付款几乎会翻倍。
- 3查看您的财务状况，看看您是否能够支付更高的按揭付款和再融资相关费用。在新的10年期抵押贷款中，付款将显著增加。仔细考虑你的财务状况，以及转换为10年期抵押贷款是否合理。牺牲积蓄来偿还抵押贷款永远都是不明智的，因为你可能在紧急情况下需要它们。此外，还需要考虑再融资费用。许多贷款人对提前还款收取一至六个月利息的预付罚款。查看您现有的抵押贷款，看看是否将适用预付款罚款。再融资交割的费用可能包括交割、评估、产权搜索和产权保险、调查、贷款发放的费用，可能占再融资总额的3-4%，如果利率没有降低至少1.5-2%，那么为抵押贷款再融资可能不值得。即使你没有再融资，你仍然可以支付更高的抵押贷款。
- 4获取申请再融资所需的文件。你必须向贷款人证明你的收入和每月的债务。如果您通过同一贷款人进行再融资，他们可能只会检查您的信用、银行对账单或损益表。其他贷款人可能会要求提供更多信息。根据贷款人的不同，您可能需要向贷款人提供部分或全部这些文件的副本：支付存根银行声明收入纳税申报单信用卡声明其他月度债务（即汽车贷款）的贷款报告和分数（贷款人可自行获取）
- 5向贷款人申请将现有抵押贷款再融资至10年期限。联系您的贷款人申请再融资。大多数银行允许你亲自到分行、通过电话或在线申请。以最简单的方式提交申请。如果你要去分行，一定要带上你所有的文件。如果您通过电话申请，您可能会将文件传真给您的贷款人。申请费预计在75美元至300美元之间。始终联系多个贷款人以比较利率。你联系的贷款人越多，你获得更优惠利率的可能性就越高。
- 6完成交易。如果再融资获得批准，您的贷款人将通知您。在这一点上，请房地产律师协助您完成交易是一个好主意。律师可以确保正确起草再融资文件。确保你收到新的10年期抵押贷款的复印件，保存在你的个人档案中。请记住，与交割相关的费用。交割律师费。结束律师服务的费用可能在500美元至1000美元或以上。产权搜索和产权保险费。在某些情况下，您可能需要支付产权搜索和产权保险，以确保财产没有留置权，并且您是合法的所有者。这些费用将基于购买价格或再融资金额。对于大多数再融资，如果所有者保持不变，则无需进行产权搜索，但必须为新的再融资贷款签发新的保险单。评估费。你可能需要对你的房子进行评估。如果您最近进行了评估，贷款人可能不需要再融资。如果你必须付款，评估的费用可能在300美元到700美元之间。然而，在某些情况下，您可能只需要经纪人的价格意见，而不需要完整的评估。经纪人或房地产代理将向贷款人提供有关房屋价值的意见。贷款发放费。您还可能为银行处理贷款和准备文件而产生贷款发放费。该费用可能高达贷款本金的1.5%或更多。您应该始终阅读贷款人提供给您的善意估计，以便您了解费用是多少。您可以与贷款人协商这些费用。
- 发表于 2022-07-04 20:47
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- 分类：综合
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