什麼是專屬房地產投資信託(a captive real estate investment trust)？

專屬房地產投資信託是一種簡單的房地產投資信託（REIT），由一家公司控制所有權。擁有與其業務相關的不動產的公司可能會發現，將這些不動產捆綁成房地產投資信託基金（REIT）以享受特殊的稅收優惠是有利的。這種稅收減免策略可用於零售商和擁有許多商店或分行的銀行。

關鍵要點

• 專屬房地產投資信託基金是指任何一家公司擁有超過50%股權的房地產投資信託基金。
• 專屬房地產投資信託基金通常是子公司。
• 作為房地產投資信託基金，自保房地產投資信託基金享有標準房地產投資信託基金的所有稅收優惠。
• 綜上所述，對於母公司和子公司而言，專屬房地產投資信託基金的會計處理可能比較複雜。
• 會計和稅務專業人士應確保他們完全遵守所有聯邦和州法律，包括專屬房地產投資信託基金。

瞭解專屬房地產投資信託

可以設立一個圈養房地產投資信託基金，利用房地產投資信託（REIT）提供的稅收減免。公司可以選擇發展或控制REIT的所有權，以獲得圈養地位。控制或圈養地位定義為REIT有表決權股份的50%以上。

為管理自己的不動產而建立專屬房地產投資信託基金的公司通常將其定性為租賃房地產投資信託基金或抵押房地產投資信託基金。抵押房地產投資信託基金（MREIT）提供抵押資本以保證互惠收入，這通常是房地產投資信託基金收入的基礎。公司也可以透過將房地產轉讓給房地產投資信託基金，然後從這些房地產投資信託基金租賃房地產，從而使用自保房地產投資信託基金。

房地產投資信託

專屬房地產投資信託基金是指擁有單一公司控股權的房地產投資信託基金。除此之外，圈套房地產投資信託基金只是房地產投資信託基金。如果一個實體符合美國國稅局和美國國稅法典第26篇的某些要求，則可以將其歸類為房地產投資信託基金。房地產投資信託基金可以是信託、協會或公司，但無論如何，它們都必須選擇作為公司徵稅。

《國內稅收法》允許所有房地產投資信託基金將其所有收入分配給股東。這使得房地產投資信託基金類似於稅法規定的合夥企業，因為合夥企業通常沒有收入，並透過K-1分配所有收入。

房地產投資信託基金必須滿足若干要求，才能符合一般房地產投資信託基金的收入分配稅減免要求。具體而言，一家公司必須滿足以下要求才能獲得房地產投資信託基金的資格：

• 公司應納稅
• 每年以股東股息的形式支付至少90%的應納稅所得額
• 至少75%的總收入來自租金、為不動產融資的抵押貸款利息或不動產銷售
• 將至少75%的總資產投資於房地產、現金或美國國債
• 至少有100名股東（控股公司可指定高管為股東，以滿足這一要求）

如果一個實體符合房地產投資信託基金的要求，它必須支付至少90%的收入給股東，因此允許作為扣除收入分配。按規定分配後的剩餘餘額按必要的公司稅率徵稅。

附屬會計

專屬房地產投資信託基金被視為子公司，因此其所有權必須以某種方式計入母公司的財務狀況。一般來說，在母公司的財務報表中有三種方法來說明子公司和子公司所有權。公司可以報告合併財務報表，也可以採用權益法或成本法核算所有權。

根據公認會計原則（GAAP），如果母公司擁有超過50%的所有權，公司可以選擇建立合併財務報表，綜合子公司財務的所有方面。通常情況下，母公司在合併財務報表報告中納入自保房地產投資信託是沒有益處或不適用的。這是因為受約束的房地產投資信託基金（REIT）可以自己獲得稅收優惠，而這往往是建立它的原因。因此，專屬房地產投資信託的所有權通常透過權益法或成本法計入母公司的財務狀況。

專屬房地產投資信託稅收優惠

附帶的房地產投資信託稅可能會帶來一些稅收優惠。《國內稅收法典》第26篇討論了房地產投資信託基金的聯邦稅收，但各州可能也有自己的房地產投資信託基金稅收規則，可以增加或減少稅收優惠。

一般而言，專屬房地產投資信託基金的母公司可以扣除其向專屬房地產投資信託基金支付的租金或抵押付款成本，從而減少其應納稅所得額。這不一定是一個巨大的好處，因為它通常會扣除這些費用無論如何。儘管如此，它仍然可以在支付處理等方面創造一些有益的優勢。最大的優勢之一是母公司從自保房地產投資信託基金獲得部分股息分配，這可能會以較低的稅率徵稅。

專屬房地產投資信託享有房地產投資信託地位的所有稅收優惠。它可以從分配給股東的收入中扣除90%或更高的金額。它還支付任何剩餘收入的聯邦公司稅率。

監管專屬房地產投資信託基金的法律

由於自保房地產投資信託子公司可能會創造一些優勢，因此有一些針對它們的聯邦和州規定。一般來說，大多數立法將俘虜定義為控制50%的所有權。聯邦法律要求，任何待遇都是公平的，符合財產估價和公平交易的原則。

有些州有自己的特殊要求。在某些情況下，有一些限制可能會全面消除避稅策略。總的來說，會計和稅務專業人士應確保專屬房地產投資信託基金和專屬房地產投資信託基金會計符合所有聯邦和州法律。